Dividere un appartamento per ricavare due abitazioni o unire due alloggi confinanti può cambiare completamente l’uso della casa. Prima di confrontare i preventivi, però, conviene mettere in ordine il progetto fiscale: quali lavori sono agevolabili, chi paga, quale percentuale si applica e quanto resta del limite di spesa.

Il numero di case ottenute alla fine non dà da solo la risposta. Un frazionamento non crea automaticamente due nuovi bonus; un accorpamento non cancella necessariamente i limiti riferibili alle abitazioni di partenza. Anche l’espressione «prima casa» può essere fuorviante, perché il bonus ristrutturazione utilizza il requisito dell’abitazione principale, distinto dalle agevolazioni sull’acquisto.

Questa guida affronta le scelte da verificare prima dei pagamenti, con le regole vigenti al 4 ottobre 2026. Non sostituisce il controllo di fattibilità urbanistica né la valutazione del singolo contribuente: serve a costruire un prospetto di spese e documenti da condividere con tecnico e professionista fiscale.

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Il primo controllo riguarda le opere, non il nuovo subalterno

Per gli interventi sulle singole abitazioni, il riferimento fiscale è l’articolo 16-bis del TUIR: rientrano, tra gli altri, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. La creazione o soppressione di un identificativo catastale non è, da sola, un’opera edilizia ammessa alla detrazione.

Quando frazionamento e accorpamento sono manutenzione straordinaria

L’articolo 3 del DPR 380/2001 comprende nella manutenzione straordinaria il frazionamento o accorpamento con esecuzione di opere, anche quando cambiano le superfici delle singole unità e il carico urbanistico, purché restino invariati il volume complessivo dell’edificio e l’originaria destinazione d’uso. È questo il passaggio che permette di inquadrare molti interventi su appartamenti esistenti.

Non significa che qualunque trasformazione sia consentita. Il tecnico deve verificare stato legittimo, requisiti dei nuovi locali, impianti, eventuali parti strutturali e titolo necessario. Una CILA, quando appropriata, documenta un intervento: non è una certificazione automatica che ogni spesa del preventivo sia detraibile.

Quando il progetto esce da questo caso

Un ampliamento, una demolizione con ricostruzione o un cambio d’uso richiedono un inquadramento distinto. Non vanno presentati come semplice divisione interna per ottenere il bonus. La definizione di ristrutturazione edilizia e l’ammissibilità fiscale non coincidono in ogni dettaglio: il progetto deve identificare anche eventuali parti e costi esclusi.

Lo stesso vale per un immobile censito come F/3: la dicitura catastale non autorizza a considerare detraibile il completamento di una nuova costruzione. Prima di inserire costi nel bonus occorre accertare la natura dell’immobile e dell’intervento. Non basta che esistano già muri o che venga presentata una pratica.

Quale aliquota si applica ai pagamenti del 2026?

Per le persone fisiche che utilizzano la detrazione ordinaria, è importante distinguere l’anno del pagamento da quello di presentazione della pratica. Iniziare il progetto nel 2026 non blocca la percentuale di quell’anno su tutti i successivi versamenti. Acconti e saldi vanno ordinati per data fiscalmente rilevante: per il bonifico, l’Agenzia indica il momento dell’ordine alla banca o alle Poste, non quello dell’eventuale addebito successivo.

L’articolo 16 del DL 63/2013 prevede per il 2026 un’aliquota ordinaria del 36%. Sale al 50% per spese sostenute dal proprietario o titolare di un diritto reale di godimento per lavori sull’unità adibita ad abitazione principale. Il limite di riferimento è 96.000 euro per unità immobiliare, con le precisazioni sul numero delle unità e sulle prosecuzioni illustrate più avanti.

Su schermi piccoli la tabella si può scorrere orizzontalmente.

Anno del pagamento Aliquota ordinaria Proprietario o titolare di diritto reale, abitazione principale Limite di spesa di riferimento
2026 36% 50%, se ricorrono i requisiti 96.000 euro per unità
2027, secondo la norma vigente 30% 36%, se ricorrono i requisiti 96.000 euro per unità

La riga sul 2027 descrive la legge attualmente vigente, non un annuncio politico né una garanzia che non cambierà. Se il cantiere attraversa due anni, fai aggiornare il prospetto fiscale prima dei nuovi pagamenti.

Abitazione principale non significa semplicemente primo acquisto

La maggiorazione non nasce dal fatto di aver comprato con l’agevolazione «prima casa». Conta l’utilizzo come dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari, nei termini chiariti dall’Agenzia delle Entrate. Il titolo di proprietà o il diritto reale deve sussistere all’inizio dei lavori oppure al pagamento, se anteriore; quando l’immobile non è inizialmente abitazione principale, questa destinazione va verificata al termine dei lavori.

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Se la divisione produce un alloggio da abitare e uno da affittare, oppure la fusione riguarda immobili inizialmente utilizzati in modo diverso, non applicare il 50% all’intero preventivo soltanto perché nel progetto compare la parola «casa». Occorre ricostruire destinazioni, requisiti e imputazione delle spese del caso concreto.

Per il quadro generale di soggetti ammessi, interventi e condizioni è utile la guida al bonus ristrutturazione 2026. Qui il punto è come tradurre quelle regole nel progetto di divisione o unione.

Chi paga deve avere un titolo e conservare la propria quota

Il beneficio non appartiene automaticamente a chi presenta la pratica edilizia. Bisogna verificare chi sostiene effettivamente le spese e in quale qualità. Proprietari e titolari di diritti reali possono rientrare nell’agevolazione; anche locatari, comodatari e familiari conviventi possono accedere alla detrazione alle condizioni previste, ma non per questo acquisiscono la maggiorazione riservata al proprietario o titolare di diritto reale sull’abitazione principale.

Se due comproprietari pagano, il limite riferibile all’unità non raddoppia perché ci sono due contribuenti. Fatture, bonifici e ripartizione devono rendere comprensibile la quota effettivamente sostenuta da ciascuno. Una divisione informale a metà, fatta dopo i pagamenti, può non corrispondere alla documentazione.

In un caso ipotetico, un appartamento con 40.000 euro di spese ammesse pagate per 30.000 euro da un comproprietario e per 10.000 dall’altro non genera due plafonds da 96.000 euro. Le spese appartengono al medesimo limite dell’immobile, mentre la detrazione di ciascuno dipende dalla quota sostenuta e dai suoi requisiti.

Per il limite contano le unità esistenti prima dei lavori

Il criterio chiarito dall’Agenzia delle Entrate, anche nella circolare 30/E del 2020, sezione 4.4.6, guarda alle unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi, non a quelle che risultano alla fine. Il documento richiama espressamente le detrazioni per il recupero del patrimonio edilizio: qui viene usato per quel criterio, non per riproporre le vecchie regole del Superbonus.

Da un appartamento a due: il limite non diventa doppio

Se si parte da una sola abitazione e la si divide in due, il riferimento ordinario resta un’unità iniziale. Nel caso semplice di una singola abitazione, senza altre condizioni che modifichino il calcolo, il limite è quindi 96.000 euro, non 192.000. Due nuove cucine, due contatori o due subalterni finali non creano un secondo plafond per il medesimo intervento.

Da due appartamenti a uno: non guardare soltanto il risultato

Se invece si parte da due abitazioni autonome distintamente censite e si realizza un accorpamento, il riferimento può essere quello delle due unità iniziali: nel caso semplice il limite complessivo è 96.000 × 2, ossia 192.000 euro. Questo è un limite di spesa, non l’importo restituito e nemmeno una promessa di aliquota maggiorata su tutta la somma.

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Il calcolo non va esteso indistintamente a ogni subalterno. Abitazione e relative pertinenze, eventuali opere sulle parti comuni e immobili con usi diversi richiedono una verifica dedicata. Prima di moltiplicare 96.000 euro, consegna al consulente visure iniziali, relazione del tecnico e quadro delle spese imputate alle unità.

Un cantiere su due anni non azzera le spese precedenti

L’articolo 16-bis prevede che, quando si proseguono interventi iniziati negli anni precedenti, nel limite massimo si tenga conto delle spese già sostenute. Cambiare anno, presentare una variante o ottenere nuovi identificativi catastali non dimostra da solo che sia iniziato un intervento autonomo con un nuovo limite.

In un esempio ipotetico, una sola abitazione viene frazionata con lavori iniziati nel 2025: 38.000 euro di spese ammesse sono già stati pagati, altri 70.000 euro sono previsti nel 2026 per la prosecuzione dello stesso intervento. Su un limite complessivo di 96.000 euro, la disponibilità residua è 58.000 euro. I 12.000 euro eccedenti non diventano agevolabili perché nel frattempo sono nate due abitazioni.

Un successivo intervento realmente autonomo può richiedere un esame differente, ma l’autonomia deve essere sostenuta dai fatti e dalle pratiche, non soltanto da una nuova fattura. Nel prospetto conserva quindi una colonna per le spese già pagate e una per quelle ancora previste.

Detrazione teorica, capienza fiscale e liquidità sono tre cose diverse

Il bonus ordinario si utilizza in dieci quote annuali di pari importo, a partire dall’anno in cui la spesa è sostenuta. Non è un rimborso integrale alla chiusura del cantiere. Per le persone fisiche, un pagamento del 2026 entra normalmente nella dichiarazione riferita a quell’anno, presentata nel 2027.

Un esempio di budget senza confondere bonus e sconto

Ipotizziamo un frazionamento con 42.000 euro di spese interamente ammesse, pagate nel 2026 dal proprietario con tutti i requisiti per il 50%. La detrazione teorica è 42.000 × 50% = 21.000 euro, ripartita in dieci quote da 2.100 euro. Il proprietario deve comunque finanziare i 42.000 euro: non può considerare 21.000 euro il saldo da corrispondere all’impresa.

Con aliquota ordinaria del 36%, la stessa spesa genera invece 15.120 euro teorici, ossia 1.512 euro per ciascuna delle dieci quote. In entrambi gli esempi si suppongono sufficienti imposta e limite personale; gli importi non descrivono un preventivo reale né il beneficio garantito a qualunque lettore.

Il limite personale per redditi superiori a 75.000 euro

Il tetto dell’immobile non esaurisce i controlli. L’articolo 16-ter del TUIR stabilisce per redditi complessivi superiori a 75.000 euro limiti annuali agli oneri detraibili, con importo di base e coefficienti legati ai figli. Per queste spese pluriennali rilevano le rate annuali di spesa, non semplicemente la quota di detrazione.

Serve inoltre capienza IRPEF per utilizzare la quota spettante. La parte che non trova imposta sufficiente non diventa automaticamente un pagamento sul conto. Prima di assumere impegni, chiedi una simulazione che consideri reddito, altri oneri e detrazioni: il calcolo «spesa per percentuale» è solo il primo passaggio.

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Separare le spese nel preventivo evita errori dopo

Il preventivo dovrebbe permettere di riconoscere opere ammesse, costi connessi e voci estranee al bonus. Sono pertinenti, se riferiti all’intervento agevolabile, i costi di esecuzione e progettazione, le prestazioni professionali necessarie e gli adempimenti collegati. Non tutto ciò che viene acquistato mentre si ristruttura segue però la stessa disciplina.

Finiture e impianti inseriti nell’intervento

Demolizione e ricostruzione di tramezzi, adeguamento dei servizi e impianti necessari alla nuova distribuzione vanno descritti nella loro effettiva funzione. Anche opere di finitura possono essere parte del lavoro complessivo agevolabile; la semplice tinteggiatura autonoma di una singola abitazione, invece, non diventa manutenzione straordinaria perché nello stesso periodo si aggiorna una planimetria.

Se il computo comprende anche opere escluse, chiedi una separazione documentata degli importi. Per le sostituzioni di caldaie alimentate esclusivamente da combustibili fossili la normativa attuale esclude il beneficio: non inserirle automaticamente nella quota ammessa soltanto perché fanno parte del cantiere di accorpamento.

Arredi, trasloco e acquisto dell’immobile non sono opere di frazionamento

L’acquisto della casa non rientra nel limite delle spese per questi lavori. Trasloco e custodia dei mobili non sono costi agevolabili di ristrutturazione. Mobili ed elettrodomestici, quando ammessi, seguono una detrazione distinta con requisiti e limite propri: non aggiungerli indistintamente alle fatture delle opere.

Se per una voce valuti un’altra agevolazione, serve una scelta coerente: la medesima spesa non può essere utilizzata due volte. La divisione di un’abitazione non rende automaticamente applicabili Ecobonus o Superbonus a ogni impianto e finitura.

Pagamenti: predisporre fatture e bonifico prima dell’acconto

Per le spese soggette a bonifico occorre utilizzare il bonifico dedicato alle detrazioni edilizie, con causale, codice fiscale di chi utilizza la detrazione e partita IVA o codice fiscale del destinatario. Un semplice bonifico ordinario con la parola «ristrutturazione» aggiunta alla descrizione non va considerato equivalente senza verifiche.

Prima di pagare, controlla che il beneficiario del bonus sia identificabile nelle fatture e nella documentazione del pagamento. Se le spese sono ripartite tra più soggetti, concorda come renderne verificabile la distribuzione. Conserva fatture e ricevute complete, non soltanto screenshot del totale nell’app bancaria.

Alcune voci, come oneri e diritti versati alle amministrazioni, seguono modalità diverse dal bonifico con ritenuta. Non cambiare la natura del versamento per forzarlo nel modello destinato all’impresa: fai indicare dal consulente quali prove di pagamento conservare per ciascuna voce.

Se un pagamento è stato eseguito in modo errato, chiedi come correggerlo sulla base della situazione concreta prima di ripeterlo o dichiararlo detraibile. Una guida non può convalidare a distanza un bonifico privo dei dati richiesti.

Il fascicolo da costruire insieme a tecnico e consulente

Il documento utile non è soltanto la planimetria finale. Deve permettere di ricostruire l’immobile prima dei lavori, l’intervento realizzato e le spese di chi richiede la detrazione. Prepara almeno:

  • visure e identificativi delle unità iniziali, con evidenza delle pertinenze;
  • titolo di possesso o detenzione e gli eventuali consensi necessari;
  • pratica edilizia appropriata, relazione delle opere e documentazione dell’inizio lavori;
  • computo o preventivo con voci distinte e spese pregresse della stessa prosecuzione;
  • fatture, ricevute dei pagamenti e ripartizione tra contribuenti;
  • documenti di fine lavori e aggiornamento catastale quando dovuti;
  • elementi che dimostrano i requisiti dell’abitazione principale, se si utilizza l’aliquota maggiorata.

Vanno poi controllati gli ulteriori adempimenti pertinenti: comunicazione all’ASL quando richiesta dalla normativa sulla sicurezza e trasmissione ENEA per le opere che comportano risparmio energetico nei casi previsti. La sola nascita di due subalterni non rende obbligatoria una comunicazione energetica per qualunque lavoro.

Per lavori di importo complessivo superiore a 70.000 euro, nelle condizioni indicate dall’Agenzia delle Entrate, va verificata anche l’indicazione del contratto collettivo del settore edile applicato dall’impresa nell’atto di affidamento. Non rimandare questo controllo alla dichiarazione dei redditi, quando il contratto e i pagamenti sono già stati eseguiti.

Una difformità edilizia non è risolta dalla dichiarazione dei redditi. Allo stesso modo, l’avvenuto aggiornamento catastale non sostituisce le autorizzazioni: tecnico e consulente fiscale devono lavorare su informazioni coerenti, non su due versioni diverse del progetto.

Come chiedere un preventivo confrontabile

Descrivi se vuoi dividere una casa o unire alloggi esistenti, quali impianti andranno modificati e se sono previste opere strutturali. Chiedi che il preventivo distingua esecuzione, prestazioni tecniche, pratiche e voci escluse, senza promettere una detrazione che dipende anche dalla tua posizione fiscale.

Il confronto corretto riguarda costo da finanziare, spesa ammessa e beneficio utilizzabile. Solo dopo questi tre controlli ha senso valutare quanto il bonus riduca nel tempo il peso economico dei lavori. Per la fattibilità serve un tecnico abilitato; per l’imputazione fiscale delle spese e la capienza, un CAF o professionista competente.

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Domande frequenti

Dividere un appartamento in due dà due bonus da 96.000 euro?

No. Per il limite relativo all’intervento si considerano le unità censite all’inizio dei lavori. Partendo da una sola abitazione, il semplice frazionamento finale non raddoppia il plafond.

Unendo due appartamenti il limite può essere 192.000 euro?

Nel caso semplice di due abitazioni autonome censite prima dei lavori, il criterio delle unità iniziali può portare a 96.000 euro per ciascuna. Occorre però verificare pertinenze, spese pregresse, imputazione dei costi e tutti gli altri requisiti; non è una detrazione di 192.000 euro.

Nel 2026 il bonus è sempre al 50%?

No. L’aliquota ordinaria è il 36%. La maggiorazione al 50% richiede che paghi il proprietario o titolare di un diritto reale per l’abitazione principale, alle condizioni previste. Il solo acquisto con agevolazioni prima casa non basta.

Se cambio anno posso utilizzare un altro limite di spesa?

Non per la semplice prosecuzione del medesimo intervento: nel limite si considerano anche le spese sostenute negli anni precedenti. Un’opera successiva realmente autonoma richiede una valutazione distinta, non solo una nuova data sulla fattura.

È sufficiente aggiornare il Catasto senza fare opere?

No. Il nuovo subalterno non è di per sé un lavoro agevolabile. Per questi interventi occorre verificare le opere effettive, il loro inquadramento edilizio e fiscale e la documentazione richiesta.

Il bonus riduce subito quanto devo pagare all’impresa?

La detrazione ordinaria descritta si utilizza nella dichiarazione dei redditi in dieci quote annuali, nei limiti spettanti e della capienza fiscale. Non è automaticamente uno sconto sul preventivo né un rimborso integrale a fine lavori.

Fonti e verifica delle regole

Verifica aggiornata al 4 ottobre 2026. Gli esempi sono ipotetici e assumono i requisiti espressamente indicati. Le regole di bonus sull’acquisto, IMU e interventi energetici o sismici non si trasferiscono automaticamente al caso descritto.