Lavori sulle parti comuni: il Comune non può ignorare l’opposizione del condominio

Quando gli atti mostrano che uno spazio è condominiale e gli altri proprietari si oppongono al suo uso esclusivo, il Comune non può trattare la questione come una generica lite privata irrilevante per la pratica edilizia. Deve verificare se chi presenta la SCIA abbia effettivamente la disponibilità necessaria per eseguire i lavori.

Lo chiarisce il Consiglio di Stato con la sentenza n. 2592 del 30 marzo 2026, che accoglie l’appello relativo a opere di collegamento con un sottotetto tecnico comune. È stata annullata la decisione comunale di ritirare il precedente ordine di demolizione, facendo salvi gli ulteriori provvedimenti dell’amministrazione.

Il soppalco e la scala per raggiungere il sottotetto

La controversia riguardava opere realizzate da una proprietaria e successivamente oggetto di una SCIA in sanatoria ai sensi dell’articolo 37, nel regime applicato alla vicenda. Secondo il condominio, il soppalco e la relativa scala servivano ad accedere al volume condominiale sovrastante l’appartamento.

Il Comune aveva inizialmente ordinato la demolizione, per poi ritirare il provvedimento sulla base della regolarizzazione. Il condominio aveva contestato questa scelta, sostenendo che la richiedente non fosse titolare del sottotetto e che la pratica non potesse superare l’opposizione degli altri proprietari.

Il TAR aveva respinto il ricorso, valorizzando la natura privata dei rapporti fra vicini e la portata limitata delle opere interne. In appello, il tema della disponibilità giuridica dello spazio è stato invece ritenuto decisivo.

La questione non era soltanto chi possedesse il vano

Il Consiglio di Stato riconosce che il Comune non è normalmente chiamato a svolgere approfondite indagini sui diritti reali o a sostituirsi al giudice civile. Il titolo edilizio non risolve definitivamente i rapporti tra proprietari.

Questa regola, però, non consente di ignorare elementi già noti e pertinenti alla pratica. Nella fattispecie il Comune disponeva delle informazioni utili a comprendere che il sottotetto era un locale tecnico condominiale e che altri condomini avevano espressamente contestato l’utilizzo esclusivo da parte della richiedente.

La situazione differiva quindi dalla semplice opposizione di un vicino che teme gli effetti dei lavori. Il problema riguardava a monte la posizione che legittimava la presentazione della pratica.

La disponibilità richiesta dall’articolo 11

La sentenza richiama l’articolo 11 del Testo unico edilizia, secondo cui il permesso può essere rilasciato al proprietario o a chi abbia titolo per richiederlo. Il giudice considera questo requisito rilevante, per identità di ragione, anche per gli altri titoli e le pratiche edilizie esaminate.

Il Comune doveva quindi confrontare la posizione dichiarata con i dati di cui disponeva. La SCIA in sanatoria non poteva attribuire alla proprietaria una disponibilità dello spazio comune che mancava sul piano dei rapporti con gli altri condomini.

Non deriva da ciò un obbligo generalizzato di ottenere l’unanimità per qualsiasi lavoro in condominio. Il caso riguarda opere collegate all’appropriazione esclusiva di un volume comune e un’opposizione documentata, già nota all’amministrazione.

L’appello è accolto sul motivo relativo alla titolarità

Il Consiglio di Stato non ha accolto tutte le censure proposte. Il motivo decisivo è quello sulla carenza della posizione legittimante della richiedente; la sua fondatezza ha consentito di assorbire le altre deduzioni rimaste.

L’atto contestato in primo grado è stato annullato, riformando la decisione del TAR. Le spese dei due gradi sono state compensate per la particolarità della vicenda. Non viene riconosciuto con questa sentenza un risarcimento al condominio, né è definita ogni eventuale questione civile collegata alle opere.

La verifica edilizia deve considerare gli atti già disponibili

Per chi progetta interventi su vani sovrastanti l’appartamento, non basta che lo spazio sia materialmente raggiungibile. Vanno verificati la sua funzione, gli atti che ne disciplinano l’appartenenza e i limiti all’utilizzo esclusivo.

Per gli uffici comunali, la pronuncia segna il confine fra un’indagine privata indiscriminata, che non è richiesta, e l’esame di elementi specifici già presenti nel procedimento. È questa seconda verifica che, nella vicenda, non poteva essere omessa.

Fonti e riferimenti

• Dipartimento della Protezione Civile — DPR 380/2001, articolo 11 nel testo originario, sui soggetti legittimati.