La cedolare secca potrebbe tornare ad applicarsi anche agli affitti di negozi, ma con un perimetro preciso: nuovi contratti stipulati nel 2027, immobili C/1 fino a 200 m² e aliquota del 21%, ridotta al 10% nei comuni capoluogo di città metropolitana. Lo prevede l’articolo 5 del disegno di legge di Bilancio 2027: la proposta non è ancora legge.

Il testo permette di andare oltre il primo annuncio del Governo e capire quali locazioni commerciali potrebbero rientrare. Non è un’estensione a ogni locale utilizzato da un’attività e non coincide con le aliquote del 5% e dell’1% proposte, nello stesso articolo, per determinati affitti abitativi.

Quali immobili comprende la proposta

La disposizione riguarda unità classificate nella categoria catastale C/1, con superficie fino a 200 metri quadrati. Le pertinenze sono escluse dal conteggio della superficie e vengono comprese nel regime se locate congiuntamente all’unità principale.

Per un proprietario il primo documento da controllare è quindi la visura catastale, insieme alla consistenza dell’immobile e all’individuazione delle pertinenze. La descrizione commerciale “locale per attività” non dimostra che si tratti di un C/1: uffici, laboratori e capannoni non possono essere assimilati automaticamente al negozio richiamato dal DDL.

Un C/1 di 180 m² con una pertinenza affittata insieme va esaminato secondo questa regola. Un C/1 di 230 m², invece, supera il limite proposto per l’unità principale: la superficie non diventa ammissibile soltanto perché una parte del locale è poco utilizzata.

Il 21% e la riduzione al 10%

Il canone potrebbe essere assoggettato alla cedolare, in alternativa alla tassazione ordinaria del reddito fondiario ai fini IRPEF, con aliquota del 21%. Il DDL propone il 10% per gli immobili nei comuni capoluogo di città metropolitana.

La localizzazione va letta con precisione. Non basta che il negozio ricada nel territorio di una città metropolitana: il testo identifica il comune capoluogo. Un immobile in un altro comune dello stesso territorio non avrebbe per questo solo motivo diritto all’aliquota ridotta.

Con un canone annuo ipotetico di 12.000 euro, il 21% corrisponde a 2.520 euro e il 10% a 1.200 euro. È il semplice calcolo dell’imposta proposta sul canone, non una stima del risparmio rispetto al regime ordinario: quest’ultimo dipende dalla situazione del proprietario e dagli elementi rilevanti per il confronto fiscale.

Anche l’utilizzo dell’inquilino conta

Il conduttore deve utilizzare l’immobile esclusivamente per esercitare un’arte, una professione o un’impresa commerciale. La proposta esclude espressamente i contratti che non rispettano questa destinazione d’uso da parte dell’inquilino.

Occorre dunque controllare sia le caratteristiche dell’unità sia il rapporto contrattuale e l’utilizzo effettivo previsto. La categoria catastale e l’attività del conduttore svolgono verifiche diverse: una non sostituisce l’altra.

Nuovo contratto, rinnovo e regola contro le interruzioni anticipate

La finestra proposta riguarda i contratti stipulati nel 2027. Il comma 6 esclude dall’applicazione delle nuove misure i contratti prorogati o rinnovati nello stesso anno: il semplice arrivo di una scadenza contrattuale non deve quindi essere presentato come accesso automatico alla nuova cedolare.

È prevista anche una clausola antielusiva. Il regime non si applicherebbe a un contratto stipulato nel 2027 se, al 30 settembre 2026, risultava in corso un contratto non scaduto tra gli stessi soggetti per lo stesso immobile, poi interrotto prima della scadenza naturale.

In pratica, chiudere anticipatamente un rapporto per stipularne un altro con il medesimo inquilino non aggirerebbe quella condizione. Per valutare l’accesso servono anche la cronologia dei contratti e le ragioni delle cessazioni, non soltanto la data del nuovo documento.

Cosa verificare prima di fissare le condizioni della locazione

Chi sta mettendo a reddito un negozio può già raccogliere visura, superficie, documenti sulle pertinenze e contratti precedenti. Il confronto tra regime ordinario e cedolare andrà poi fatto sulla disciplina approvata, verificando anche i requisiti del locatore e gli adempimenti per esercitare l’opzione.

Al 4 novembre 2026 la novità rimane una proposta parlamentare. Il dato utile è che nel DDL esiste un percorso specifico per alcuni C/1: seguirne limiti e condizioni permette di programmare la locazione senza estendere il beneficio ad immobili o rinnovi che il testo non comprende.

Fonti e riferimenti