Detrazione mutuo 2025: requisiti, limiti e novità della Legge di Bilancio

Acquistare la prima casa è uno dei passi più importanti nella vita di una persona e, fortunatamente, il Fisco italiano continua a prevedere significative agevolazioni per chi sostiene questo investimento. Tra queste, la detrazione degli interessi passivi sul mutuo rappresenta una misura concreta per alleggerire il carico fiscale dei contribuenti.

Anche per l’anno d’imposta 2024 (dichiarazione 730/2025), l’agevolazione è stata confermata, con alcune modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2025. Cambiano alcuni requisiti, aumentano i controlli, ma resta l’opportunità di recuperare parte delle somme versate alla banca.

Come funziona esattamente questa detrazione? Quali sono i nuovi limiti e chi può beneficiarne?

Ecco tutto ciò che devi sapere per non perdere il diritto a questa importante agevolazione.

Le novità della Legge di Bilancio 2025: più controlli e requisiti più stringenti

La Legge di Bilancio 2025 ha confermato la possibilità di detrarre gli interessi passivi sui mutui finalizzati all’acquisto dell’abitazione principale, ma ha introdotto importanti modifiche operative. Tra le novità più rilevanti vi è un rafforzamento dei requisiti soggettivi del beneficiario e un’attenzione maggiore alla documentazione, specialmente nei casi di accollo del mutuo o rinegoziazione.

Un punto centrale della riforma riguarda l’intensificazione dei controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate: dal 2025 saranno infatti rafforzati gli incroci tra i dati catastali, le residenze anagrafiche e i contratti di mutuo, per verificare la reale destinazione dell’immobile a “prima casa”. L’obiettivo è ridurre al minimo le detrazioni indebite, evitando abusi e false dichiarazioni.

Inoltre, nei casi di mutui accollati o rinegoziati, sarà obbligatorio fornire documentazione integrativa che dimostri la continuità del diritto alla detrazione, nonché la destinazione stabile dell’immobile a uso abitativo principale.

Cos’è la detrazione degli interessi passivi sul mutuo

La detrazione degli interessi passivi sul mutuo è un’agevolazione fiscale prevista dall’art. 15, comma 1, lettera b) del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi), che consente di recuperare il 19% degli interessi pagati nel corso dell’anno su un mutuo ipotecario acceso per l’acquisto della prima casa. L’agevolazione si applica entro un limite massimo di 4.000 euro annui di interessi detraibili.

È importante sottolineare che il beneficio riguarda solo gli interessi passivi e alcune spese accessorie legate alla stipula del mutuo: il capitale rimborsato alla banca non rientra in alcun modo nella detrazione. Ciò consente di abbattere l’IRPEF da versare, offrendo un concreto sostegno economico a chi ha investito nella propria abitazione principale.

Questa misura rappresenta da anni uno strumento fondamentale per promuovere la proprietà della casa, soprattutto tra le giovani coppie e i nuclei familiari che devono affrontare il peso delle rate mensili.

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Chi ha diritto alla detrazione degli interessi sul mutuo

Possono beneficiare della detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi coloro che rispettano una serie di requisiti ben precisi. Innanzitutto, il contribuente deve essere intestatario del mutuo ipotecario e proprietario (anche parziale) dell’immobile acquistato, che deve essere adibito ad abitazione principale entro 12 mesi dalla data di acquisto o stipula del mutuo.

Il concetto di “abitazione principale” è definito come il luogo in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente e hanno la residenza anagrafica. Se l’immobile non viene destinato a tale uso, l’agevolazione decade.

Nel caso di mutuo cointestato (es. due coniugi), entrambi i soggetti possono beneficiare della detrazione, in proporzione alla propria quota di intestazione, ma solo se sono entrambi proprietari dell’immobile e risiedono nella casa.

La detrazione non è invece concessa a:

• chi ha sottoscritto il mutuo ma non risiede nell’immobile;
• soggetti diversi dal proprietario, anche se pagano le rate (es. genitori che pagano un mutuo intestato al figlio);
• chi acquista casa con un mutuo non ipotecario.

Infine, per non perdere il diritto alla detrazione, il mutuo e l’acquisto devono avvenire entro 12 mesi l’uno dall’altro e la destinazione dell’immobile a prima casa deve essere rispettata nei tempi previsti.

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Quanto si può detrarre: il limite massimo previsto

La normativa prevede un limite massimo detraibile di 4.000 euro all’anno per ciascun contribuente, riferito agli interessi passivi pagati sul mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa. Questo significa che si può ottenere una detrazione IRPEF fino a 760 euro annui, pari al 19% di 4.000 euro.

In presenza di un mutuo cointestato, ogni cointestatario può detrarre solo la propria quota di interessi, sempre nel rispetto del tetto massimo. Ad esempio, in caso di mutuo al 50% tra due coniugi, ciascuno potrà detrarre al massimo 2.000 euro di interessi e ottenere così una detrazione pari a 380 euro.

È importante sapere che:

• Il limite non si somma se si hanno più mutui per lo stesso immobile.
• Non si può “spalmare” la detrazione tra familiari se non intestatari del mutuo.
• L’importo detraibile si calcola solo sugli interessi effettivamente pagati nell’anno di riferimento.

Per questo è essenziale conservare tutte le ricevute e gli estratti conto che attestano il versamento degli interessi.

Dove indicare la detrazione nel modello 730/2025

Per usufruire correttamente della detrazione, è necessario compilare il modello 730/2025 inserendo i dati nella sezione appropriata. Gli interessi passivi sul mutuo per la prima casa vanno riportati nel Quadro E – Oneri e Spese, sezione I, rigo E7.

Nel dettaglio:

• Colonna 1: va indicato il codice 7, corrispondente alla detrazione per interessi su mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale;
• Colonna 2: va riportato l’importo complessivo degli interessi passivi sostenuti nel 2024;
• Colonna 3: deve essere indicata la quota detraibile (cioè il 19% dell’importo nel limite massimo consentito).

È fondamentale conservare per almeno cinque anni la documentazione che giustifica la detrazione, tra cui:

• contratto di mutuo;
• atto di compravendita dell’immobile;
• ricevute di pagamento degli interessi;
• certificazioni bancarie riepilogative.

Questi documenti potrebbero essere richiesti in caso di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, soprattutto alla luce dell’intensificazione delle verifiche prevista per il 2025.

Spese accessorie detraibili: cosa si può includere oltre agli interessi

Oltre agli interessi passivi, la legge consente di portare in detrazione anche alcune spese accessorie strettamente connesse alla stipula del mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale. Si tratta di costi che, pur non essendo interessi in senso stretto, rientrano nell’operazione di finanziamento e quindi sono fiscalmente agevolabili.

Tra le spese detraibili rientrano:

• le spese notarili relative alla stipula del contratto di mutuo (ma non quelle dell’atto di compravendita);
• le commissioni di intermediazione bancaria;
• i costi di istruttoria e perizia tecnica della banca;
• le imposte e tasse direttamente collegate all’erogazione del mutuo.

Non sono invece detraibili:

• le spese per l’assicurazione obbligatoria incendio/scoppio;
• i costi notarili relativi all’atto di acquisto dell’immobile;
• le spese di mediazione immobiliare;
• i costi legati a eventuali accollo del mutuo da parte di terzi.

Tutte le spese ammesse alla detrazione devono essere opportunamente documentate, con ricevute, fatture o quietanze, anche in formato elettronico, e devono riferirsi a operazioni effettuate per l’abitazione principale, entro i limiti e i tempi previsti.

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Requisiti per ottenere la detrazione: cosa serve davvero

Per beneficiare della detrazione fiscale sugli interessi passivi del mutuo per l’acquisto della prima casa, è necessario rispettare tutti i requisiti previsti dalla normativa. Anche una sola condizione non rispettata può far decadere il diritto all’agevolazione. Ecco l’elenco completo dei requisiti da soddisfare:

1. Mutuo ipotecario: la detrazione è ammessa solo per mutui garantiti da ipoteca sull’immobile acquistato.
2. Finalità del mutuo: deve essere finalizzato all’acquisto (non ristrutturazione o costruzione) dell’abitazione principale.
3. Tempistica: il mutuo deve essere stipulato entro 12 mesi dall’acquisto dell’immobile, oppure l’acquisto deve avvenire entro 12 mesi dalla stipula del mutuo.
4. Residenza anagrafica: l’immobile deve essere destinato ad abitazione principale entro 12 mesi dalla data di acquisto o di stipula del mutuo.
5. Intestazione: il contribuente deve essere intestatario sia del mutuo che dell’immobile.
6. Ubicazione: l’immobile deve trovarsi in Italia.
7. Effettivo pagamento: gli interessi passivi devono essere effettivamente pagati nell’anno d’imposta per il quale si presenta la dichiarazione (nel caso specifico, il 2024).
8. Documentazione: è obbligatorio conservare la documentazione fiscale per eventuali controlli.

In caso di rinegoziazione o surroga del mutuo, la detrazione resta valida solo se non cambia la destinazione d’uso dell’immobile e si mantiene la continuità del diritto.

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