Quando un contratto di locazione si avvicina alla scadenza, uno dei dubbi più frequenti per i proprietari riguarda la proroga del contratto in cedolare secca e, soprattutto, l’obbligo di rinnovare l’opzione fiscale. Si tratta di una questione tutt’altro che secondaria, perché un errore formale potrebbe far temere la perdita del regime agevolato o l’applicazione di sanzioni.

A chiarire il punto è intervenuta direttamente l’Agenzia delle Entrate, rispondendo a un quesito pubblicato su FiscoOggi. Ma cosa dice davvero l’Amministrazione finanziaria? E quali comportamenti tutelano il locatore?

La domanda del lettore pubblicata su fiscooggi

Il chiarimento nasce da un quesito concreto posto da un contribuente e pubblicato sul portale FiscoOggi, canale ufficiale di informazione dell’Agenzia delle Entrate. La domanda è la seguente:

“Dovendo prorogare come locatore un contratto di affitto con cedolare secca, sono tenuto a rinnovare la scelta dell’opzione?”

Si tratta di una situazione molto comune: il contratto di locazione giunge a scadenza naturale e le parti decidono di prorogarlo, mantenendo inalterate le condizioni economiche e fiscali. Tuttavia, il dubbio riguarda l’aspetto formale: l’opzione per la cedolare secca, esercitata al momento della registrazione iniziale, è automatica anche in caso di proroga oppure deve essere nuovamente confermata dal locatore?

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La risposta dell’agenzia delle entrate: l’obbligo di conferma dell’opzione

Nella risposta fornita dall’Agenzia delle Entrate, viene chiarito che in sede di proroga del contratto di locazione l’opzione per la cedolare secca deve essere sempre confermata dal locatore che intenda continuare ad avvalersi di questo regime fiscale agevolato. In altre parole, la proroga non comporta un rinnovo automatico dell’opzione: è necessario un comportamento attivo del proprietario per manifestare la volontà di restare in cedolare secca.

La conferma avviene tramite la comunicazione della proroga del contratto, normalmente effettuata con il modello RLI, indicando espressamente la scelta del regime sostitutivo.

Questo passaggio è fondamentale per evitare incertezze e per mantenere la corretta applicazione dell’imposta sostitutiva in luogo dell’IRPEF e delle addizionali.

Mancata comunicazione della proroga: quando la cedolare secca non si perde

Un aspetto particolarmente importante della risposta fornita dall’Agenzia delle Entrate riguarda le conseguenze della mancata presentazione della comunicazione di proroga del contratto già assoggettato a cedolare secca. L’Amministrazione finanziaria chiarisce che questa omissione non comporta automaticamente la revoca dell’opzione esercitata al momento della registrazione iniziale del contratto.

In sostanza, se il locatore non comunica formalmente la proroga ma continua a comportarsi in modo coerente con la scelta della cedolare secca, il regime fiscale resta valido.

Si tratta di un chiarimento rilevante, perché evita che un semplice errore formale si trasformi in una penalizzazione fiscale sproporzionata per il contribuente.

Il “comportamento coerente” che tutela il locatore

Secondo quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate, ciò che conta davvero è il comportamento tenuto dal contribuente dopo la proroga del contratto. In particolare, la cedolare secca resta valida se il locatore ha dimostrato in modo concreto la volontà di continuare ad applicare questo regime fiscale, effettuando regolarmente i versamenti dovuti e dichiarando i redditi da locazione nel quadro dedicato alla cedolare secca della dichiarazione dei redditi.

Questo principio si inserisce nel più ampio orientamento dell’Amministrazione finanziaria che valorizza la sostanza rispetto alla forma: se il contribuente ha agito correttamente dal punto di vista fiscale, l’assenza della comunicazione formale di proroga non determina automaticamente la perdita del beneficio. Resta però inteso che l’adempimento formale è sempre consigliato per evitare contestazioni future.