Superbonus 110%: impossibile per membri di società, anche se persone fisiche

Per quanto riguarda i possibili beneficiari che hanno diritto ad accedere al Superbonus 110%, come sappiamo, generalmente non si tiene conto tanto del reale proprietario dell’immobile, quanto di chi lo gestisce o lo detiene e di chi sostiene le spese relative agli interventi.

Da ciò ne deriva che, anche nel caso in cui l’unità immobiliare dovesse appartenere ad una società (soggetto di base escluso dal maxi-incentivo) o ad altri soggetti esclusi, questo non significa che l’immobile non possa essere oggetto di interventi edilizi agevolabili con il maxi-incentivo (Approfondisci qui).

Difatti, qualora l’unità o l’edificio rientrino tra le tipologie di immobile ammesse, eventualmente la società proprietaria non potrebbe usufruire del Superbonus 110%, ma potrebbe farlo chi detiene l’unità in base ad un titolo idoneo e ha diritto ad accedere al maxi-incentivo.

Attenzione però, perché di recente è stato chiarito un nuovo punto molto importante in merito all’argomento. Ovvero, qualora a detenere l’immobile dovesse essere un membro della società proprietaria, anche in qualità di persona fisica, allora non sarebbe in alcun modo possibile procedere con l’esecuzione di interventi agevolabili.

Approfondiamo di seguito.

Superbonus 110%: unità in locazione a membro della società proprietaria

Il caso è stato affrontato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 380 del 15 luglio 2022.

L’istante è una persona fisica che, con il coniuge, detiene in locazione un’unità immobiliare abitativa in categoria catastale A/2. L’unità è ubicata al piano superiore di un edificio che appartiene interamente ad una società S.r.l., che al pian terreno svolge attività commerciale.

L’istante rappresenta di essere uno dei membri della società suddetta, ma afferma anche che l’unità che detiene è abitativa e pertanto non utilizzata a scopo professionale.

Si fa presente a tal proposito che si tratta di un’unità indipendente, con accesso autonomo dall’esterno e utenze autonome relative a gas e corrente.

L’istante chiede pertanto alle Entrate se, in qualità di persona fisica, egli possa accedere al Superbonus 110% per effettuare interventi di:

• Installazione del cappotto termico (isolamento delle superfici);
• Sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale esistente con uno nuovo a pompa di calore;
• Installazione di pannelli solari fotovoltaici e relativo sistema di accumulo;
• Sostituzione di tutti gli infissi dell’abitazione.

Unità in edifici plurifamiliari: come funziona e requisiti

Il Fisco fa presente innanzitutto quanto chiarito dalla Circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020 in merito all’usufrutto del Superbonus 110%, ovvero che la detrazione spetta alle persone fisiche, al di fuori dall’esercizio di impresa, arti o professioni, che:

• Detengono l’immobile in base ad un titolo idoneo (proprietà, diritti di godimento, diritti di garanzia o anche comodato d’uso gratuito) con contratto regolarmente registrato;
• Sostengono le spese necessarie per gli interventi ammissibili al maxi-incentivo;
• Possiedono il consenso del proprietario per l’esecuzione degli interventi. Il consenso deve risultare firmato per la data di avvio dei lavori o, se si sostengono le spese prima di iniziare i lavori, per la data di sostenimento delle prime spese.

In riferimento poi alla tipologia di immobile, che è inquadrabile nella categoria delle unità indipendenti site all’interno di edifici plurifamiliari, si fa presente ancora una volta che in questi casi i criteri da considerare come principali sono quelli della “funzionalità indipendente” e dell’accesso autonomo dall’esterno.

Nello specifico, il criterio della funzionalità indipendente richiede che l’unità disponga di almeno 3 utenze autonome relative a gas, luce, acqua o riscaldamento. Qualora, come descrive l’istante, l’unità disponesse di solo 2 utenze autonome (relative a gas e luce), non potrebbe essere considerata “funzionalmente indipendente” e pertanto sarebbe esclusa.

Se invece, al contrario, sono presenti i 2 requisiti principali per l’accesso al maxi-incentivo (accesso autonomo e 3 utenze indipendenti), allora l’unità immobiliare sita all’interno di un edificio plurifamiliare, ai fini dell’accesso al Superbonus 110%, sarà considerata come un’unità completamente indipendente, come se non fosse ubicata all’interno di un edificio.

Per effetto di ciò, i criteri di accesso al maxi-incentivo saranno valutati rispetto alla sola unità immobiliare e non rispetto all’edificio. Dunque, anche qualora l’edificio dovesse essere tra le tipologie escluse, il maxi-incentivo potrà comunque essere beneficiato, nel rispetto di tutti gli altri requisiti, per la sola unità indipendente (Approfondisci qui).

Superbonus 110%: precluso per socio locatario dell’unità

Chiarito il punto, il Fisco ritiene però che l’istante non possa comunque essere considerato un soggetto idoneo ai fini dell’accesso al maxi-incentivo.

Il Superbonus 110%, infatti, non esclude dai possibili beneficiari solo le società in sé, ma anche i suoi membri se questi intervengono su immobili che appartengono alla società.

Si chiarisce che i soci non possono, neanche in qualità di persone fisiche, portare a detrazione spese relative ad interventi agevolabili effettuati su unità immobiliari che, seppur residenziali e indipendenti, appartengono alla società e costituiscono quindi beni relativi all’impresa.

In questi casi, a nulla rileva il fatto che l’unità sia abitativa né che sia detenuta in locazione con contratto regolarmente registrato.