Comprare casa è uno dei momenti più importanti della vita. Tutto sembra in ordine al momento del rogito, l’immobile appare sano, abitabile, privo di problemi evidenti. Poi però passano i mesi, arrivano le prime piogge intense e sul soffitto iniziano a comparire macchie, aloni, segni di umidità che prima non c’erano.

È proprio da una situazione come questa che nasce una recente decisione del Tribunale di Milano, che ha affrontato il tema dei vizi occulti negli immobili venduti, chiarendo quando l’acquirente ha diritto alla riduzione del prezzo, anche se nel contratto è presente la classica clausola “visto e piaciuto”.

La sentenza è particolarmente interessante perché riguarda infiltrazioni d’acqua emerse solo dopo la vendita, problemi strutturali legati a terrazzi e copertura e il comportamento del venditore dopo le prime contestazioni. Un caso concreto, molto vicino a ciò che può accadere a chiunque acquisti una casa non nuova.

Ma entro quanto tempo devono essere denunciati questi difetti? La clausola “nello stato di fatto” tutela davvero il venditore? E soprattutto: quando è possibile ottenere indietro una parte del prezzo pagato?

I fatti: dalla compravendita alle prime infiltrazioni d’acqua

La vicenda nasce dalla vendita di una villetta unifamiliare, acquistata da privati tramite una normale procedura: proposta d’acquisto, contratto preliminare e, a distanza di tempo, atto definitivo di compravendita. L’immobile non era nuovo, ma al momento delle visite e della firma dei contratti non presentava segni evidenti di umidità o infiltrazioni.

Dopo il rogito, tuttavia, la casa è rimasta per un breve periodo nella disponibilità dei venditori. È stato solo poco prima del trasferimento definitivo degli acquirenti che sono emerse le prime anomalie: macchie di umidità sul soffitto di una camera, in corrispondenza di un terrazzo sovrastante.

Con il passare dei mesi, la situazione è peggiorata. Le infiltrazioni si sono estese ad altri ambienti dell’abitazione, coinvolgendo prima il soffitto della cucina e successivamente anche la zona giorno, fino a rendere necessari interventi urgenti di riparazione per limitare i danni.

Le verifiche tecniche effettuate hanno messo in luce problemi strutturali legati all’impermeabilizzazione dei terrazzi e alla copertura dell’edificio, con difetti non immediatamente visibili al momento dell’acquisto ma idonei a compromettere l’abitabilità dell’immobile.

Gli acquirenti hanno quindi contestato formalmente i difetti ai venditori e, non ottenendo una soluzione definitiva, si sono rivolti al giudice per ottenere una riduzione del prezzo di vendita, pari ai costi sostenuti e da sostenere per eliminare i vizi riscontrati.

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Vizi occulti e garanzia del venditore: cosa dice la legge

Il cuore della controversia ruota attorno alla garanzia per i vizi dell’immobile venduto, disciplinata dagli articoli 1490 e seguenti del Codice civile. La legge impone al venditore di garantire che il bene sia immune da difetti che lo rendano inidoneo all’uso cui è destinato o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

Codice Civile articolo n° 1490.
Garanzia per i vizi della cosa venduta

Il venditore e’ tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui e’ destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.

Nel caso esaminato dal giudice, le infiltrazioni d’acqua non erano né visibili né facilmente riconoscibili al momento della firma del preliminare e del rogito. Proprio per questo sono state qualificate come vizi occulti, ossia difetti che emergono solo con il tempo e spesso in presenza di eventi atmosferici particolari, come piogge intense o persistenti.

Un aspetto fondamentale chiarito dalla sentenza riguarda la clausola contrattuale con cui l’immobile viene venduto “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”. Secondo il giudice, questa formula non esclude automaticamente la responsabilità del venditore quando i difetti non erano conoscibili dall’acquirente al momento dell’acquisto. In altre parole, accettare la casa “vista e piaciuta” non significa rinunciare alla tutela contro i vizi nascosti.

La garanzia, infatti, viene meno solo se il compratore conosceva già il vizio oppure se questo era facilmente riconoscibile usando l’ordinaria diligenza. Circostanze che, nel caso concreto, non sono emerse.

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La denuncia dei vizi: tempi, modalità e comportamenti decisivi

Uno dei punti più delicati nelle controversie sui vizi dell’immobile riguarda la denuncia dei difetti. La legge impone all’acquirente di segnalare i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, pena la decadenza dalla garanzia. Non si tratta però di un termine rigido e uguale per tutti i casi.

Il giudice ha chiarito che il momento da cui decorrono gli otto giorni non coincide automaticamente con la consegna dell’immobile, ma con il momento in cui il vizio diventa concretamente riconoscibile. Nel caso delle infiltrazioni, questo avviene spesso solo dopo piogge intense o con il passare del tempo, quando i danni iniziano a manifestarsi in modo evidente.

Nel caso esaminato, gli acquirenti hanno segnalato i problemi man mano che si presentavano, documentandoli anche con fotografie e messaggi. Un aspetto determinante è stato il comportamento dei venditori, che non hanno negato l’esistenza delle infiltrazioni e, anzi, si sono mostrati disponibili a contribuire alle spese di riparazione.

Secondo il giudice, questa disponibilità rappresenta un riconoscimento tacito del vizio, circostanza che esonera l’acquirente dall’onere di una denuncia formale e rafforza la tutela prevista dalla legge. In sostanza, quando il venditore ammette – anche implicitamente – il problema, non può poi invocare la tardività della contestazione.

Le prove e l’assenza della CTU: perché il giudice ha dato ragione agli acquirenti

Nel giudizio i venditori hanno cercato di difendersi sostenendo che, non essendo stata disposta una consulenza tecnica d’ufficio (CTU), i vizi dell’immobile non fossero stati adeguatamente dimostrati. Il Tribunale ha però respinto questa impostazione, chiarendo un punto molto importante nella pratica delle cause immobiliari.

È vero che, in presenza di infiltrazioni e difetti costruttivi, l’accertamento tecnico preventivo o la CTU rappresentano strumenti utilissimi. Tuttavia, la loro mancanza non impedisce automaticamente all’acquirente di provare l’esistenza dei vizi, soprattutto quando la prova è fornita attraverso altri elementi coerenti e convergenti.

Nel caso concreto, il giudice ha ritenuto sufficienti:

  • le testimonianze dei tecnici e dell’impresa che aveva eseguito gli interventi urgenti;
  • le fatture relative ai lavori di ripristino già effettuati;
  • le relazioni tecniche predisposte a seguito dei sopralluoghi;
  • la documentazione fotografica delle infiltrazioni.

È vero che il giudice ha osservato come, in presenza di interventi urgenti, sarebbe stato preferibile ricorrere a un accertamento tecnico preventivo prima di modificare lo stato dei luoghi. Tuttavia, ha anche precisato che questo non comporta alcuna preclusione automatica: la prova dei vizi può comunque essere raggiunta, purché sia rigorosa e convincente.

Nel complesso, l’insieme delle prove raccolte è stato ritenuto idoneo a dimostrare che le infiltrazioni dipendevano da difetti preesistenti della copertura e dei terrazzi, e non da cattiva manutenzione successiva all’acquisto.

Riduzione del prezzo sì, risarcimento del danno no: la differenza che fa la prova

Con la sentenza n. 9399 del 6 dicembre 2025, il Tribunale di Milano ha chiarito in modo netto quali tutele spettano all’acquirente quando un immobile risulta affetto da vizi occulti emersi dopo la compravendita.

Accertata l’esistenza dei difetti e la responsabilità del venditore, il giudice ha ritenuto fondata la domanda di riduzione del prezzo di vendita, uno dei rimedi previsti dal Codice civile in presenza di vizi dell’immobile. Questo strumento serve a riequilibrare il sinallagma contrattuale, riportando il valore del bene a quello che avrebbe avuto se i problemi fossero stati conosciuti al momento dell’acquisto.

La riduzione del prezzo, come ribadito nella sentenza, prescinde dalla colpa del venditore: è sufficiente dimostrare l’esistenza del vizio e il costo necessario per eliminarlo. Nel caso concreto, il Tribunale ha riconosciuto agli acquirenti una somma pari alle spese sostenute per i lavori già eseguiti, oltre a un importo ritenuto congruo per la definitiva sistemazione del tetto, per un totale superiore a ventimila euro.

Diversa, invece, la valutazione sulla richiesta di risarcimento del danno ulteriore. Questo rimedio è astrattamente cumulabile con la riduzione del prezzo, ma richiede una prova più rigorosa: occorre dimostrare l’esistenza di un danno ulteriore e distinto rispetto al semplice costo di eliminazione dei vizi, nonché la colpa del venditore.

Nel caso esaminato, tale prova non è stata fornita. Per questo motivo, pur riconoscendo la riduzione del prezzo, il Tribunale ha rigettato la domanda risarcitoria.