Affitti brevi e modello 730: cosa fare se hai più immobili

Negli ultimi anni, la locazione breve è diventata una formula abitativa molto utilizzata, sia da chi possiede uno o più immobili da mettere a reddito, sia da chi viaggia spesso e cerca soluzioni flessibili. Tuttavia, con l’aumento di questi contratti di affitto a breve termine, crescono anche i dubbi fiscali: in particolare, come si devono dichiarare i redditi derivanti da queste locazioni nel modello 730? E cosa accade se si superano i limiti previsti dalla legge?

Una recente risposta pubblicata sul sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, FiscoOggi, chiarisce i passaggi fondamentali da seguire per non commettere errori. Se anche tu possiedi più appartamenti affittati con contratti brevi, ti sei mai chiesto dove inserire questi redditi nel 730?

E soprattutto, sei sicuro di rientrare ancora nel regime delle locazioni brevi non imprenditoriali?

La domanda del lettore: come dichiarare i redditi da più locazioni brevi?

Sul portale dell’Agenzia delle Entrate, FiscoOggi, un contribuente ha posto un quesito molto frequente tra chi possiede più unità immobiliari da affittare:

“Sono locatore di più appartamenti destinati a locazione di tipo breve. Come vanno indicati nel 730 i redditi percepiti?”

La risposta dell’Agenzia offre uno spunto utile per chiarire non solo la modalità di dichiarazione dei redditi, ma anche i limiti entro cui è possibile usufruire del regime fiscale agevolato delle locazioni brevi. Infatti, quando si superano determinati confini, l’attività da semplice gestione immobiliare può trasformarsi, per legge, in attività imprenditoriale.

La risposta dell’agenzia delle entrate: limiti, quadri fiscali e obblighi

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che i redditi derivanti dalle locazioni brevi devono essere trattati in maniera diversa a seconda del soggetto che li percepisce:

• Se il reddito proviene dal proprietario dell’immobile o dal titolare di altro diritto reale (ad esempio, usufruttuario), esso costituisce reddito fondiario e va indicato nel quadro B del modello 730.
• Se invece il reddito è percepito da un sublocatore o da un comodatario, esso è classificato come reddito diverso e deve essere inserito nel quadro D.

Ma attenzione: il regime fiscale delle locazioni brevi non imprenditoriali è applicabile solo se il contribuente destina a questo tipo di affitto al massimo 4 appartamenti per ogni anno d’imposta. Superato questo numero, scatta un cambiamento importante: ai sensi dell’articolo 2082 del Codice Civile, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.

Ciò implica due conseguenze fondamentali:

1. Non è più possibile usare il modello 730, riservato alle persone fisiche che non svolgono attività d’impresa.
2. Occorre utilizzare il modello Redditi PF (Persone Fisiche), che prevede obblighi contabili e fiscali più articolati.

Quando l’attività diventa imprenditoriale: cosa comporta superare i 4 appartamenti

Il limite dei 4 appartamenti per anno d’imposta rappresenta uno spartiacque fondamentale. Infatti, quando si supera questo tetto, la locazione breve viene presunta dalla legge come attività imprenditoriale. Questo significa che, anche se il locatore non ha formalmente aperto una partita IVA, l’Agenzia delle Entrate può comunque considerare l’attività come un’impresa a tutti gli effetti.

Le implicazioni sono molteplici:

• Obbligo di aprire la partita IVA, con tutte le formalità collegate (registrazione presso la Camera di Commercio, adempimenti fiscali e contabili).
• Cambio del modello di dichiarazione, dal 730 al modello Redditi PF, con sezioni più complesse e adatte a chi esercita attività economiche.
• Possibile applicazione del regime IVA, anche se nella maggior parte dei casi l’attività di locazione breve è esente da IVA salvo prestazioni aggiuntive (pulizia, fornitura di servizi, ecc.).
• Controlli fiscali più stringenti, in quanto l’attività viene assimilata a quella di un’impresa turistica o ricettiva.

In sostanza, superare i 4 immobili affittati brevemente in un anno porta con sé una serie di obblighi amministrativi e fiscali non indifferenti, spesso sconosciuti a chi inizia l’attività in modo “casalingo” e poi cresce nel tempo.

Attenzione ai dettagli: come evitare errori nella dichiarazione dei redditi

La gestione fiscale delle locazioni brevi può sembrare semplice, ma nasconde insidie che è importante conoscere. Uno degli errori più frequenti è proprio quello di sottovalutare le soglie stabilite dalla normativa, continuando a utilizzare il modello 730 anche quando, per legge, si dovrebbe passare al modello Redditi PF e trattare l’attività come imprenditoriale.

Per evitare sanzioni o accertamenti futuri, è consigliabile:

• Tenere traccia precisa del numero di immobili affittati con contratti brevi ogni anno.
• Verificare se si rientra tra i soggetti che dichiarano reddito fondiario (proprietari, usufruttuari) o reddito diverso (sublocatori, comodatari).
• In caso di superamento della soglia, rivolgersi a un commercialista per regolarizzare la posizione fiscale e valutare se sia necessario aprire partita IVA.
• Consultare fonti ufficiali, come il sito dell’Agenzia delle Entrate o FiscoOggi, per aggiornamenti normativi e chiarimenti.

La normativa italiana tende a distinguere tra chi gestisce un’attività in modo occasionale e chi, invece, la porta avanti con continuità e organizzazione. Comprendere queste differenze è il primo passo per affittare in modo sicuro, consapevole e fiscalmente corretto.