Comodato d’uso gratuito: chi deve dichiarare il reddito dell’immobile?

In Italia sono moltissimi i casi in cui un immobile viene concesso in comodato d’uso gratuito a un parente: un genitore che lascia l’appartamento al figlio, un fratello che ospita l’altro gratuitamente, o un nonno che mette a disposizione una seconda casa al nipote. Ma cosa succede dal punto di vista fiscale? Il comodato d’uso gratuito genera reddito per il proprietario dell’immobile oppure è fiscalmente irrilevante?

Una lettrice ha recentemente posto un quesito sul portale ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, FiscoOggi, chiedendo chiarimenti su questo aspetto. La domanda è stata semplice e diretta:

“Mio marito ha dato in comodato d’uso gratuito un appartamento al fratello che vi risiede. Volevo sapere se fa reddito”.

La risposta dell’Agenzia è stata altrettanto chiara, e si basa sul dettato normativo contenuto nel Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR).

Ma cosa comporta davvero questa risposta per chi concede un immobile in uso gratuito? Chi deve dichiarare il reddito dell’immobile? E soprattutto: cosa cambia se l’accordo è tra familiari?

Scopriamolo insieme.

Cosa dice la legge: il riferimento all’articolo 26 del TUIR

La risposta fornita dall’Agenzia delle Entrate alla lettrice si basa su un principio fondamentale del sistema fiscale italiano, contenuto nell’articolo 26, comma 1, del TUIR (Testo unico delle imposte sui redditi). Il testo della norma recita:

“I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”.

Questo significa che il reddito fondiario, ovvero quello derivante dal possesso di un immobile, deve essere dichiarato dal proprietario o dal soggetto titolare di un diritto reale sull’immobile, anche se non lo utilizza direttamente o non percepisce un affitto.

Nel caso del comodato d’uso gratuito, il comodatario – colui che riceve l’immobile in uso gratuito – non diventa titolare di alcun diritto reale, ma soltanto di un diritto personale di godimento. Per questo motivo, l’immobile rimane fiscalmente attribuito al comodante, cioè il proprietario che ne mantiene la titolarità.

In pratica, anche se il fratello del marito della lettrice vive nell’appartamento, ai fini fiscali il reddito dell’immobile va comunque imputato al marito, che è il proprietario e deve continuare a dichiararlo nel suo modello 730 o Redditi PF.

Leggi anche: Immobili in comodato gratuito: esclusione dal Bonus ristrutturazione, ecco perché

Comodato d’uso: vantaggi e implicazioni fiscali

Anche se l’immobile dato in comodato continua a produrre reddito fondiario per il proprietario, la concessione in uso gratuito può comportare alcuni vantaggi fiscali, soprattutto se il contratto è stipulato tra parenti in linea retta, come genitori e figli.

Infatti, la normativa prevede che, in determinate condizioni, sia possibile ottenere una riduzione del 50% della base imponibile IMU sull’immobile concesso in comodato d’uso gratuito. Tuttavia, per accedere a questa agevolazione è necessario rispettare precisi requisiti:

• Il contratto di comodato deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate;
• Il comodatario deve utilizzare l’immobile come abitazione principale;
• Il comodante può possedere al massimo due immobili (di cui uno deve essere quello dato in comodato);
• Entrambi i soggetti devono risiedere nello stesso Comune.

Nel caso specifico analizzato dalla lettrice, trattandosi di due fratelli, questi benefici fiscali non sono applicabili, in quanto la legge limita l’agevolazione ai rapporti tra genitori e figli. Tuttavia, rimane la possibilità di utilizzare il comodato come strumento di gestione familiare del patrimonio immobiliare, evitando, ad esempio, la stipula di contratti di locazione e gli obblighi fiscali collegati.

Leggi anche: Contratto di locazione in cedolare secca: cosa succede se lo registri in ritardo?

Come si stipula e registra un contratto di comodato d’uso gratuito

Perché un contratto di comodato d’uso gratuito sia valido e, soprattutto, possa dare accesso a eventuali benefici fiscali, è essenziale che venga formalizzato correttamente. Non basta un accordo verbale: è necessario mettere tutto per iscritto e registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

Ecco i passaggi da seguire:

• Redazione del contratto: va redatto in forma scritta e deve contenere i dati identificativi delle parti (comodante e comodatario), la descrizione dell’immobile e la durata del comodato.
• Registrazione: il contratto deve essere registrato entro 20 giorni dalla data di stipula. La registrazione può avvenire:
  • Online, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (se si possiede SPID, CIE o CNS);
  • In presenza, presso un ufficio territoriale dell’Agenzia.
• Costi di registrazione: per la registrazione è previsto il pagamento di 200 euro di imposta di registro e 2 marche da bollo da 16 euro, una ogni 4 facciate o ogni 100 righe.

Anche se il comodato è gratuito e non comporta scambio di denaro, la registrazione ha effetti giuridici e fiscali molto importanti: protegge entrambe le parti in caso di controversie e consente al comodante, quando possibile, di accedere a benefici IMU.

Leggi anche: IMU 2025: novità, aliquote e detrazioni aggiornate

Considerazioni finali: attenzione a proprietà e dichiarazioni fiscali

Il comodato d’uso gratuito è uno strumento molto utilizzato per gestire in modo flessibile l’uso degli immobili all’interno delle famiglie. Tuttavia, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, non modifica la situazione fiscale del proprietario: anche se non percepisce un canone, continua a dover dichiarare il reddito fondiario dell’immobile.

Dalla risposta fornita sul sito FiscoOggi si evince con chiarezza che la proprietà e non l’utilizzo dell’immobile determina l’obbligo fiscale. Il comodatario, pur vivendo nell’abitazione, non è tenuto a dichiarare nulla, poiché non detiene alcun diritto reale sull’immobile.

Pertanto, è fondamentale che chi concede un immobile in comodato sia consapevole degli obblighi fiscali che ne derivano, così come delle eventuali agevolazioni a cui può accedere (in presenza dei requisiti richiesti). Stipulare un contratto in forma scritta e registrarlo correttamente rappresenta una tutela per entrambe le parti, oltre che un requisito fondamentale per la piena regolarità fiscale.