Da magazzino ad ambulatorio: la destinazione edilizia non si prova con il solo Catasto

La classificazione catastale non basta a dimostrare che tutti i locali di un fabbricato possano essere utilizzati per una determinata attività. Se i titoli edilizi distinguono negozi e magazzini, la destinazione di una porzione non si estende automaticamente alle altre.

La sentenza del Consiglio di Stato n. 4620 dell’8 giugno 2026 affronta il problema nella controversia su un poliambulatorio realizzato in locali destinati a magazzino. Le società interessate sostenevano che l’intero piano avesse già acquisito una funzione commerciale; il giudice ha ritenuto che questa ricostruzione non fosse dimostrata dai titoli.

Il condominio contestava i nuovi riscontri comunali

Il contenzioso aveva già conosciuto precedenti decisioni. Dopo un nuovo esame, il Comune aveva adottato atti favorevoli alla regolarizzazione di alcuni elementi della struttura e alla segnalazione di agibilità. Il condominio e alcuni proprietari avevano impugnato questi provvedimenti.

Le società sostenevano che si trattasse di atti sostanzialmente confermativi, non autonomamente contestabili. Il Consiglio di Stato ha invece rilevato che accedevano a una nuova SCIA e derivavano da una distinta istruttoria, sostituendo le precedenti determinazioni.

Il ricorso poteva quindi essere esaminato. La sentenza non introduce un’impugnabilità generalizzata della SCIA come se fosse un permesso comunale: considera gli specifici atti dell’amministrazione adottati dopo il nuovo procedimento.

La concessione del 2002 distingueva le diverse porzioni

La questione sostanziale era individuare la destinazione legittima dei locali interessati dal poliambulatorio. Una concessione del 2002 aveva previsto il cambiamento d’uso di alcune porzioni del piano, lasciandone altre classificate come magazzino.

Secondo i documenti esaminati, proprio la porzione destinata al nuovo centro diagnostico e terapeutico era rimasta a magazzino. Non bastava dunque richiamare il passaggio a uso commerciale avvenuto per locali diversi del medesimo fabbricato.

Lo stato legittimo va ricostruito attraverso i titoli che hanno disciplinato l’immobile, considerando anche la destinazione d’uso. Il giudice ha respinto la tesi secondo cui qualsiasi precedente atto sarebbe stato consolidato in modo tale da legittimare l’intera situazione rivendicata.

Il Catasto non superava il contenuto dei titoli

Le società richiamavano anche la documentazione catastale storica, con classificazione D/8 dell’immobile, e le regole regionali sui magazzini funzionali ad attività commerciali. Per il Consiglio di Stato questi elementi non alteravano la destinazione risultante dagli atti edilizi della porzione coinvolta.

Mancava inoltre la dimostrazione che lo spazio fosse effettivamente utilizzato come superficie accessoria dei negozi limitrofi. La rilevante sproporzione fra l’ampia area a magazzino e le più contenute superfici commerciali era stata considerata incompatibile con la ricostruzione prospettata in termini di pertinenza urbanistica.

La distinzione non significa che il dato catastale sia sempre privo di utilità. Significa che, in questa vicenda, non poteva sostituire la prova della destinazione edilizia e del suo mutamento legittimo.

La vecchia sanatoria non risultava estesa a tutto il piano

Un ulteriore richiamo delle appellanti riguardava una sanatoria del 1994. Anche su questo punto il giudice ha ritenuto non dimostrato che quel procedimento avesse attribuito una destinazione commerciale all’intero piano.

La verifica doveva quindi rimanere riferita a oggetto, elaborati ed effetti dei singoli titoli. L’esistenza di una sanatoria in un fascicolo non autorizza ad attribuirle un contenuto più ampio di quello documentato.

L’appello delle società è stato respinto

Il Consiglio di Stato ha respinto l’impugnazione principale, lasciando fermo l’annullamento degli atti disposto dal TAR. L’appello incidentale proposto dal condominio in via subordinata è stato dichiarato improcedibile.

Per chi acquista o adatta locali per una nuova attività, la conseguenza pratica è verificare la posizione della porzione esatta che verrà utilizzata. Destinazione catastale, autorizzazioni riferite ai locali adiacenti e titoli storici richiedono un confronto puntuale con il progetto. Il quadro generale sui cambi di destinazione d’uso aiuta a distinguere le procedure, che vanno sempre riferite al regime temporale applicabile.

Fonti e riferimenti

• MIT — Linee di indirizzo sul Salva Casa, sezioni 1 e 2 su stato legittimo e destinazione d’uso, per il quadro generale.