Negli ultimi anni il tema delle locazioni brevi è diventato centrale nel dibattito fiscale e immobiliare, soprattutto per chi possiede più appartamenti e li concede in affitto per periodi limitati. Le novità normative introdotte dalla legge di Bilancio 2026 chiariscono in modo più netto quando il reddito da locazione resta “privato” e quando, invece, viene considerato frutto di un’attività imprenditoriale, con conseguenze fiscali tutt’altro che trascurabili.

Ma cosa succede davvero se si affittano più immobili con contratti brevi? E dove si colloca il confine tra gestione occasionale e impresa vera e propria?

La domanda del lettore pubblicata su fiscooggi

Il chiarimento nasce da una domanda posta da un contribuente sul portale FiscoOggi, il canale di informazione ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, che ha affrontato direttamente il tema della locazione breve di più immobili. Il quesito è il seguente:

Come viene considerato il reddito derivante dalla locazione breve di più immobili?

Una domanda tutt’altro che banale, soprattutto alla luce dell’evoluzione normativa degli ultimi anni e dell’uso sempre più diffuso degli affitti brevi come forma di investimento immobiliare. La risposta fornita dall’Amministrazione finanziaria diventa quindi un punto di riferimento essenziale per proprietari, investitori e operatori del settore.

La risposta dell’agenzia delle entrate e il nuovo quadro normativo

Nella risposta pubblicata su FiscoOggi, l’Agenzia delle Entrate richiama una modifica normativa di grande rilievo introdotta dalla legge di Bilancio 2026. In particolare, viene citato l’articolo 1, comma 17, della legge n. 199/2025, che interviene sull’articolo 1, comma 595, della legge n. 178/2020, riscrivendo i confini del regime fiscale delle locazioni brevi.

Secondo quanto chiarito dall’Amministrazione finanziaria, a partire dal periodo d’imposta 2026, il regime agevolato delle locazioni brevi è riconosciuto solo se il contribuente destina a questa tipologia di affitto non più di due appartamenti per ciascun anno.

In precedenza, il limite era fissato fino a quattro immobili, ma la nuova norma restringe in modo significativo la soglia.

Il passaggio chiave riguarda però il superamento di questo limite: dal terzo immobile in poi, il reddito derivante dalla locazione breve si presume conseguito nell’ambito di un’attività imprenditoriale. Ciò significa che, anche in assenza di una partita IVA formalmente aperta, l’attività viene fiscalmente assimilata a quella d’impresa, con l’applicazione delle regole proprie del reddito d’impresa e non più di quelle dei redditi fondiari o diversi.

Quando la locazione breve diventa attività d’impresa

Il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate ha un impatto pratico molto concreto: la presunzione di attività imprenditoriale scatta automaticamente dal terzo immobile locato con contratti brevi. Non rileva più soltanto la durata dei contratti o l’assenza di servizi aggiuntivi tipici delle strutture ricettive, ma il numero degli immobili destinati alla locazione breve nello stesso periodo d’imposta.

In termini fiscali, questo significa che il reddito prodotto dal terzo appartamento in poi non può più essere tassato come reddito “privato”, ad esempio con la cedolare secca, ma confluisce nel reddito d’impresa, con obbligo di apertura della partita IVA, tenuta della contabilità e applicazione delle imposte tipiche dell’attività economica organizzata.

Le conseguenze fiscali per i proprietari di più immobili

La nuova impostazione normativa incide soprattutto sui piccoli e medi proprietari che, fino ad oggi, gestivano più appartamenti in locazione breve confidando nella qualificazione “non imprenditoriale” dell’attività. Dal 2026, la soglia dei due immobili diventa un vero spartiacque fiscale.

Chi rimane entro il limite potrà continuare ad applicare il regime delle locazioni brevi, mentre chi lo supera dovrà fare i conti con un carico fiscale potenzialmente più elevato, oltre a maggiori adempimenti amministrativi. La presunzione di imprenditorialità, infatti, non richiede ulteriori verifiche: è la legge stessa a qualificare il reddito come d’impresa, indipendentemente dall’intenzione del contribuente.

Una norma che punta a distinguere tra privati e operatori professionali

L’intervento legislativo va letto anche in una chiave più ampia: contrastare l’uso “professionale” delle locazioni brevi mascherato da attività privata. Limitando a due il numero di immobili, il legislatore mira a separare il semplice proprietario che affitta occasionalmente da chi, di fatto, svolge un’attività economica organizzata nel settore immobiliare.

In questo senso, la risposta pubblicata su FiscoOggi rappresenta un segnale chiaro: la gestione di più immobili in affitto breve non è più considerata una mera forma di investimento, ma può trasformarsi rapidamente in un’attività imprenditoriale a tutti gli effetti, con obblighi e responsabilità conseguenti.