Tutti i punti chiave del nuovo Testo Unico dell’Edilizia in discussione

Una riforma profonda del settore edilizio è all’orizzonte. Il Governo italiano, attraverso un disegno di legge delega, sta lavorando a una revisione completa della normativa in materia di edilizia, urbanistica e titoli abilitativi. L’obiettivo dichiarato è quello di elaborare un nuovo Testo Unico dell’edilizia, capace di razionalizzare, aggiornare e semplificare regole che oggi risultano spesso complesse, disorganiche e frammentate.

La bozza prevede un intervento organico che coinvolge sia le sanatorie edilizie, sia le modalità di rilascio dei titoli abilitativi, fino alla ridefinizione dei regimi sanzionatori e all’introduzione di standard minimi prestazionali uniformi su tutto il territorio nazionale.

Tra i punti centrali della riforma troviamo la semplificazione dei procedimenti per le sanatorie, con sanzioni commisurate alla gravità dell’abuso, l’eliminazione di doppie richieste documentali da parte delle amministrazioni e l’istituzione di un unico punto di accesso digitale per gestire tutte le pratiche edilizie. Cambiamenti che potrebbero incidere in modo rilevante sia sui tempi che sui costi dei procedimenti.

Ma cosa prevede concretamente il disegno di legge? Come cambierà l’approccio alle difformità edilizie, soprattutto quelle più datate?

E quali vantaggi porterà per cittadini, professionisti e imprese?

Sanatorie edilizie più semplici e fine del principio di doppia conformità

Uno degli interventi più rilevanti previsti nella riforma riguarda la possibilità di sanare abusi edilizi realizzati in passato con criteri più flessibili e razionali rispetto al sistema attuale. In particolare, il nuovo Testo Unico dovrebbe prevedere l’individuazione di categorie di difformità edilizie sanabili, tenendo conto della loro natura, gravità e data di realizzazione.

Il disegno di legge affida al Governo il compito di ridefinire i casi in cui è possibile sanare le opere, introducendo criteri più equi e meno punitivi per i proprietari.

Uno degli elementi più attesi è il possibile superamento del principio di doppia conformità, attualmente richiesto per la regolarizzazione di molti abusi. Questo principio impone che l’intervento da sanare sia conforme sia alla normativa urbanistica e edilizia vigente al momento della realizzazione, sia a quella in vigore al momento della richiesta di sanatoria. Un criterio che ha reso di fatto impossibile sanare numerose situazioni, specialmente in presenza di modifiche normative nel tempo.

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La riforma, invece, punta a una maggiore flessibilità, soprattutto per le opere realizzate prima dell’entrata in vigore della legge del 6 agosto 1967, n. 765, che introdusse i primi vincoli organici alla disciplina edilizia.

L’orientamento del legislatore sembra quindi chiaro: favorire la regolarizzazione degli abusi più datati, purché non impattino negativamente sulla sicurezza, sulla salubrità o sul valore storico-artistico degli immobili.

Rilascio dei titoli edilizi: meno burocrazia e pratiche digitali

Un altro pilastro della riforma riguarda la semplificazione amministrativa nell’ambito del rilascio dei titoli edilizi. L’attuale sistema, caratterizzato da una pluralità di procedimenti (Permesso di costruire, SCIA, CILA, ecc.), spesso genera incertezza interpretativa e lungaggini burocratiche. Il nuovo impianto normativo punta a uniformare i regimi autorizzativi, individuando con maggiore chiarezza quali interventi ricadano in ciascun procedimento e promuovendo il ricorso all’autocertificazione, già prevista ma non pienamente valorizzata nell’attuale contesto normativo.

In quest’ottica si punta anche a ridurre drasticamente le richieste di documenti già in possesso della Pubblica Amministrazione. Le amministrazioni non potranno più esigere dal cittadino o dal tecnico la ripresentazione di dati e informazioni che risultano già disponibili nei loro archivi o nelle banche dati digitali.

Si tratta di un passaggio decisivo verso un sistema più moderno, fondato sul principio “once only”: ogni dato deve essere fornito una sola volta.

Altro elemento centrale è la realizzazione di un punto di accesso unico e digitale per la gestione di tutte le comunicazioni, dichiarazioni e domande legate ai titoli edilizi. Un portale che dovrà integrare i procedimenti oggi frammentati tra uffici comunali, SUAP e SUE, con l’obiettivo di snellire i tempi, semplificare gli iter e garantire maggiore trasparenza.

Sanzioni proporzionate alla gravità dell’abuso e al valore delle opere

La riforma prevede anche un’importante razionalizzazione del sistema sanzionatorio edilizio, oggi percepito come disomogeneo, spesso rigido e scollegato dalla reale entità dell’abuso. Il disegno di legge delega affida al Governo il compito di introdurre sanzioni commisurate alla trasformazione urbanistica o edilizia effettivamente realizzata, con criteri più equi e proporzionati rispetto al passato.

Le nuove regole dovranno tener conto di tre fattori principali:

1. La gravità della difformità rispetto al progetto autorizzato;
2. Il valore economico delle opere eseguite senza titolo;
3. L’eventuale presenza di vincoli, come quelli previsti dal Codice dei beni culturali e del paesaggio, che impongono tutele aggiuntive.

Questa revisione ha un duplice obiettivo: da un lato, responsabilizzare i soggetti coinvolti scoraggiando abusi gravi, e dall’altro agevolare la regolarizzazione di situazioni marginali o di scarsa rilevanza urbanistica, soprattutto in ambiti dove l’applicazione delle norme ha finora prodotto risultati sproporzionati.

Inoltre, nei casi in cui si proceda a una sanatoria, potrebbe essere richiesto al proprietario di realizzare interventi di messa in sicurezza o di adeguamento alle norme tecniche essenziali, affinché l’opera, pur irregolare all’origine, venga ricondotta a standard minimi di sicurezza e funzionalità.

LEP edilizi: standard minimi uniformi su tutto il territorio

Tra le innovazioni più significative introdotte dal disegno di legge delega vi è l’estensione dei Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP) anche all’ambito edilizio. Si tratta di uno strumento già utilizzato in altri settori (come sanità e istruzione) per assicurare diritti uniformi a livello nazionale, che ora viene applicato anche alla costruzione e ristrutturazione degli edifici.

I LEP edilizi avranno la funzione di definire standard inderogabili in materia di:

• Sicurezza strutturale;
• Igiene e salubrità degli ambienti;
• Efficienza energetica;
• Controlli tecnici e vigilanza urbanistica.

Questi parametri dovranno essere rispettati in tutto il territorio nazionale, a prescindere dal regolamento edilizio comunale o da eventuali prassi locali meno rigorose. In questo modo, si intende colmare i divari territoriali e assicurare un livello minimo di qualità edilizia per ogni cittadino, da Nord a Sud.

Oltre ai requisiti tecnici, verranno anche definite tipologie standard di violazioni edilizie e degli scostamenti progettuali tollerabili, in modo da ridurre l’arbitrarietà nell’interpretazione delle norme e garantire maggiore certezza del diritto.