Terrazzi trasformati in cucina e camera: la prescrizione penale non salva l’ampliamento

Chiudere due terrazzi in muratura per ricavare una cucina e una camera da letto non è una semplice manutenzione dell’abitazione. Se vengono creati nuovi spazi abitabili senza il titolo necessario, il decorso del tempo e la prescrizione del reato non rendono regolare l’ampliamento.

La distinzione è al centro della sentenza del Consiglio di Stato, Sezione IV, n. 7618 del 19 ottobre 2026. Il giudice ha respinto l’appello contro l’ordine di demolizione, affrontando anche i limiti della richiesta di sostituire il ripristino con una sanzione pecuniaria.

Due terrazzi diventati stanze per 26 metri quadrati

Le opere erano state eseguite nel 1998 su un’abitazione al piano terra. Un terrazzo anteriore di 8 metri quadrati era stato chiuso e trasformato in cucina; sul retro, un altro terrazzo di 18 metri quadrati era diventato una camera da letto.

Nel 2014 Roma Capitale aveva ingiunto la demolizione delle tamponature e il ripristino. La proprietaria contestava la qualificazione dell’intervento, la proporzione della sanzione e il possibile pregiudizio statico derivante dalla rimozione.

Dopo il rigetto del ricorso davanti al TAR, il giudizio era proseguito in appello, successivamente riassunto dagli eredi. Il Consiglio di Stato ha confermato l’esito del primo grado.

Perché non si trattava di manutenzione straordinaria

I giudici considerano decisiva la trasformazione materiale: la chiusura aveva creato nuovi vani abitabili, aumentando superficie utile e volume dell’abitazione.

Nel quadro normativo applicabile alla vicenda, l’intervento integrava quanto meno una ristrutturazione edilizia soggetta al titolo necessario e, in sua assenza, alla sanzione prevista dall’articolo 33 del DPR 380/2001. La semplice qualificazione delle opere come manutenzione non poteva modificarne gli effetti reali.

Neppure l’asserita finalità di garantire la sicurezza strutturale, non dimostrata nel caso, consentiva di sottrarre automaticamente la trasformazione alla disciplina edilizia.

La prescrizione non equivale a una sanatoria

La difesa richiamava il tempo trascorso e l’esito del processo penale. Il Consiglio di Stato mantiene distinti i due piani: l’estinzione del reato per prescrizione non elimina l’illecito amministrativo e non fa venir meno il ripristino edilizio.

La sentenza chiarisce inoltre che non vi era stata un’assoluzione complessiva. Secondo quanto riportato nello stesso atto di appello, il processo penale si era concluso con una condanna per l’ampliamento sul terrazzo anteriore e con una dichiarazione di non doversi procedere per prescrizione per quello posteriore.

Anche la risalenza delle opere non generava, da sola, un affidamento tutelabile alla loro conservazione. Il passare degli anni non costituiva un titolo edilizio né una regolarizzazione implicita.

Il rischio statico va valutato nella sede corretta

Un altro tema riguardava la possibilità di demolire senza danneggiare la parte legittima dell’edificio. Per il Consiglio di Stato, questa verifica attiene all’eventuale applicazione della sanzione pecuniaria nella fase esecutiva, non costituisce automaticamente un vizio dell’ordine di demolizione.

L’alternativa economica prevista dall’articolo 33, comma 2, ha carattere eccezionale. Richiede una dimostrazione rigorosa dell’impossibilità oggettiva di procedere al ripristino senza incidere sulla stabilità dell’edificio: non basta considerare l’opera piccola o ritenere eccessiva la demolizione.

La decisione non nega quindi che la sicurezza della struttura debba essere esaminata. Distingue il momento e i presupposti di quell’accertamento dalla legittimità del provvedimento che ordina di eliminare l’abuso.

Non era una parziale difformità da un permesso

È stata respinta anche la richiesta di applicare l’articolo 34, riferito agli interventi in parziale difformità. In questo caso i due vani erano stati aggiunti successivamente alla costruzione del fabbricato e in totale assenza del titolo per l’ampliamento.

Il risultato resta circoscritto a queste opere e alla sequenza esaminata: nuovi locali abitabili, nessuna regolarizzazione e nessuna ragione per annullare l’ordine sulla base della vicenda penale. Il Consiglio di Stato conferma la demolizione, lasciando alla sede esecutiva le verifiche che vi appartengono.

Fonti e riferimenti

• Normattiva — DPR 380/2001, articolo 33: ristrutturazioni senza titolo e sanzioni, testo del 18 agosto 2014.