Lo scorso luglio, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il report 2021 delle unità immobiliari censite nel catasto edilizia urbana del territorio italiano.

Il report stila una lista completa degli immobili esistenti sul territorio nazionale, distinti per comune di appartenenza, tipologia di costruzione, destinazione d’uso e stato di fatto e di diritto attuale in cui versano. Le categorie prese in esame, sono le nuove costruzioni, i frazionamenti, le fusioni di immobili esistenti o gli edifici soggetti a rettifiche, accertamenti o correzioni.

Sono più di 77 milioni gli immobili presi in considerazione, e di questi, quasi il 90% risulta di proprietà di persone fisiche.

Questi dati sono emersi dal rapporto “Statistiche catastali 2021” portato a compimento dalla direzione centrale dei servizi estimativi in collaborazione con l’osservatorio dell’ufficio catastale. Di queste unità immobiliari, circa 66 milioni e mezzo appartengono alle categorie con destinazione d’uso (A,B,C,D,E) ovvero tutte quelle dotate di rendita catastale.

I restanti immobili facenti parte della categoria F, sono stati presi in esame al solo scopo di completare le operazioni inventariali, ma non sono risultati censibili perché alcuni fanno parte delle aree urbane, mentre la maggior parte di essi, risultano essere unità in via di definizione o in costruzione. Tutte le informazioni, relative a questo censimento, sono consultabili sul sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, dove si può avere un quadro definito e maggiormente dettagliato.

Immobili e rendite catastali

Gli intestatari di questi beni immobiliari risultano essere, in prevalenza, le persone fisiche, in particolare nelle categorie di destinazione d’uso A e C, dove superano il 90%, mentre nelle altre categorie B,D e E, a prevalere, sebbene con proporzioni completamente diverse e meno schiaccianti, sono gli enti e le persone giuridiche.

Se invece, si prendono in esame i dati in riferimento alle rendita, si nota subito un notevole squilibrio, con le percentuali quasi capovolte, infatti le persone fisiche risulterebbero corrispondere circa il 60% della tassazione complessiva per le categorie abbinate, mentre le persone giuridiche si accollano una rendita di circa il 90% mediamente ripartita nelle relative categorie d’uso, conforme o quasi, ai dati relativi all’intestazione dei beni a loro trascritti.

Tutto questo, ovviamente, ha immediatamente fatto innescare le polemiche da parte dei diversi schieramenti politici, per quanto riguarda le leggi in merito alla riforma del catasto in Italia, allo scopo di mettere fine a questo evidente disavanzo tra immobili intestati e tassazione corrisposta.

Per quanto riguarda invece la categoria F, a cui appartengono lastrici solari, unità in corso di costruzione, di definizione o in attesa di dichiarazione, i dati sono molto relativi, perché si tratta di una categoria che si trova nel limbo, in attesa di essere collocata, e per la quale nel nostro paese c’è stato, da parte degli organi preposti, troppa tolleranza, infatti il carattere temporaneo della normativa riguardante le categorie F3 e F4 (immobili in corso di costruzione o definizione) dovrebbe avere un decorso massimo di 12 mesi, ma nei fatti la norma non viene quasi mai applicata, facendo diventare queste categorie una sorta di escamotage diffuso, per godere del bene senza pagare le relative tasse.

Sintesi di tutte le categorie censite

Gruppo A, gli immobili della categoria di destinazione d’uso A ( cioè residenziale o uffici) sono circa 35 milioni, ed hanno prodotto nell’ultimo anno una rendita complessiva di oltre 17 miliardi di euro, con un incremento fisiologico lieve, solo lo 0,5% rispetto al 2020. La media delle superfici abitabili, si conferma di 118 metri quadrati, andando dai 58 metri quadrati delle case ultra popolari, fino ad arrivare ai 660 metri quadrati di castelli o palazzi d’epoca. Una nota è da evidenziare in negativo per questa categoria, dove per il sesto anno consecutivo la destinazione A10 (uffici) è risultata in decrescita in termini di unità e conseguentemente di rendita.

Gruppo B, gli immobili censiti nella categoria B (ad uso collettivo) sono circa 211 mila, con una rendita complessiva che fà registrare un più 0,4% rispetto all’anno precedente. Ma la cosa da evidenziare in maniera positiva è la crescita di alcune destinazioni, come B6 (musei, biblioteche e gallerie) che fanno registrare un aumento, sia in termini numerici che di rendita, 2% circa.

Gruppo C, questa categoria comprende i locali commerciali, i box auto, le cantine e le soffitte, con un totale di quasi 29 milioni di unità, in crescita del 1,5% rispetto ai precedenti rilievi e con una rendita catastale di oltre 6 miliardi di euro, fa registrare un aumento dello 0,4% nei confronti del 2020.

Gruppo D, a questo gruppo appartengono gli immobili a destinazione speciale, come edifici ad uso agricolo, industriale o commerciale e gli Opifici. Le unità sono oltre 1,6 milioni, con una rendita catastale complessiva di quasi 11 miliardi di euro, più di un quarto delle somme incassate da tutti gli immobili esistenti sul territorio nazionale e con un incremento dello 0,7% rispetto all’anno precedente.

Gruppo E, nel gruppo attribuito alla categoria E, sono censiti tutti gli immobili a destinazione particolare, come gli edifici per esigenze pubbliche speciali, con un numero di circa 100 mila unità, la rendita è risultata di 800 miliardi di euro, in crescita costante e del 1% circa in più rispetto al precedente rilevamento dell’anno 2020.

Gruppo F, come già accennato in precedenza, questa categoria, è stata presa in considerazione, al solo scopo di completare l’inventario nazionale. Infatti delle 3,6 milioni di unità, sono numerose quelle in corso di costruzione, di definizione o quelle che non sono state ancora dichiarate e non hanno una destinazione d’uso definita. Tutto questo non consente di avere dei dati certi e definitivi, ne tanto meno, permette di stabilire una rendita dal punto di vista economico, con parametri non riscontrabili e che non hanno nessuna possibilità di confronto.