Amministratore di condominio: requisiti, nomina e compenso

L’amministratore di condominio può essere un professionista esterno, un condòmino dello stabile oppure una società. La scelta, però, non è libera da condizioni: l’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile richiede requisiti di onorabilità e, per chi non amministra il proprio stabile, anche il diploma di scuola secondaria di secondo grado, un corso iniziale e l’aggiornamento annuale. Non esiste invece un albo nazionale obbligatorio degli amministratori.

La nomina diventa obbligatoria quando i condòmini sono più di otto, cioè da nove proprietari in su. Non bisogna confondere il numero dei condòmini con quello degli appartamenti: una persona che possiede più unità nello stesso edificio resta, ai fini del conteggio, un solo condòmino. Questa guida chiarisce chi può accettare l’incarico, quali documenti controllare, come avviene la nomina, quanto dura il mandato e quali voci devono comparire nel compenso.

Quando l’amministratore di condominio è obbligatorio

L’articolo 1129 del Codice civile impone la nomina quando i condòmini sono più di otto. Con otto condòmini o meno l’assemblea può comunque scegliere un amministratore, se ritiene che impianti, lavori, morosità o rapporti con i fornitori rendano poco prudente l’autogestione.

La soglia riguarda i soggetti proprietari, non il numero degli interni, delle particelle catastali o delle famiglie che abitano l’edificio. In pratica:

• un proprietario di tre appartamenti nello stesso condominio conta una volta;
• due coniugi comproprietari della stessa unità costituiscono un’unica posizione condominiale e designano un rappresentante per l’assemblea;
• un inquilino non si aggiunge al conteggio dei condòmini, perché non è proprietario;
• box e negozi possono incidere sul numero solo se appartengono a proprietari distinti.

Quando la titolarità è frammentata tra comproprietari, usufruttuari o società, è opportuno ricostruire le posizioni attraverso i titoli e l’anagrafe condominiale: il semplice conteggio dei campanelli può essere sbagliato.

Se la nomina è obbligatoria e l’assemblea non riesce a deliberare, uno o più condòmini oppure l’amministratore dimissionario possono chiedere la nomina al Tribunale del luogo in cui si trova l’edificio. Il ricorso giudiziale non serve, invece, a sostituire automaticamente una scelta che l’assemblea può ancora compiere: prima è utile documentare la convocazione e l’esito negativo della votazione.

Chi può fare l’amministratore di condominio

La legge non riserva l’incarico a una laurea o a un ordine professionale specifico. Può essere nominata una persona fisica maggiorenne capace di agire, purché possieda i requisiti applicabili al proprio caso. Può quindi essere amministratore:

• un professionista che gestisce uno o più condomìni;
• un proprietario di un’unità nello stesso stabile, comunemente definito amministratore interno;
• una persona esterna che svolge un’altra professione, se non esistono incompatibilità e sono rispettati formazione e adempimenti fiscali;
• una società, alle condizioni previste dall’articolo 71-bis;
• un inquilino, un familiare di un proprietario o un’altra persona estranea al condominio, ma in tal caso valgono tutti i requisiti richiesti a un amministratore esterno.

Essere avvocato, commercialista, geometra, ingegnere o agente immobiliare non esonera automaticamente dal corso iniziale e dall’aggiornamento periodico. L’eventuale titolo professionale può dimostrare competenze utili, ma l’esonero esiste solo nei casi espressamente indicati dalla legge.

Tutti i requisiti previsti dall’articolo 71-bis

I requisiti si dividono in tre gruppi: onorabilità e capacità, titolo di studio, formazione. La distinzione è importante perché l’amministratore scelto tra i condòmini dello stesso stabile beneficia di una deroga limitata al diploma e alla formazione, non ai requisiti di onorabilità.

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Le condanne che impediscono l’incarico

La lettera b) dell’articolo 71-bis non si limita a chiedere genericamente una “fedina penale pulita”. Esclude chi è stato condannato per delitti contro la Pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica o il patrimonio, nonché per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge prevede la reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni.

Non è corretto trasformare questa formula in un’autocertificazione generica priva di riferimento normativo. Se emerge un precedente, vanno considerati il reato, la pena prevista, l’eventuale riabilitazione e gli effetti del provvedimento. Nei casi concreti è prudente acquisire un parere legale prima di concludere che una persona possa o non possa assumere l’incarico.

Cosa accade se un requisito viene perso

La perdita di uno dei requisiti indicati alle lettere da a) a e) comporta la cessazione dall’incarico. Ciascun condòmino può allora convocare senza formalità l’assemblea per nominare il sostituto. La norma usa una disciplina diversa per diploma e formazione; per questo gli effetti della formazione mancante hanno generato interpretazioni giudiziarie non sempre uniformi.

Sul piano operativo la soluzione sicura è non nominare o rinnovare un amministratore esterno che non dimostri l’aggiornamento dovuto. Se il problema emerge dopo la nomina, l’assemblea dovrebbe acquisire i documenti, verbalizzare l’esito e valutare rapidamente revoca e sostituzione, senza affidarsi a formule assolute sulla nullità che potrebbero dipendere dal caso e dall’orientamento del giudice.

Corso iniziale ed aggiornamento annuale

Il D.M. Giustizia 13 agosto 2014, n. 140 stabilisce durata, contenuti e organizzazione della formazione. Il corso iniziale deve durare almeno 72 ore; un terzo della durata effettiva deve essere dedicato a esercitazioni pratiche. Non basta quindi un breve seminario o la semplice consegna di dispense.

Il programma comprende amministrazione condominiale, sicurezza degli edifici, impianti, risparmio energetico, parti comuni, regolamento, tabelle millesimali, diritti reali, urbanistica, barriere architettoniche, contratti, appalti, lavoro subordinato, gestione dei conflitti, informatica e contabilità.

L’aggiornamento ha cadenza annuale e deve durare almeno 15 ore. Deve affrontare evoluzione normativa e giurisprudenziale e casi teorico-pratici. Il responsabile scientifico controlla requisiti dei formatori, presenze e contenuti e attesta il superamento con profitto dell’esame finale. Il corso può svolgersi anche online, mentre il decreto esclude la modalità telematica per l’esame finale.

Prima di iscriversi o di accettare un attestato, conviene controllare:

• nome e requisiti del responsabile scientifico;
• programma e numero effettivo di ore;
• sistema di rilevazione delle presenze;
• dati dei formatori e materie affidate;
• esame finale e attestazione del suo superamento;
• anno formativo a cui si riferisce l’aggiornamento.

La legge non crea un “patentino ministeriale” permanente: la regolarità professionale va mantenuta nel tempo. Anche per questo un attestato iniziale molto vecchio non sostituisce le attestazioni annuali successive.

Le eccezioni: amministratore interno e attività già svolta prima della riforma

Il proprietario nominato amministratore del proprio stabile non deve dimostrare diploma, corso iniziale e formazione periodica. Deve però conservare tutti i requisiti di onorabilità delle lettere da a) a e), e una volta nominato assume i medesimi obblighi gestionali dell’amministratore professionista: conto corrente, registri, rendiconto, adempimenti fiscali, esecuzione delle delibere e conservazione dei documenti.

La deroga è personale e legata a quello stabile. Un amministratore interno non può usare l’esenzione per iniziare a gestire professionalmente altri condomìni dei quali non è condòmino.

Esiste poi una deroga transitoria per chi aveva svolto attività di amministrazione per almeno un anno nei tre anni precedenti l’entrata in vigore dell’articolo 71-bis. Questi soggetti possono continuare anche senza diploma e corso iniziale, ma resta espressamente obbligatoria la formazione periodica. Poiché si tratta di un’eccezione riferita a fatti risalenti, chi la invoca dovrebbe poter documentare l’attività svolta nel periodo utile.

Esiste un albo degli amministratori di condominio?

No: nel quadro normativo vigente a luglio 2026 non esiste un albo professionale nazionale pubblico al quale sia obbligatorio iscriversi per esercitare. L’attività rientra tra le professioni non organizzate in ordini o collegi disciplinate dalla legge 4/2013.

Associazioni di categoria, registri privati, certificazioni basate su norme UNI e percorsi di qualità possono offrire elementi aggiuntivi di valutazione, ma non sostituiscono i requisiti legali e non devono essere presentati come un’abilitazione pubblica obbligatoria. L’assemblea può preferire un candidato associato o certificato, purché la selezione resti trasparente.

Nel 2025 e nel 2026 sono state presentate proposte parlamentari che ipotizzano requisiti più severi ed elenchi nazionali. Una proposta o un disegno di legge non modifica però le regole vigenti finché non completa l’iter ed entra in vigore. Non è quindi corretto affermare oggi che laurea o iscrizione a un registro nazionale siano già obbligatorie.

Amministratore società: quali requisiti servono

L’incarico può essere affidato anche a una società prevista dal titolo V del libro V del Codice civile. In questo caso i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori della società e dai dipendenti concretamente incaricati di amministrare i condomìni per i quali la società presta il servizio.

La delibera e l’accettazione devono identificare chiaramente denominazione, sede legale e dati fiscali della società. È opportuno indicare anche il referente operativo e prevedere come il condominio sarà informato se quella persona cambia. Nominare una società non autorizza a lasciare indeterminato chi gestirà dati, contabilità, assemblee e reperibilità.

Prima della votazione vanno controllati visura camerale, poteri di firma, polizza, attestati dei soggetti interessati, organizzazione dello studio, modalità di sostituzione e proprietà dei dati conservati nel gestionale.

Come avviene la nomina in assemblea

La scelta deve risultare da una delibera con un punto chiaro all’ordine del giorno. Per nomina e revoca è richiesta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, cioè almeno 500 millesimi. È il quorum deliberativo previsto dall’articolo 1136, secondo comma, richiamato anche per la seconda convocazione.

Non basta quindi contare soltanto le teste o soltanto i millesimi: devono essere raggiunte entrambe le condizioni. Le deleghe valide concorrono alla presenza e al voto secondo le regole applicabili.

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Se l’assemblea non nomina nessuno nonostante l’obbligo, il ricorso al Tribunale può essere presentato da uno o più condòmini o dall’amministratore dimissionario. La nomina giudiziale non abbassa i requisiti professionali: è sbagliata l’idea che diploma e formazione servano soltanto quando interviene il giudice.

Accettazione, dati da comunicare e compenso

All’accettazione e a ogni rinnovo l’amministratore deve comunicare dati anagrafici e professionali, codice fiscale e, per una società, denominazione e sede legale. Deve indicare il locale in cui sono conservati il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali, il registro di nomina e revoca e quello di contabilità, oltre ai giorni e alle ore in cui gli interessati possono consultarli gratuitamente e ottenerne copia firmata rimborsandone il costo.

Deve inoltre specificare analiticamente l’importo dovuto per l’attività, a pena di nullità della nomina. Un preventivo corretto non dovrebbe contenere soltanto “compenso annuo: 2.000 euro”, ma distinguere almeno:

• gestione ordinaria e numero di assemblee comprese;
• adempimenti fiscali e rapporti con dipendenti o fornitori;
• spese vive, cancelleria, copie e comunicazioni;
• gestione di morosità, decreti ingiuntivi e pratiche assicurative;
• compensi per lavori straordinari, indicando criterio, percentuale o importo;
• eventuali sopralluoghi, riunioni aggiuntive e accesso al portale;
• IVA, contributi previdenziali e ogni altra voce applicabile.

Non esiste una tariffa legale nazionale. Il costo cambia con numero di unità, impianti, portineria, riscaldamento centralizzato, contenzioso, dipendenti, lavori programmati e città. Le stime di mercato per unità possono essere utili per un primo confronto, ma non sostituiscono la comparazione del costo totale “tutto compreso” e delle attività escluse. Tre offerte con lo stesso importo possono avere perimetri molto diversi.

Polizza professionale: è obbligatoria?

La polizza di responsabilità civile professionale non è imposta automaticamente a ogni amministratore dall’articolo 1129. L’assemblea può però subordinare la nomina alla presentazione di una polizza individuale per gli atti compiuti durante il mandato.

Se durante l’incarico vengono deliberati lavori straordinari, la norma prevede l’adeguamento dei massimali: non meno dell’importo di spesa deliberato, da effettuare contestualmente all’inizio dei lavori. Se l’amministratore è coperto da una polizza generale per tutta l’attività, questa deve contenere una dichiarazione dell’assicuratore che garantisca le condizioni specifiche per quel condominio e l’adeguamento previsto.

La verifica non dovrebbe fermarsi alla presenza di un PDF. Vanno controllati assicurato, periodo di validità, massimale, franchigia, retroattività, esclusioni, copertura per dipendenti e società, mancato rinnovo e prova del pagamento del premio.

Quanto dura l’incarico e come funziona il rinnovo

L’incarico dura un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’amministratore deve comunque curare la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto e, quando occorre, per la propria sostituzione. Il rinnovo non autorizza a ignorare gli obblighi di trasparenza: dati e compenso devono essere comunicati anche in occasione del rinnovo.

L’assemblea può revocare l’amministratore in ogni momento con la maggioranza prevista per la nomina o con le modalità legittimamente stabilite dal regolamento. La revoca assembleare senza giusta causa è possibile, ma può aprire una questione economica sui rapporti contrattuali e sull’eventuale danno; non va quindi confusa con la revoca giudiziale per gravi irregolarità.

Alla cessazione l’amministratore deve consegnare tutta la documentazione relativa al condominio e ai singoli condòmini ed eseguire le attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a compensi ulteriori per queste sole attività di passaggio.

Quali sono gli obblighi principali dell’amministratore

Requisiti e formazione indicano chi può accettare l’incarico; gli articoli 1129 e 1130 disciplinano invece come deve essere svolto. Tra gli obblighi principali rientrano:

• eseguire le delibere assembleari e far rispettare il regolamento;
• disciplinare l’uso delle parti comuni e dei servizi nell’interesse di tutti;
• riscuotere i contributi, pagare le spese e attivarsi contro i morosi nei termini previsti;
• compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni;
• eseguire gli adempimenti fiscali del condominio;
• tenere anagrafe condominiale, registro dei verbali, registro di nomina e revoca e registro di contabilità;
• conservare la documentazione e fornire le attestazioni previste sui pagamenti e sulle liti;
• redigere il rendiconto annuale e convocare l’assemblea entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio;
• far transitare entrate e uscite sul conto corrente intestato al condominio;
• rendere visibili generalità, domicilio e recapiti nel luogo di accesso o di maggior uso comune, secondo quanto previsto dalla norma.

L’amministratore può ordinare lavori straordinari senza una preventiva delibera solo quando sono urgenti, con l’obbligo di riferirne nella prima assemblea. Per opere programmate deve invece rispettare delibera, fondo speciale, autorizzazioni, sicurezza del cantiere e contratti approvati.

Per una trattazione dettagliata delle funzioni ordinarie: Amministratore di condominio: ruolo e mansioni

Amministratore interno: quando conviene e quali rischi assume

Nei piccoli edifici la nomina di un proprietario può ridurre i costi e rendere più immediata la conoscenza dei problemi. Non significa però “gestione informale”. Il condòmino amministratore rappresenta il condominio verso i terzi e deve gestire contabilità, scadenze fiscali, conto corrente, appalti, manutenzioni, dati personali e sicurezza con la stessa diligenza richiesta a chi esercita professionalmente.

Prima di accettare è utile chiarire per iscritto:

• se l’incarico è gratuito o retribuito;
• quali spese saranno rimborsate e con quali documenti;
• chi offrirà assistenza fiscale, contabile e tecnica;
• come verranno conservati documenti e credenziali;
• chi gestirà emergenze, morosità e controversie;
• se sarà stipulata una polizza adeguata.

L’assenza dell’obbligo formativo non elimina la responsabilità. In un edificio con ascensore, centrale termica, dipendenti, cantieri o numerose locazioni, il costo di consulenze esterne e il rischio operativo possono rendere più conveniente un professionista organizzato.

Casi particolari: inquilino, familiare, professionista e dipendente pubblico

Un inquilino può diventare amministratore?

Sì, perché l’amministratore non deve essere necessariamente proprietario. L’inquilino è però un soggetto esterno rispetto alla compagine proprietaria: deve quindi possedere diploma, corso iniziale, aggiornamento annuale e requisiti di onorabilità. La nomina spetta all’assemblea dei condòmini; il contratto di locazione, da solo, non attribuisce all’inquilino il diritto di essere scelto.

Il coniuge o un familiare di un condòmino è “interno”?

La deroga è formulata per l’amministratore nominato tra i condòmini dello stabile. Un familiare che non è proprietario non dovrebbe essere trattato come amministratore interno soltanto per il rapporto di parentela: deve soddisfare i requisiti dell’esterno.

Un avvocato, commercialista o tecnico deve frequentare il corso?

Sì, se amministra uno stabile di cui non è condòmino e non rientra nella specifica deroga transitoria. L’iscrizione a un altro albo non sostituisce automaticamente la formazione condominiale dell’articolo 71-bis.

Un agente immobiliare può essere amministratore?

La questione dell’incompatibilità è stata oggetto di contenzioso; il Consiglio di Stato ha escluso un’incompatibilità automatica tra attività di mediazione immobiliare e amministrazione condominiale. Restano però da evitare conflitti di interessi concreti, ad esempio nell’affidamento di incarichi o nella gestione di compravendite riferite allo stabile.

Un dipendente pubblico può accettare l’incarico?

Il Codice civile non introduce un divieto generale collegato al pubblico impiego, ma il dipendente deve verificare il proprio regime di incompatibilità, l’eventuale autorizzazione preventiva dell’amministrazione, la natura occasionale o abituale dell’attività e gli obblighi fiscali. Accettare la nomina senza questo controllo può creare un problema distinto dai requisiti condominiali.

Come scegliere e controllare un amministratore

Una buona selezione non si limita al certificato del corso. Prima del voto l’assemblea dovrebbe consegnare a tutti i condòmini un fascicolo comparabile e porre ai candidati le stesse domande.

1. Requisiti: attestati di formazione, dichiarazione sui requisiti, diploma quando dovuto e posizione professionale.
2. Preventivo: voci ordinarie, attività escluse, compensi straordinari, imposte e rimborsi.
3. Polizza: massimale, franchigia, validità ed estensione alla società o ai collaboratori.
4. Organizzazione: referente, sostituto, orari, emergenze, tempi medi di risposta e numero di condomìni gestiti.
5. Contabilità: banca utilizzata, riconciliazioni, accesso agli estratti conto, gestione dei morosi e rendiconto.
6. Documenti: modalità di consultazione, copie, archivio, portale, esportazione e passaggio di consegne.
7. Lavori: selezione imprese, conflitti di interessi, compenso straordinario, sicurezza e controllo dei pagamenti.
8. Dati personali: accessi al gestionale, autorizzazioni ai collaboratori, backup e gestione degli incidenti.

È utile verbalizzare quali documenti sono stati esaminati e allegare il preventivo approvato. Durante il mandato i condòmini dovrebbero poi controllare rendiconto, movimenti del conto, scadenza della polizza e attestato di aggiornamento, senza aspettare l’insorgere di un contenzioso.

Errori frequenti da evitare

• Contare gli appartamenti invece dei proprietari per stabilire se la nomina è obbligatoria.
• Credere che chiunque possa amministrare senza diploma e corso perché è stato scelto dall’assemblea.
• Confondere il familiare di un proprietario con un condòmino dello stabile.
• Accettare attestati privi di ore, responsabile scientifico o esame finale.
• Considerare obbligatoria l’iscrizione a un’associazione privata o, al contrario, ritenerla sufficiente senza controllare i requisiti legali.
• Approvare un compenso forfettario senza indicazione delle attività straordinarie.
• Ritenere la polizza sempre obbligatoria oppure non adeguarne il massimale quando l’assemblea l’ha richiesta e delibera lavori straordinari.
• Presentare una riforma ancora in discussione come se fosse già entrata in vigore.

Domande frequenti

Quanti appartamenti servono per avere l’amministratore obbligatorio?

La soglia non è espressa in appartamenti ma in condòmini. L’obbligo scatta quando i condòmini sono più di otto, quindi almeno nove proprietari distinti.

Con otto condòmini si può nominare comunque?

Sì. Sotto la soglia la nomina è facoltativa, non vietata. L’assemblea può scegliere un amministratore professionista o interno se lo ritiene utile.

Serve una laurea?

No, nel quadro vigente a luglio 2026 la laurea non è un requisito generale. Per l’amministratore esterno è richiesto almeno il diploma di scuola secondaria di secondo grado, salvo la specifica deroga transitoria.

Serve il diploma per amministrare il proprio condominio?

No. Il condòmino nominato amministratore del proprio stabile è esonerato da diploma e formazione, ma deve possedere i requisiti di onorabilità e rispettare tutti gli obblighi gestionali.

Il corso per amministratore quante ore dura?

Il corso iniziale dura almeno 72 ore, con un terzo dedicato a esercitazioni pratiche. L’aggiornamento periodico ha cadenza annuale e dura almeno 15 ore.

Esiste un patentino o un albo nazionale?

Non esiste un albo nazionale pubblico obbligatorio. Attestati di corso, associazioni e certificazioni hanno funzioni diverse e non devono essere confusi con un’abilitazione rilasciata da un ordine professionale.

L’amministratore deve avere la partita IVA?

L’articolo 71-bis disciplina i requisiti civilistici, non risolve da solo l’inquadramento fiscale. Chi esercita l’attività in modo abituale e professionale deve adottare la posizione fiscale e previdenziale corretta; per l’amministratore interno retribuito va valutato il caso concreto con un commercialista.

La polizza professionale è sempre obbligatoria?

No. L’assemblea può subordinare la nomina alla presentazione della polizza. Se la richiede e vengono deliberati lavori straordinari, il massimale va adeguato nei termini previsti dall’articolo 1129.

Quanto dura il mandato?

Un anno, con rinnovo per uguale durata. L’assemblea può revocare l’amministratore anche prima della scadenza, ferma la distinta valutazione delle conseguenze contrattuali se manca una giusta causa.

Quanto costa un amministratore?

Non esiste una tariffa legale. Il preventivo dipende da unità, servizi, impianti, personale, morosità, lavori e complessità. Per confrontare le offerte bisogna sommare compenso base, attività aggiuntive, rimborsi, imposte e percentuali sui lavori.

Si può nominare una società?

Sì. I requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori societari e dai dipendenti incaricati delle funzioni di amministrazione.

Cosa fare se l’amministratore non mostra gli attestati?

È opportuno richiederli per iscritto, portare la questione in assemblea e verificare i requisiti prima del rinnovo. Se emergono irregolarità, l’assemblea può valutare la revoca e la sostituzione; nei casi controversi serve assistenza legale.

Fonti normative e istituzionali

• Legge 11 dicembre 2012, n. 220, in particolare articoli 9 e 25, che hanno riformulato l’art. 1129 c.c. e introdotto l’art. 71-bis disp. att. c.c.;
• D.M. Giustizia 13 agosto 2014, n. 140, formazione iniziale e aggiornamento degli amministratori;
• Legge 14 gennaio 2013, n. 4, professioni non organizzate in ordini o collegi;
• Tribunale di Torino: nomina giudiziale dell’amministratore;
• Confedilizia: schema tipo per il compenso analitico.