Negli ultimi mesi, la disciplina fiscale relativa ai diritti reali sugli immobili ha subito importanti chiarimenti interpretativi. In particolare, la distinzione tra plusvalenza imponibile e reddito diverso sta creando non pochi dubbi tra contribuenti, professionisti e operatori del settore agricolo.

Cosa accade quando un proprietario decide di costituire un diritto di superficie su un terreno agricolo e, contestualmente, cede la nuda proprietà a un soggetto diverso? L’operazione viene considerata un’unica cessione della piena proprietà oppure genera redditi imponibili distinti? E quali sono le conseguenze fiscali se i terreni sono posseduti da oltre cinque anni?

In questo articolo analizziamo nel dettaglio la Risposta n. 51/2026 dell’Agenzia delle Entrate, chiarendo i riflessi fiscali alla luce dell’articolo 67 del TUIR.

Il dubbio del contribuente sulla tassazione dei diritti reali

Il caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate riguarda un imprenditore agricolo proprietario da oltre cinque anni di diversi fondi agricoli non edificabili. L’obiettivo del contribuente è realizzare un’operazione di pianificazione del patrimonio familiare e del passaggio generazionale.

In particolare, l’operazione ipotizzata prevede due passaggi simultanei: da un lato la costituzione di un diritto di superficie sui terreni a favore di una società, dall’altro la cessione della nuda proprietà degli stessi terreni al figlio. In questo modo, il proprietario si spoglierebbe sostanzialmente dei diritti sul bene, distribuendoli tra due soggetti diversi.

Leggi anche: Tassazione separata per usufrutto e nuda proprietà: il parere dell’Agenzia

Il dubbio fiscale nasce dalla recente evoluzione normativa relativa all’articolo 67 del TUIR e, soprattutto, dalla norma interpretativa introdotta nel 2025. Il contribuente chiede quindi all’Amministrazione finanziaria come debba essere qualificata fiscalmente questa operazione: se come un’unica alienazione della piena proprietà del terreno oppure come due operazioni distinte relative a diritti reali di godimento.

La distinzione non è affatto marginale. Da essa dipende infatti la possibile tassazione del corrispettivo percepito, che potrebbe essere qualificato come plusvalenza immobiliare o come reddito diverso. Inoltre, nel caso specifico, assume particolare rilevanza il fatto che i terreni siano posseduti da più di cinque anni, elemento che potrebbe incidere sull’eventuale imponibilità fiscale .

La soluzione interpretativa proposta dal contribuente

Nel proprio interpello, il contribuente sostiene una precisa interpretazione della normativa fiscale. Secondo la sua lettura, la cessione contestuale del diritto di superficie a una società e della nuda proprietà al figlio dovrebbe essere considerata, dal punto di vista sostanziale, come una vera e propria cessione della piena proprietà del terreno.

In altre parole, l’operazione comporterebbe la perdita totale di ogni potere giuridico ed economico sui fondi agricoli. Il proprietario, infatti, non manterrebbe alcun diritto reale sul bene, poiché tutti i diritti verrebbero trasferiti a soggetti terzi.

Partendo da questa impostazione, il contribuente ritiene che l’operazione debba essere assimilata alla vendita della piena proprietà dei terreni. Di conseguenza, considerando che i terreni risultano posseduti da oltre cinque anni, non si dovrebbe generare alcuna plusvalenza imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR .

Il ragionamento si fonda quindi su un principio chiave: se il contribuente si spoglia completamente del bene, l’operazione dovrebbe essere trattata fiscalmente come una cessione definitiva dell’immobile e non come la semplice costituzione di diritti reali di godimento.

Naturalmente, la posizione del contribuente non è automaticamente condivisa dall’Amministrazione finanziaria. Proprio per questo motivo, l’Agenzia delle Entrate è stata chiamata a fornire un chiarimento ufficiale sul corretto trattamento fiscale di questa particolare operazione.

Leggi anche:

Il parere dell’Agenzia delle Entrate

Nel fornire la propria risposta, l’Agenzia delle Entrate parte dal quadro normativo aggiornato che disciplina la tassazione dei diritti reali sugli immobili. In particolare richiama le modifiche introdotte dalla Legge di bilancio 2024 e la successiva norma di interpretazione autentica inserita nel decreto-legge n. 84 del 2025.

La normativa chiarisce un punto fondamentale: quando una persona fisica concede diritti reali di godimento su un immobile – come usufrutto, superficie o altri diritti analoghi – il trattamento fiscale cambia a seconda che il proprietario mantenga o meno un diritto reale sul bene.

In sintesi, l’Agenzia evidenzia due possibili scenari:

  • se il proprietario mantiene un diritto reale sull’immobile, il corrispettivo ricevuto per la concessione del diritto di godimento genera redditi diversi, tassabili ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h), del TUIR;
  • se invece il proprietario si spoglia completamente di ogni diritto reale sul bene, l’operazione viene assimilata a una cessione dell’immobile, con eventuale tassazione come plusvalenza immobiliare ai sensi delle lettere b) e b-bis dello stesso articolo 67 .

Un ulteriore elemento chiarito dall’Agenzia riguarda l’efficacia temporale della norma interpretativa. Trattandosi di interpretazione autentica, essa ha effetti retroattivi e si applica a partire dal 1° gennaio 2024, data di entrata in vigore delle modifiche introdotte dalla Legge di bilancio 2024 .