Più spazio ai giovani, maggiore presenza del tasso fisso e un’offerta crescente di finanziamenti per abitazioni efficienti. Sono alcune delle trasformazioni descritte nel nuovo studio “L’evoluzione del mercato dei mutui residenziali in Italia nell’ultimo decennio”, pubblicato dalla Banca d’Italia il 12 novembre 2026.

Il lavoro di Alessandra Albanese, Federica Ciocchetta e Francesco Pipitone analizza il periodo 2015–2025. La novità è la pubblicazione della ricerca: i numeri non rappresentano i tassi offerti oggi dalle banche. Servono invece a capire come sono cambiati clienti, contratti e rapporto fra finanziamento e caratteristiche della casa.

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I giovani pesano di più nei nuovi mutui

Nell’analisi dei singoli contratti, dal 2022 aumenta la presenza dei clienti con meno di 36 anni. Nel periodo 2022–2025 rappresentano il 46% dei nuovi mutui considerati. Gli autori collegano plausibilmente questo andamento anche al potenziamento delle misure di sostegno ai giovani, in particolare del Fondo prima casa.

La base è la rilevazione analitica dei tassi di interesse, Taxia, che nel lavoro contiene informazioni su circa 2,9 milioni di mutui del periodo esaminato. Per studiare le nuove erogazioni vengono sottratte le stime di surroghe e rinegoziazioni: il cambio di banca di un mutuatario già finanziato non va confuso con un nuovo acquisto sostenuto dal credito.

Nei rapporti con più intestatari la classificazione per età utilizza il valore medio delle età degli affidati. Il 46% è quindi un dato sui contratti secondo il criterio dello studio, non la percentuale di tutti i giovani italiani che riescono a comprare una casa.

Per chi prepara una richiesta, l’aumento della presenza dei giovani non elimina l’istruttoria individuale. Redditi, impegni finanziari e documentazione dell’immobile restano elementi da ricostruire nella propria pratica.

Il tasso variabile si riduce: distinguere nuovi prestiti e mutui in essere

Nel 2025, secondo il lavoro, i mutui a tasso variabile rappresentano il 12% delle nuove erogazioni. Guardando invece l’insieme dei finanziamenti ancora in essere, la quota passa dal 73% del 2015 al 26% del 2025.

I due dati misurano cose diverse. Le nuove erogazioni mostrano le scelte effettuate in un periodo; lo stock comprende anche contratti stipulati negli anni precedenti, ancora da rimborsare. Per questo la quota sui nuovi prestiti può scendere più rapidamente di quella sul totale dei mutui esistenti.

La maggiore presenza del fisso riduce l’esposizione delle famiglie alle oscillazioni dei tassi di mercato, come evidenziano gli autori. Per il singolo richiedente, il confronto riguarda però le offerte effettive e la sostenibilità della rata: una tendenza di mercato non determina automaticamente quale contratto sia adatto al proprio bilancio.

Mutui verdi: cresce l’offerta, ma la definizione conta

La ricerca descrive anche lo sviluppo dei cosiddetti mutui verdi. Nell’indagine regionale sul credito bancario utilizzata dal lavoro, la definizione comprende l’acquisto di abitazioni in classe energetica A o B oppure la riqualificazione di un immobile già posseduto con un miglioramento di almeno due classi.

Nel 2025 il 35% degli intermediari partecipanti a questa indagine offre prestiti verdi; i volumi corrispondono al 12% delle erogazioni complessive rilevate. Sono percentuali con denominatori differenti: la prima riguarda le banche, la seconda i finanziamenti. Inoltre, lo studio precisa che non esiste una definizione armonizzata unica e che gli intermediari possono adottare propri criteri.

Per chi acquista o riqualifica una casa, questo significa chiedere alla banca quali condizioni energetiche ammette il prodotto, come vanno documentate e che cosa cambia nell’offerta economica. La presenza dell’etichetta “verde” non permette di assumere un identico sconto presso tutti gli istituti.

Il collegamento con l’edilizia è concreto: qualità energetica dell’immobile e programma dei lavori possono entrare nella valutazione del finanziamento. La fattibilità tecnica della riqualificazione e le condizioni del credito vanno quindi confrontate prima di considerare acquisito il vantaggio di un prodotto dedicato.

Più servizi online non significa sempre mutuo interamente digitale

Il lavoro segnala una digitalizzazione cresciuta soprattutto nelle informazioni e nei preventivi. Fra le banche che utilizzano canali digitali per i mutui, oltre il 40% li impiega esclusivamente per attività informative o promozionali; solo il 20% consente la sottoscrizione del contratto da remoto, nei dati richiamati dalla ricerca.

Un preventivo online è dunque un passaggio utile per confrontare offerte, ma il percorso effettivo deve chiarire quali attività si completano a distanza e quali richiedono altri adempimenti. Per programmare un acquisto conta conoscere anche i documenti necessari e i tempi dell’istruttoria, senza scambiare il risultato di un simulatore con una concessione già deliberata.

Che cosa ci dice il quadro complessivo

Nel periodo studiato gli autori osservano un miglioramento della qualità del credito e una crescita moderata dei finanziamenti dopo la ripartenza della seconda metà del 2024. Il quadro riguarda l’evoluzione del mercato fino al 2025, mentre la decisione di acquisto richiede offerte e verifiche aggiornate al momento della domanda.

Per il lettore emergono tre controlli utili: ricostruire la propria pratica, confrontare il rischio e il costo delle diverse formule di tasso, verificare con precisione i requisiti di un eventuale mutuo verde. Sono passaggi che trasformano i dati generali della ricerca in domande concrete da rivolgere alla banca.

Fonti e riferimenti