Ampliare una casa abusiva: la nuova sanatoria non supera l’ordine di demolizione definitivo

Una nuova domanda di sanatoria per ampliare un edificio non permette di ignorare il precedente ordine di demolizione diventato definitivo. Prima di valutare le opere aggiunte, resta decisivo lo stato urbanistico-edilizio della costruzione alla quale si collegano.

È il punto affrontato dal Consiglio di Stato, Sezione IV, nella sentenza n. 7679 del 21 ottobre 2026. Il giudice ha respinto l’appello di un proprietario e confermato il diniego di accertamento di conformità per interventi eseguiti su un immobile già colpito da un ordine non impugnato.

Il condono originario e le opere successive

L’edificio, situato a Roma, era stato costruito senza titolo. Per la sua consistenza originaria risultava presentata nel 2004 una domanda di condono, ancora pendente al momento degli atti oggetto della controversia.

Nel tempo erano state depositate anche due DIA relative a lavori sull’immobile. Nel 2010, però, il Comune aveva ordinato la demolizione delle opere: quel provvedimento non era stato impugnato.

Nel 2012 il proprietario aveva poi chiesto l’accertamento di conformità per ulteriori interventi, tra i quali la tamponatura del pergolato sulla corte, una scala interna tra piano interrato e piano terra e locali di servizio nel sottotetto. Il diniego comunale del 2013 aveva dato origine al giudizio.

Perché le nuove opere non potevano essere isolate dalla casa

Secondo il proprietario, gli interventi più recenti erano diversi da quelli precedenti e la nuova istanza avrebbe superato le determinazioni già adottate. Veniva inoltre richiamata la domanda di condono originaria.

Il Consiglio di Stato osserva invece che l’accertamento di conformità riguardava opere in ampliamento dell’edificio preesistente. Non si trattava quindi di interventi da valutare come se la costruzione principale avesse già una situazione regolare e definitivamente riconosciuta.

Lo stato di quell’edificio era stato inciso dall’ordine del 2010, ormai consolidato per la mancata impugnazione. Gli ampliamenti ripetevano le caratteristiche di non conformità della costruzione alla quale si aggiungevano.

L’ordine definitivo non scompare con una nuova istanza

Per i giudici, l’ordine di demolizione continuava a regolare il rapporto tra il proprietario e l’amministrazione. La nuova richiesta non consentiva di riaprire indirettamente la discussione sulla sua legittimità.

Non era decisivo neppure che il diniego di sanatoria non richiamasse puntualmente quel precedente atto. Nel caso concreto, esso restava un presupposto della situazione edilizia dell’immobile, già stabilizzata nei rapporti con il Comune.

La decisione non trasforma qualsiasi istanza successiva in un procedimento inutile. Spiega perché quella specifica domanda, relativa ad ampliamenti di opere già definitivamente contestate, non poteva essere utilizzata per superare il precedente provvedimento.

Il condono pendente resta una questione distinta

La sentenza contiene una precisazione importante: la domanda di condono del 2004 non viene considerata priva di qualsiasi possibile effetto. La sua pendenza avrebbe potuto essere fatta valere contro l’ordine di demolizione; una volta che quest’ultimo non è stato impugnato, può configurare un impedimento alla sua esecuzione, secondo quanto indicato dal giudice.

Legittimità dell’ordine ed eseguibilità non sono quindi la stessa cosa. Dal rigetto dell’appello non si può ricavare che ogni condono pendente sia irrilevante o che l’amministrazione possa sempre procedere subito alla demolizione senza ulteriori verifiche.

Non risulta neppure deciso in questa causa l’esito finale della domanda di condono originaria. Il giudizio riguarda il diverso diniego di sanatoria delle opere aggiunte.

La verifica da fare prima di intervenire

Per chi intende eseguire lavori su un immobile con pratiche di regolarizzazione aperte, la prima operazione utile è ricostruire l’intera sequenza: opere originarie, titoli presentati, domande ancora pendenti e provvedimenti repressivi eventualmente notificati.

La controversia applica l’articolo 36 del DPR 380/2001 nel quadro del procedimento del 2012-2013. Non va letta come applicazione automatica delle successive procedure introdotte dal decreto Salva Casa. Nel caso deciso, la nuova domanda non superava lo stato abusivo della costruzione principale e l’ordine già diventato definitivo: per questo il Consiglio di Stato ha confermato il diniego.

Fonti e riferimenti

• Normattiva — DPR 380/2001, articolo 36 sull’accertamento di conformità, testo del 22 luglio 2013.