Case prefabbricate chiavi in mano: attenzione all’IVA e alle regole

Nel crescente mercato delle case prefabbricate, in particolare quelle modulari “chiavi in mano”, emergono importanti quesiti fiscali che coinvolgono venditori e acquirenti. Con l’espansione delle vendite transfrontaliere in ambito europeo, molte aziende si trovano a dover gestire operazioni complesse dal punto di vista dell’IVA, soprattutto quando il cliente è un privato residente in Italia.

Recentemente, l’Agenzia delle Entrate ha fornito risposta a un interpello (Risposta n. 304/2025) che affronta il caso di una società estera che vende case modulari prefabbricate completamente finite a clienti italiani, richiedendo l’applicazione di aliquote IVA agevolate. L’interpello prende le mosse da una domanda ben precisa:

“Una società UE aderente al regime OSS e attiva nella produzione e vendita di case modulari prefabbricate ‘chiavi in mano’, può applicare le aliquote IVA agevolate del 4% o del 10% a fronte di una dichiarazione del cliente privato italiano che attesti il possesso dei requisiti? È necessario registrare le fatture in Italia? E quali conseguenze vi sono in caso di falsa attestazione del cliente?”

L’articolo che segue analizza nel dettaglio la risposta dell’Agenzia, evidenziando gli elementi chiave per comprendere il corretto trattamento IVA di tali operazioni, i limiti applicativi del regime OSS e le responsabilità che ne derivano.

Vuoi sapere quando si applicano davvero le agevolazioni IVA alle case prefabbricate modulari? E cosa rischia chi presenta dichiarazioni false?

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Il caso: vendita di case modulari prefabbricate da parte di società UE a clienti italiani

La società istante, identificata come “Alfa”, è un’impresa stabilita in un altro Stato membro dell’Unione Europea, regolarmente registrata ai fini IVA e aderente al regime speciale OSS (One Stop Shop). Alfa produce e commercializza case prefabbricate, distinguendo tra due tipologie: case a telaio e case modulari prefabbricate, oggetto specifico dell’interpello n. 304/2025.

Le case modulari sono definite come prodotti completi, già dotati di impianti elettrici, idraulici e fognari, realizzati interamente nello stabilimento dell’azienda. Una volta consegnate in Italia, queste abitazioni sono immediatamente pronte all’uso: vengono posizionate sulle fondazioni predisposte e collegate agli impianti esterni, solitamente in un tempo massimo di 2-3 giorni.

La società vende questi immobili a privati cittadini italiani non soggetti IVA, che richiedono spesso l’applicazione delle aliquote IVA agevolate del 4% o del 10%, previste dalla normativa italiana in caso di acquisto prima casa o immobili con determinate caratteristiche. Da qui nascono tre dubbi principali, posti all’Agenzia delle Entrate:

1. È possibile applicare l’IVA agevolata sulla base di una dichiarazione del cliente che attesti i requisiti?
2. Le fatture devono essere registrate in Italia o basta il sistema OSS?
3. In caso di falsa attestazione da parte del cliente, quali sono le conseguenze per la società?

L’azienda ritiene legittimo applicare l’IVA agevolata in base alla semplice dichiarazione dell’acquirente e prevede di gestire le vendite tramite il regime OSS, registrando le operazioni nel proprio Stato membro di stabilimento e indicando le vendite in Italia nella dichiarazione trimestrale OSS.

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IVA agevolata: quando si applica e quando no

L’Agenzia delle Entrate risponde al primo quesito chiarendo che l’agevolazione IVA al 4% o al 10% può essere applicata solo in presenza di specifici presupposti. Il punto chiave della valutazione riguarda la natura del bene oggetto della cessione: le case modulari prefabbricate, secondo l’Agenzia, devono essere considerate “beni immobili”, nonostante la loro origine prefabbricata e la possibilità, almeno teorica, di smontaggio.

Questo giudizio si fonda sull’articolo 13-ter, lettera b), del Regolamento di esecuzione UE n. 282/2011, secondo cui è da considerarsi “bene immobile” qualsiasi fabbricato eretto sul suolo e non agevolmente smontabile. Le case modulari, una volta installate, richiedono gru, camion, rimorchi e personale qualificato per essere spostate, e sono destinate a uso abitativo permanente. Tali caratteristiche le rendono, a tutti gli effetti, immobili ai fini IVA.

Alla luce di ciò, l’Agenzia precisa che:

• la cessione è esente da IVA, in base all’art. 10, comma 1, n. 8-bis del Decreto IVA;
• l’imponibilità (e quindi l’applicazione dell’aliquota agevolata del 4% o 10%) si verifica solo se la società estera è considerata “impresa costruttrice” secondo la definizione contenuta nella circolare n. 22/E del 2013;
• in presenza dei requisiti, può essere applicata l’aliquota ridotta del 4% per la “prima casa” (art. 2, comma 3, DM 28/1998 e Tabella A, Parte II, n. 21), oppure del 10% per altre abitazioni non di lusso (Tabella A, Parte III, n. 127-undecies).

Dunque, la dichiarazione del cliente non è sufficiente di per sé: per applicare l’aliquota agevolata è necessario che l’operazione sia considerata imponibile e che ricorrano le condizioni soggettive e oggettive previste dalla normativa italiana.

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Regime OSS e vendite di immobili: perché non è applicabile

Nel secondo quesito, la società Alfa chiedeva se potesse gestire le vendite delle case modulari tramite il regime OSS (One Stop Shop), evitando così la registrazione IVA in Italia. L’Agenzia delle Entrate, però, è molto chiara nel negare questa possibilità.

Il regime OSS è riservato esclusivamente alla vendita a distanza di beni mobili a consumatori finali (B2C) all’interno dell’Unione Europea. La vendita di beni immobili, come le case modulari ancorate al suolo, non rientra nell’ambito applicativo dell’OSS, in quanto tali beni non sono “trasportabili” nel senso richiesto dalla normativa.

Di conseguenza, la società estera che cede in Italia case modulari prefabbricate deve:

• identificarsi direttamente ai fini IVA in Italia, secondo l’art. 35-ter del Decreto IVA, oppure
• nominare un rappresentante fiscale in base all’art. 17, comma 3, dello stesso decreto.

Solo attraverso queste modalità è possibile adempiere correttamente agli obblighi fiscali, emettere fattura con IVA italiana e, se sussistono i presupposti, applicare le aliquote agevolate previste dalla normativa nazionale.

Questa precisazione è fondamentale: l’uso improprio del regime OSS per operazioni immobiliari non è ammesso, e l’omissione di identificazione IVA può comportare gravi conseguenze sanzionatorie e fiscali.

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Falsa attestazione del cliente: chi risponde e quali sono le sanzioni

Uno dei dubbi più ricorrenti per i fornitori esteri riguarda la responsabilità in caso di dichiarazioni non veritiere da parte dell’acquirente. Nello specifico, la società Alfa chiedeva cosa succede se il cliente italiano rilascia un’attestazione falsa per ottenere l’aliquota IVA agevolata.

In risposta al terzo quesito, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che, in caso di dichiarazione mendace, la responsabilità non ricade sulla società estera, bensì sul cliente che ha fornito l’autodichiarazione fraudolenta.

La normativa di riferimento è la nota II-bis, art. 1, Tariffa Parte I del Testo Unico Registro (TUR) approvato con DPR n. 131/1986. In particolare, il comma 4 stabilisce che:

l’Agenzia delle Entrate può recuperare la differenza d’imposta (tra aliquota ordinaria e quella agevolata) direttamente dall’acquirente e applicare una sanzione del 30%, oltre agli interessi di mora.

Questa impostazione offre una tutela importante per i fornitori che operano correttamente, a condizione che abbiano verificato e conservato la documentazione fornita dal cliente. Tuttavia, non esclude la possibilità che l’Amministrazione finanziaria possa esaminare nel dettaglio i rapporti contrattuali e le modalità di consegna/installazione, al fine di accertare eventuali irregolarità.