Il Bonus Facciate non è più attivo: l’agevolazione autonoma si è chiusa con le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022 e non è stata prorogata negli anni successivi. Nel 2026 non esiste quindi un nuovo Bonus Facciate al 90% o al 60%, né una procedura che permetta di prenotarlo per lavori da iniziare oggi.

Il fatto che la detrazione compaia ancora nelle istruzioni della dichiarazione dei redditi non significa che sia stata riaperta. Chi aveva sostenuto spese ammesse nel 2020, 2021 o 2022 può continuare a utilizzare le rate residue; per i nuovi lavori bisogna invece verificare il Bonus ristrutturazione o l’Ecobonus, che nel 2026 hanno requisiti, aliquote e limiti diversi.

Questa guida ricostruisce che fine ha fatto il vecchio incentivo, che cosa resta a chi lo aveva già ottenuto e quali alternative sono disponibili per tinteggiatura, rifacimento dell’intonaco, cappotto e lavori sulle facciate condominiali.

Quando è finito il Bonus Facciate

Il Bonus Facciate era stato introdotto dalla Legge 160/2019 per favorire il recupero o il restauro delle facciate esterne degli edifici esistenti. Per le spese sostenute nel 2020 e nel 2021 riconosceva una detrazione del 90%. La Legge di Bilancio 2022 lo ha prorogato per un solo anno, riducendo l’aliquota al 60%.

La scadenza definitiva è stata il 31 dicembre 2022. Non è intervenuta una norma che estendesse il periodo agevolato al 2023 o agli anni successivi. Perciò una fattura pagata nel 2026 non può essere trattata come Bonus Facciate, anche se il progetto, il preventivo o la delibera condominiale risalgono al periodo in cui l’incentivo era in vigore.

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Periodo della spesa Bonus Facciate Che cosa accade oggi
2020 e 2021 Detrazione del 90% Le rate residue continuano se il diritto era stato correttamente acquisito
2022 Detrazione del 60% Le rate residue possono ancora comparire nelle dichiarazioni successive
Dal 2023 Agevolazione autonoma non più disponibile Si valutano Bonus ristrutturazione, Ecobonus o altre misure applicabili
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Perché si parla ancora di Bonus Facciate nel 2026

La detrazione diretta era ripartita in dieci quote annuali di pari importo. Una spesa sostenuta nel 2022 produce quindi, in via ordinaria, rate utilizzabili fino alle dichiarazioni relative agli anni successivi. È questa la ragione per cui il Bonus Facciate compare ancora nella modulistica fiscale e nella dichiarazione precompilata.

La presenza del rigo non riapre però l’incentivo: serve a gestire un beneficio nato in passato. Lo stesso vale per i crediti derivanti da sconto in fattura o cessione perfezionati quando l’opzione era ammessa. La loro circolazione o utilizzazione segue le regole del credito già formatosi; non consente di trasformare una nuova spesa in Bonus Facciate.

Chi continua a detrarre deve conservare fatture, bonifici, delibere e riparti condominiali, titoli edilizi o dichiarazioni sostitutive, eventuali asseverazioni, visto di conformità e documentazione ENEA richiesta per gli interventi energeticamente rilevanti. La scadenza dell’agevolazione non riduce i poteri di controllo dell’Amministrazione finanziaria.

Pagare oggi una vecchia fattura non recupera il bonus

Per le persone fisiche vale normalmente il criterio di cassa: conta l’anno in cui la spesa è stata effettivamente pagata. Un preventivo accettato nel 2022, una delibera approvata entro quella data o una fattura emessa ma saldata in seguito non bastano, da soli, a collocare la spesa nel periodo agevolato.

La posizione cambia in base al tipo di contribuente e al criterio fiscale applicabile; inoltre il diritto richiede che le opere siano reali, documentate e coerenti con la fattura. Non è corretto ritenere che un pagamento anticipato potesse legittimare lavori fittizi o mai iniziati.

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Che cosa succede ai lavori iniziati e non conclusi

La chiusura del Bonus Facciate non cancella automaticamente la detrazione sulle spese validamente sostenute durante la sua vigenza, ma il contribuente deve poter dimostrare l’esecuzione dell’intervento agevolato e il rispetto degli adempimenti. Le spese pagate dopo la scadenza non ereditano l’aliquota del vecchio bonus.

Se il cantiere è rimasto incompleto, occorre ricostruire pagamenti, stato di avanzamento, opere realmente eseguite, eventuali crediti ceduti e titolo edilizio. Non esiste una soluzione unica: la verifica deve essere fatta sui documenti e sulla situazione fiscale del beneficiario.

Quali lavori copriva il vecchio incentivo

Il Bonus Facciate aveva un perimetro particolare. Riguardava edifici esistenti situati nelle zone A o B del DM 1444/1968, oppure in zone assimilabili secondo certificazione urbanistica. Agevolava pulitura, tinteggiatura e recupero della facciata esterna visibile dalla strada o da suolo pubblico, oltre a balconi, ornamenti e fregi nei limiti ammessi.

Non comprendeva in modo generalizzato facciate interne non visibili, coperture, lastrici solari, pavimenti, infissi o impianti. Quando i lavori influivano dal punto di vista termico o interessavano oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva, scattavano requisiti energetici e comunicazione all’ENEA.

Queste regole storiche sono utili per verificare vecchie rate e controlli, ma non vanno applicate alle spese del 2026. Le agevolazioni attuali hanno presupposti autonomi: un lavoro ammesso dal vecchio Bonus Facciate può non rientrare oggi in alcuna detrazione, oppure può essere agevolabile con condizioni differenti.

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Le alternative al Bonus Facciate nel 2026

Non esiste un sostituto perfettamente equivalente. La scelta dipende dal tipo di edificio, dalla persona che sostiene la spesa e soprattutto dalla natura tecnica dei lavori.

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Intervento nel 2026 Agevolazione da verificare Limite principale
Pulitura o tinteggiatura delle parti comuni condominiali Bonus ristrutturazione Spesa agevolabile soltanto con i requisiti dell’articolo 16-bis e corretta ripartizione condominiale
Rifacimento dell’intonaco con intervento edilizio più ampio Bonus ristrutturazione Sulla singola unità la sola manutenzione ordinaria non è generalmente sufficiente
Cappotto o coibentazione della parete opaca Ecobonus oppure Bonus ristrutturazione, se applicabile Requisiti energetici, asseverazioni, massimali e invio ENEA
Restauro di fregi, cornici o elementi decorativi Bonus ristrutturazione, nei casi ammessi Qualificazione dell’opera, tipo di immobile e rispetto delle tutele
Tinteggiatura isolata della facciata di un edificio non residenziale Nessun bonus edilizio automatico Il vecchio Bonus Facciate ammetteva più categorie di immobili; il Bonus ristrutturazione ha un ambito diverso

Bonus ristrutturazione: aliquote per le facciate nel 2026

Per le spese sostenute nel 2026, la detrazione ordinaria per il recupero edilizio è del 36%. L’aliquota sale al 50% quando la spesa è sostenuta dal proprietario o dal titolare di un diritto reale per lavori sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale. Il limite di spesa è di 96.000 euro per unità immobiliare e la detrazione è ripartita in dieci quote annuali.

Nei condomìni, la manutenzione ordinaria sulle parti comuni può essere agevolata. Per la facciata comune, l’aliquota maggiorata va verificata con riferimento al singolo condòmino: chi possiede i requisiti dell’abitazione principale può applicare il 50% alla propria quota, mentre agli altri spetta in via ordinaria il 36%.

Su una singola abitazione, invece, la semplice ritinteggiatura senza un intervento di categoria superiore non dà automaticamente accesso alla detrazione. Bisogna qualificare le opere nel loro complesso, verificare eventuali titoli edilizi e controllare la guida dell’Agenzia delle Entrate.

Esempio sulla quota condominiale

Un condominio delibera il rifacimento della facciata e a un proprietario viene attribuita una quota agevolabile di 20.000 euro. Se l’unità è la sua abitazione principale e ricorrono tutti i requisiti, la detrazione teorica è:

20.000 euro × 50% = 10.000 euro, da ripartire normalmente in dieci rate da 1.000 euro.

Se la stessa unità non è abitazione principale, l’aliquota ordinaria del 36% porta a una detrazione teorica di 7.200 euro, ossia dieci rate da 720 euro. L’esempio non considera incapienza fiscale, limiti alle detrazioni per redditi elevati o altre spese già imputate al medesimo massimale.

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Ecobonus per cappotto e pareti opache

Quando il lavoro sulla facciata migliora realmente la prestazione energetica dell’involucro, può essere applicabile l’Ecobonus. Nel 2026 la tabella ENEA indica il 50% per l’abitazione principale del proprietario o titolare di diritto reale e il 36% negli altri casi previsti. Dal 2027, salvo nuove modifiche normative, le aliquote programmate scendono rispettivamente al 36% e al 30%.

Non basta applicare una pittura dichiarata “termica” o rifare l’intonaco. Servono un intervento su strutture opache disperdenti, i valori di trasmittanza richiesti, le asseverazioni previste, il rispetto dei massimali e la trasmissione dei dati all’ENEA entro il termine applicabile.

Bonus ristrutturazione o Ecobonus: quale scegliere

La tinteggiatura e la riparazione dell’intonaco su parti comuni condominiali sono normalmente più vicine al Bonus ristrutturazione. Un cappotto termico o una coibentazione dell’involucro possono invece rientrare nell’Ecobonus, se raggiungono le prestazioni tecniche richieste.

Lo stesso costo non può essere detratto due volte. Se il cantiere comprende lavorazioni diverse, il tecnico e il consulente fiscale devono separare correttamente le voci, verificare i massimali e attribuire ogni spesa all’agevolazione pertinente. La scelta non dovrebbe essere fatta soltanto confrontando le aliquote: contano beneficiari, capienza Irpef, adempimenti e possibilità di completare la documentazione.

Per entrambe le detrazioni, quando richiesto, il pagamento deve avvenire con bonifico parlante contenente causale, codice fiscale del beneficiario e partita IVA o codice fiscale del destinatario.

Facciata condominiale: delibera e ripartizione restano necessarie

L’assenza del Bonus Facciate non modifica le regole civilistiche. Il muro perimetrale esterno è normalmente parte comune; l’assemblea deve approvare i lavori e la spesa con le maggioranze applicabili, mentre l’amministratore gestisce pagamenti e certificazioni fiscali.

Il riparto avviene di regola secondo i millesimi di proprietà, salvo titolo o criterio speciale pertinente. Frontalini, sottobalconi, elementi decorativi e porzioni di uso esclusivo richiedono una verifica specifica, perché proprietà e funzione possono cambiare da edificio a edificio.

Il Bonus Facciate tornerà nel 2027?

Alla data di aggiornamento di questa guida non esiste una norma che reintroduca il Bonus Facciate nel 2027. Annunci politici, proposte e titoli giornalistici non sono sufficienti per programmare un cantiere contando sul ritorno dell’aliquota del 90% o del 60%.

La disciplina oggi programmata prevede invece, per Bonus ristrutturazione ed Ecobonus, aliquote 2027 più basse rispetto al 2026: 36% per l’abitazione principale del proprietario o titolare di diritto reale e 30% negli altri casi. Un’eventuale Legge di Bilancio potrà cambiare il quadro, ma la verifica dovrà essere fatta sul testo entrato effettivamente in vigore.

Controlli da fare prima di rifare la facciata

  1. Definire se si tratta di sola manutenzione estetica, ripristino dell’intonaco, intervento strutturale o coibentazione.
  2. Verificare se i lavori riguardano una singola unità, parti comuni condominiali o un immobile non residenziale.
  3. Controllare titolo edilizio, occupazione del suolo per ponteggi, vincoli paesaggistici e prescrizioni sui colori.
  4. Scegliere l’agevolazione prima dei pagamenti, verificando aliquota, beneficiario, massimale e capienza fiscale.
  5. Predisporre bonifico parlante, fatture analitiche, delibera e riparto, asseverazioni ed eventuale pratica ENEA.

Devi rifare o coibentare una facciata?

Descrivi edificio, Comune, stato dell’intonaco, superficie, presenza di ponteggi e se il lavoro riguarda un condominio o una singola proprietà. La richiesta potrà essere valutata da tecnici e imprese pertinenti.

Domande frequenti

Il Bonus Facciate è attivo nel 2026?

No. L’agevolazione autonoma è terminata con le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022. Nel 2026 restano soltanto le rate e i crediti correttamente maturati negli anni agevolati.

È possibile ottenere ancora il 90%?

Non per nuove spese. Il 90% riguardava il 2020 e il 2021; nel 2022 l’aliquota era stata ridotta al 60%.

Perché il Bonus Facciate compare nel 730/2026?

Perché la detrazione era ripartita in dieci anni. Il modello gestisce le rate residue delle vecchie spese e non una riapertura dell’incentivo.

La tinteggiatura della facciata è detraibile nel 2026?

Può esserlo sulle parti comuni condominiali tramite Bonus ristrutturazione. Su una singola unità la sola manutenzione ordinaria non è generalmente sufficiente.

Il cappotto termico può usare l’Ecobonus?

Sì, se interessa strutture opache disperdenti e rispetta requisiti tecnici, massimali, asseverazioni e invio ENEA. Non basta una semplice pittura termica.

Ogni condòmino applica la stessa aliquota?

No. Nel 2026, per le detrazioni che prevedono l’aliquota maggiorata, i requisiti dell’abitazione principale vanno verificati sul singolo condòmino.

Il Bonus Facciate tornerà nel 2027?

Non risulta approvata una reintroduzione. Il ritorno del vecchio incentivo non può essere dato per certo sulla base di proposte o annunci.

Si possono sommare Bonus ristrutturazione ed Ecobonus?

Si possono utilizzare per lavorazioni diverse quando ricorrono i rispettivi requisiti, ma la stessa spesa non può ricevere due detrazioni.

Fonti ufficiali