Passaggio di proprietà di un immobile: procedura, costi e tasse

Il passaggio di proprietà di un immobile non è un semplice cambio di intestazione al Catasto. È il trasferimento della proprietà, della nuda proprietà, dell’usufrutto o di un altro diritto reale da un soggetto a un altro e può avvenire con una vendita, una donazione, una successione, una permuta o un diverso atto previsto dalla legge.

Il modo scelto cambia il momento in cui si acquista il diritto, i documenti necessari, le verifiche, le imposte e il soggetto che sostiene le spese. Nella compravendita la proprietà passa normalmente con il contratto definitivo; il preliminare obbliga invece a stipulare in futuro e, da solo, non rende proprietari.

Anche l’idea che qualsiasi trasferimento immobiliare richieda sempre due testimoni è sbagliata. Nella vendita ordinaria i testimoni intervengono soltanto nei casi previsti dalla legge; nella donazione, invece, l’atto pubblico notarile con due testimoni è un requisito essenziale.

Questa guida chiarisce procedura, costi e imposte delle situazioni più comuni. Il preventivo definitivo deve comunque essere richiesto al notaio o al professionista che esamina il caso concreto, perché valore, provenienza, soggetti, agevolazioni, ipoteche e complessità dell’atto possono cambiare sensibilmente il totale.

Che cosa significa passaggio di proprietà di un immobile

Nel linguaggio comune si parla di passaggio di proprietà della casa, ma il trasferimento può riguardare l’intero diritto oppure soltanto una quota. Può essere ceduta anche la nuda proprietà mantenendo l’usufrutto, oppure possono essere costituiti o trasferiti diritti di usufrutto, uso o abitazione.

La prima distinzione da fare è tra trasferimento a titolo oneroso, nel quale chi riceve il bene paga un corrispettivo, e trasferimento a titolo gratuito o per causa di morte. La compravendita appartiene al primo gruppo; donazione e successione seguono regole differenti e non possono essere trattate come una vendita a prezzo zero.

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Quando avviene davvero il trasferimento della proprietà

Nella vendita di un immobile determinato, il principio generale dell’articolo 1376 del Codice civile è consensualistico: la proprietà si trasferisce per effetto del consenso legittimamente manifestato nel contratto definitivo. Non bisogna quindi confondere quattro momenti che possono coincidere, ma non sono la stessa cosa:

• la firma del preliminare, che crea l’obbligo di concludere la vendita;
• la firma del definitivo, che normalmente trasferisce la proprietà;
• la trascrizione nei Registri immobiliari, che rende l’atto opponibile ai terzi e risolve i conflitti tra più aventi causa;
• la consegna delle chiavi e l’immissione nel possesso materiale.

Le parti possono prevedere una consegna anticipata o differita. Chi riceve le chiavi prima del rogito non diventa per questo proprietario; se la consegna avviene dopo, il trasferimento può essere già perfezionato ma il venditore resta obbligato a liberare e consegnare il bene secondo i patti. Termini, spese, utenze, rischio di ritardo ed eventuale penale devono essere scritti in modo preciso.

La trascrizione non va considerata una formalità secondaria. Se il venditore disponesse dello stesso immobile a favore di più persone, la priorità tra atti incompatibili dipenderebbe dalla pubblicità immobiliare. Il notaio cura quindi la trascrizione tempestiva del definitivo e verifica la continuità delle formalità precedenti.

Preliminare e rogito: quale dei due trasferisce la casa

Il contratto preliminare, spesso chiamato compromesso, fissa gli elementi essenziali dell’operazione e obbliga venditore e acquirente a concludere il definitivo. Deve essere scritto e dovrebbe disciplinare almeno immobile, prezzo, pagamenti, termine del rogito, consegna, provenienza, situazione urbanistica e catastale, ipoteche, condizione per il mutuo e rimedi in caso di inadempimento.

Il preliminare deve essere registrato entro 30 giorni. Dal 1° gennaio 2025, per le operazioni non soggette a IVA, caparre e acconti scontano entrambi l’imposta di registro dello 0,50%, entro il limite dell’imposta dovuta per il definitivo, per effetto del D.Lgs. n. 139/2024. Rimane necessario indicare chiaramente la funzione della somma: caparra confirmatoria e acconto producono conseguenze civilistiche diverse se l’affare non si conclude. Per gli acconti di operazioni soggette a IVA valgono invece le regole dell’IVA.

Registrare e trascrivere non sono sinonimi. La registrazione è sempre obbligatoria e ha funzione fiscale e di data certa; la trascrizione del preliminare nei Registri immobiliari richiede un atto pubblico o una scrittura privata autenticata e protegge l’acquirente da successive vendite, ipoteche o pignoramenti. È particolarmente opportuna quando trascorre molto tempo prima del rogito, sono versate somme elevate, l’immobile è da costruire oppure il venditore presenta elementi di rischio.

Il servizio telematico RAP dell’Agenzia delle Entrate consente di registrare anche i preliminari non notarili. La scelta di trascriverli va invece valutata con un notaio.

Come si svolge una compravendita immobiliare

Una vendita sicura non comincia il giorno del rogito. Prima di rendere definitiva la proposta è opportuno far verificare identità del proprietario, titolo di provenienza, eventuali comproprietari, regime patrimoniale, ipoteche, pignoramenti, servitù, vincoli, situazione condominiale e regolarità tecnica dell’immobile.

1. Proposta e negoziazione

La proposta accettata può già produrre un vincolo contrattuale. Deve quindi contenere condizioni chiare, soprattutto se l’acquisto dipende dall’ottenimento del mutuo, dalla vendita di un altro immobile, dalla regolarizzazione di difformità o dalla cancellazione di un’ipoteca.

2. Preliminare e verifiche

Nel periodo che precede il definitivo il notaio esegue le visure ipotecarie e catastali e ricostruisce i passaggi di proprietà. Un tecnico può confrontare lo stato reale con planimetria, titoli edilizi e pratiche comunali. Le due verifiche non si sostituiscono: il notaio controlla la circolazione giuridica del bene, mentre il tecnico accerta aspetti edilizi che richiedono accesso agli atti e sopralluogo.

3. Rogito, pagamento e consegna

Il notaio legge l’atto, raccoglie le firme, verifica i mezzi di pagamento e incassa le imposte da riversare allo Stato. Nella vendita ordinaria non occorrono automaticamente due testimoni: intervengono nei casi imposti dalla legge, per esempio quando una parte non può sottoscrivere o ricorrono particolari menomazioni. Le parti devono dichiarare il prezzo reale, i pagamenti effettuati e l’eventuale intervento del mediatore. Il Notariato descrive qui formazione, lettura e sottoscrizione del rogito.

L’acquirente può chiedere il deposito del prezzo presso il notaio fino all’avvenuta trascrizione. È una tutela utile quando occorre assicurarsi che, dopo le ultime verifiche, il denaro sia consegnato al venditore soltanto quando la formalità è stata eseguita senza nuove pregiudizievoli.

4. Registrazione, trascrizione e voltura

Dopo la firma, il notaio utilizza il Modello unico informatico per registrare fiscalmente l’atto, trascriverlo nei Registri immobiliari e aggiornare l’intestazione catastale. La voltura allinea il Catasto, ma la prova giuridica della proprietà si ricostruisce attraverso titolo e pubblicità immobiliare: una visura catastale, da sola, non sostituisce il rogito né l’ispezione ipotecaria.

Documenti necessari per il passaggio di proprietà

L’elenco cambia in base a persone, immobile e provenienza. In una compravendita ordinaria vengono generalmente richiesti:

• documenti di identità, codici fiscali, stato civile, regime patrimoniale ed eventuali procure;
• atto di provenienza: precedente compravendita, donazione, divisione, sentenza o documenti successori;
• dati catastali e planimetria depositata;
• titoli edilizi, condoni, sanatorie, agibilità e pratiche che ricostruiscono lo stato legittimo;
• Attestato di prestazione energetica quando richiesto;
• documenti del mutuo e indicazioni per estinguere o cancellare eventuali ipoteche;
• contratto preliminare, ricevuta di registrazione e prova dei pagamenti già eseguiti;
• dati dell’agenzia immobiliare, provvigioni e modalità di pagamento;
• per il condominio, regolamento, verbali recenti, lavori deliberati e dichiarazione dell’amministratore sulle spese;
• per i terreni, il certificato di destinazione urbanistica nei casi previsti.

Il Consiglio Nazionale del Notariato mette a disposizione una lista generale per acquirente e venditore, ma il notaio può chiedere ulteriori atti in funzione del caso concreto.

Conformità catastale e regolarità urbanistica non sono la stessa cosa

Negli atti tra vivi relativi a fabbricati esistenti devono essere indicati dati catastali e planimetria e deve risultare la conformità catastale allo stato di fatto, dichiarata dall’intestatario o attestata da un tecnico. Il notaio verifica inoltre la corrispondenza tra intestatari catastali e Registri immobiliari.

Questo controllo non certifica automaticamente la regolarità edilizia. Un immobile può essere rappresentato correttamente in Catasto ma conservare opere prive di titolo, destinazioni d’uso illegittime o difformità rispetto alle pratiche comunali. Prima dell’acquisto è quindi prudente far ricostruire lo stato legittimo e stabilire se le differenze siano tolleranze, errori correggibili, abusi sanabili oppure ostacoli alla vendita e al mutuo.

La relazione tecnica integrata non è un obbligo nazionale generalizzato per ogni vendita, anche se protocolli e prassi locali possono richiederla o raccomandarla. È però uno strumento concreto per evitare che il problema emerga soltanto a ridosso del rogito.

Chi paga il passaggio di proprietà della casa

Nella compravendita, l’articolo 1475 del Codice civile pone le spese del contratto di vendita e quelle accessorie a carico del compratore, salvo patto contrario. Di regola l’acquirente sceglie il notaio e sostiene onorario, imposte d’acquisto, visure e costi del mutuo. Le parti possono distribuire diversamente alcune spese, ma l’accordo interno non modifica automaticamente gli obblighi fiscali verso lo Stato.

Il venditore sostiene normalmente i costi necessari a mettere il bene in condizione di essere venduto secondo gli accordi: APE, regolarizzazioni di sua competenza, cancellazione di gravami, documentazione mancante ed eventuale relazione tecnica quando prevista dal contratto o dalla prassi locale. La provvigione dell’agenzia è dovuta da chi ha assunto il relativo obbligo e spesso riguarda entrambe le parti.

Nella donazione i costi sono frequentemente sostenuti dal donatario, ma donante e beneficiario possono concordare una diversa ripartizione. Nella successione imposte e adempimenti gravano sugli eredi e sugli altri soggetti obbligati secondo le rispettive posizioni.

Quanto costa una compravendita immobiliare

Non esiste una tariffa unica del passaggio di proprietà. Il totale comprende imposte, compenso notarile, IVA sul compenso, spese anticipate, eventuale mutuo, mediazione e verifiche tecniche. Per confrontare i preventivi bisogna separare ciò che il notaio riscuote per lo Stato dal suo onorario professionale.

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La regola generale per le imprese che vendono abitazioni è l’esenzione IVA, ma esistono casi nei quali l’operazione è soggetta a IVA. Il regime va verificato prima di firmare, perché cambia base imponibile, imposte fisse e costo finale. Le aliquote e le condizioni sono riepilogate nella guida ufficiale dell’Agenzia delle Entrate all’acquisto della casa.

Come si calcola il prezzo-valore

Quando una persona fisica acquista un’abitazione e relative pertinenze in una vendita non soggetta a IVA, può chiedere nel rogito il sistema del prezzo-valore. L’imposta di registro viene così calcolata sul valore catastale invece che sul prezzo, mentre il corrispettivo reale deve comunque essere dichiarato integralmente.

Le formule sono:

Prima casa: rendita catastale × 1,05 × 110

Altra abitazione: rendita catastale × 1,05 × 120

Nella formula, la rendita catastale è quella attribuita all’unità; 1,05 rappresenta la rivalutazione del 5%; 110 e 120 sono i moltiplicatori previsti rispettivamente per l’acquisto agevolato e per l’abitazione non agevolata.

Esempio di calcolo

Con una rendita catastale di 800 euro e un prezzo di 220.000 euro, il valore catastale prima casa è 800 × 1,05 × 110 = 92.400 euro. L’imposta di registro è quindi 92.400 × 2% = 1.848 euro, alla quale si aggiungono 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di catastale: totale imposte d’atto 1.948 euro, senza includere notaio, mutuo e altri costi.

Senza agevolazione, il valore catastale diventa 800 × 1,05 × 120 = 100.800 euro. Il registro al 9% è 9.072 euro e, aggiungendo 50 più 50 euro, il totale è 9.172 euro. Il prezzo-valore non si applica alle vendite soggette a IVA né indiscriminatamente a qualsiasi immobile o acquirente.

Quanto costa il notaio

Il compenso dipende da valore e complessità, numero di immobili e soggetti, provenienza, presenza di mutuo, verifiche aggiuntive e attività richieste. Indicazioni generiche come “il notaio costa sempre tra 900 e 2.000 euro” possono essere fuorvianti perché spesso non chiariscono se comprendano imposte, IVA, visure, trascrizione e spese vive.

È preferibile chiedere un preventivo scritto che separi:

• imposte riscosse per conto dello Stato;
• onorario per compravendita e, se presente, mutuo;
• IVA sul compenso;
• visure, diritti, bolli e spese anticipate;
• eventuali attività particolari o atti collegati.

Le spese notarili relative al solo acquisto non diventano automaticamente detraibili perché si tratta di prima casa. La detrazione può riguardare, entro i limiti fiscali, specifici oneri notarili connessi alla stipula del mutuo ipotecario per l’abitazione principale, non il rogito di compravendita in quanto tale.

Passaggio di proprietà tra familiari con donazione

La donazione immobiliare richiede atto pubblico, accettazione del donatario e presenza di due testimoni. Il notaio verifica capacità, volontà, provenienza, conformità catastale, titoli e possibili effetti successori. Un trasferimento a prezzo soltanto apparente non è una scorciatoia sicura: può essere contestato come donazione indiretta o vendita simulata e deve essere valutato prima di scegliere lo strumento.

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Per il beneficiario con disabilità grave è prevista una franchigia di 1.500.000 euro. L’eventuale agevolazione prima casa riduce le imposte ipotecaria e catastale, ma non elimina automaticamente l’imposta di donazione dovuta in base al rapporto e al valore eccedente la franchigia.

In assenza dell’agevolazione prima casa, le imposte ipotecaria e catastale proporzionali sono comunque soggette al minimo previsto di 200 euro ciascuna. Vanno poi aggiunti onorario notarile, IVA sul compenso, visure e spese dell’atto.

La legge 2 dicembre 2025, n. 182 ha modificato la tutela dei legittimari e la circolazione dei beni provenienti da donazione. Per le successioni aperte dopo la sua entrata in vigore, la riduzione della donazione non pregiudica più il terzo che abbia acquistato a titolo oneroso dal donatario secondo il nuovo assetto; per le successioni anteriori opera una disciplina transitoria. La riforma ha ridotto un rischio storico, ma provenienza e termini devono ancora essere esaminati dal notaio, senza presumere che ogni criticità sia scomparsa.

Le nuove regole sono contenute nell’articolo 44 della legge n. 182/2025. Forma ed effetti della donazione sono spiegati anche dal Consiglio Nazionale del Notariato.

Passaggio di proprietà per successione

La dichiarazione di successione è un adempimento fiscale e non coincide con l’accettazione dell’eredità. Per acquistare l’eredità il chiamato deve accettarla, espressamente o tacitamente; se vi sono immobili, la trascrizione dell’accettazione è necessaria per rendere completa la continuità nei Registri immobiliari, soprattutto prima di una successiva vendita.

Quando l’eredità comprende immobili, la dichiarazione va normalmente presentata online entro 12 mesi dall’apertura della successione e contiene anche la domanda di voltura catastale. Per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 l’imposta di successione è autoliquidata dai soggetti obbligati e va versata entro 90 giorni dal termine di presentazione della dichiarazione. Le aliquote e le franchigie seguono, in linea generale, lo stesso schema basato sul grado di parentela utilizzato per le donazioni.

Sugli immobili sono inoltre dovute l’imposta ipotecaria del 2% e quella catastale dell’1%, con minimo di 200 euro ciascuna; se ricorrono i requisiti prima casa per almeno un beneficiario, possono essere applicate nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Situazioni con debiti, minori, incapaci, eredità giacente, testamento o più immobili richiedono una valutazione specifica, anche sull’accettazione con beneficio d’inventario.

La procedura telematica e il termine di 12 mesi sono indicati nel servizio Successioni dell’Agenzia delle Entrate.

Venditore: imposte e spese da controllare

Il venditore non paga le imposte d’acquisto, ma può sostenere altre voci: APE, documentazione tecnica, cancellazione dell’ipoteca, regolarizzazioni, mediazione ed eventuale imposta sulla plusvalenza. Quest’ultima non scatta in ogni vendita: dipende da provenienza, periodo di possesso, uso come abitazione principale e regimi speciali, tra cui quello previsto per determinati immobili interessati dal Superbonus.

In condominio è opportuno stabilire nel preliminare chi sostenga lavori straordinari già deliberati o deliberati prima del rogito. Il rapporto interno tra venditore e acquirente non elimina la responsabilità solidale prevista verso il condominio per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente; dichiarazione dell’amministratore, verbali e patti nel rogito riducono il rischio di contestazioni.

Cosa fare subito dopo il rogito

Trascrizione, registrazione e voltura vengono normalmente curate dal notaio, ma il nuovo proprietario deve gestire gli aspetti pratici:

• ricevere chiavi, documenti, libretti degli impianti e letture dei contatori;
• eseguire voltura o subentro di luce, gas, acqua e connettività;
• comunicare il trasferimento all’amministratore di condominio;
• presentare la dichiarazione TARI secondo termini e regole comunali;
• verificare IMU e altre imposte locali in base a data, quota e destinazione;
• trasferire la residenza nei termini richiesti se sono state utilizzate agevolazioni che lo prevedono;
• conservare rogito, fatture, quietanze e documentazione del mutuo.

Il momento della consegna va documentato con un verbale se esistono arredi inclusi, difetti da sanare, lavori incompleti o una consegna differita. È utile indicare stato dei locali, dotazioni, numero delle chiavi e letture dei contatori.

Tempi del passaggio di proprietà

Il rogito può essere firmato in poche settimane quando titolo di provenienza, conformità, mutuo e documenti sono già pronti. I tempi si allungano con successioni non trascritte, donazioni, più proprietari, ipoteche da cancellare, difformità edilizie, autorizzazioni giudiziali, immobili da costruire o documentazione comunale incompleta.

La proprietà può passare nel momento della firma, mentre il completamento delle formalità avviene dopo. Per questo il notaio effettua visure ravvicinate al rogito e trascrive l’atto tempestivamente. Non è corretto dire che si diventa proprietari soltanto quando compare il nuovo nominativo nella visura catastale.

Errori da evitare

• versare somme importanti prima di controllare provenienza, ipoteche e regolarità tecnica;
• confondere proposta accettata, preliminare e rogito;
• affidarsi alla sola visura catastale per provare la proprietà;
• indicare un prezzo inferiore a quello realmente pagato;
• trattare una vendita simbolica tra familiari come alternativa automatica alla donazione;
• ritenere che il notaio certifichi da solo ogni aspetto urbanistico senza verifica tecnica;
• usare costi notarili standard trovati online senza un preventivo analitico;
• dimenticare lavori condominiali, utenze, TARI, IMU e data di consegna;
• vendere un bene ereditato senza verificare la trascrizione dell’accettazione;
• applicare agevolazioni prima casa senza controllare tutti i requisiti personali e dell’immobile.

Domande frequenti

Si può fare il passaggio di proprietà di una casa senza notaio?

Una vendita immobiliare può teoricamente risultare anche da una scrittura privata la cui sottoscrizione venga poi autenticata o accertata, ma per ottenere un titolo idoneo alla trascrizione e svolgere controlli e adempimenti è necessario l’intervento notarile o un titolo giudiziale. La donazione diretta di un immobile richiede invece l’atto pubblico notarile con due testimoni.

Il preliminare rende proprietari?

No. Il preliminare obbliga le parti a concludere il contratto definitivo. La proprietà passa normalmente con il rogito, salvo strutture contrattuali particolari da esaminare caso per caso.

Chi sceglie e paga il notaio?

Nella prassi lo sceglie e lo paga l’acquirente, perché le spese della vendita sono a suo carico salvo accordo diverso. Il notaio rimane però imparziale e tutela la legalità dell’operazione per entrambe le parti.

Quanto costa intestare una casa a un figlio?

Dipende dallo strumento scelto, dal valore, dalle precedenti donazioni e dalle agevolazioni. Nella donazione tra genitore e figlio l’imposta è del 4% sulla parte eccedente la franchigia di un milione di euro per beneficiario; si aggiungono imposte ipotecaria e catastale e il costo notarile.

Per vendere una casa servono sempre due testimoni?

No. Nel rogito ordinario intervengono soltanto nei casi previsti dalla legge. Nella donazione, invece, i due testimoni sono necessari.

Il Catasto dimostra chi è il proprietario?

La visura catastale ha funzione fiscale e descrittiva. Per ricostruire la titolarità occorre esaminare il titolo di provenienza e le formalità dei Registri immobiliari.

Quando si consegnano le chiavi?

Di regola al rogito, ma le parti possono accordarsi per una consegna anticipata o differita. L’accordo deve precisare responsabilità, utenze, spese, termine e conseguenze del ritardo.

È obbligatorio saldare il venditore prima della trascrizione?

No. L’acquirente può chiedere che il prezzo sia depositato presso il notaio e svincolato dopo la trascrizione, secondo la disciplina del deposito prezzo.

La dichiarazione di successione rende automaticamente proprietari?

No. È un adempimento fiscale. L’acquisto dell’eredità richiede l’accettazione; quando sono presenti immobili va curata anche la continuità della trascrizione.

Una casa con difformità edilizie può essere trasferita?

La risposta dipende dal tipo di difformità, dalle dichiarazioni urbanistiche richieste nell’atto e dalla concreta commerciabilità. Prima del preliminare è necessario far verificare lo stato legittimo da un tecnico e concordare eventuale regolarizzazione, costi e condizioni.

In sintesi

Il passaggio di proprietà richiede una scelta corretta dello strumento, controlli giuridici e tecnici e una stima trasparente di imposte e costi. Nella vendita il preliminare non trasferisce la casa, mentre il definitivo produce normalmente l’effetto traslativo; trascrizione e voltura completano pubblicità e aggiornamento delle banche dati. Donazione e successione seguono regole proprie e non devono essere trattate come varianti gratuite della compravendita.

Prima di versare somme o firmare proposte irrevocabili conviene coinvolgere il notaio e, quando vi sono dubbi edilizi o catastali, un tecnico abilitato. È il modo più efficace per evitare che ipoteche, provenienze, difformità o imposte emergano quando l’operazione è già difficilmente reversibile.