Vendita con patto di riscatto: come funziona, condizioni, obblighi

La vendita con patto di riscatto è una possibilità regolamentata dal Codice Civile ai sensi degli articoli 1500 e seguenti.

In sostanza, si tratta di un’opzione che consente ad un soggetto di vendere un bene, riservandosi però di poterlo riacquistare in seguito, e quindi di riscattarlo. Il motivo è presto detto, tale accordo nasce generalmente nel momento in cui il proprietario di un bene si trovasse ad aver bisogno di denaro immediato.

Le disposizioni della normativa riguardante il patto di riscatto hanno fatto emergere da subito un pesante squilibrio tra le parti che firmano il contratto, in quanto l’acquirente, in ogni condizione, si sarebbe trovato ad essere “la parte debole”.

Per questo motivo, la normativa è stata integrata con numerose clausole che impongono il rispetto di precisi criteri, al fine di tutelare ugualmente entrambe le parti contraenti.

Vediamo che cos’è, come funziona e tutto quello che c’è da sapere sulla vendita con patto di riscatto.

Vendita con patto di riscatto: cos’è e come funziona

La vendita con patto di riscatto è definita dall’art. 1500 c.c. come segue:

“Il venditore può riservarsi il diritto di riavere la proprietà della cosa venduta mediante la restituzione del prezzo e i rimborsi stabiliti dalle disposizioni che seguono.”

Possiamo poi leggere che: “Il patto di restituire un prezzo superiore a quello stipulato per la vendita è nullo per l’eccedenza.”

In sostanza, il venditore venderà il bene secondo un valore accordato prima della firma del contratto.

Al fine di tutelare appunto entrambe le parti allo stesso modo, si dispone che l’importo in base al quale è stato venduto il bene inizialmente, rimarrà lo stesso anche al momento del riacquisto. Ovvero, l’acquirente del bene non potrà, al momento del riacquisto da parte del venditore, alzare il valore dell’immobile.

Quindi il venditore riacquisterà il bene che ha venduto al medesimo prezzo e, se così non sarà, l’accordo si considererà “nullo per eccedenza”.

I rimborsi e le spese aggiuntive

Attenzione, perché il venditore che riacquista il bene non dovrà corrispondere al compratore solo la somma stabilita in base al valore dell’immobile.

Dovrà provvedere a rimborsare all’acquirente anche tutte le spese legittimamente sostenute da quest’ultimo per l’atto di vendita, per le spese di riparazione e per i miglioramenti apportati al bene, se necessari.

Tali miglioramenti inoltre potrebbero anche comportare un incremento del valore del bene e, solo in questo caso, sarà concesso il riacquisto con importo aumentato rispetto a quello inizialmente stabilito per la vendita.

Fino a quando il venditore non rimborserà il totale delle spese dovute in favore del soggetto che ha acquistato il bene, quest’ultimo avrà il diritto di mantenerne il possesso.

Tuttavia, qualora per questo motivo si dovesse intentare una causa tra le parti, il giudice avrebbe la possibilità di disporre una dilazione del pagamento delle spese in favore del venditore.

La dilazione comunque riguarderebbe unicamente le spese aggiuntive, e non l’importo corrispondente al valore dell’immobile.

Vendita con patto di riscatto: come si ufficializza?

Riguardo alla formalizzazione di tutti gli atti necessari alla nascita dell’accordo di vendita con patto di riscatto, la normativa stabilisce che si dispongano i principi generali previsti in materia di vendita.

In merito all’ufficializzazione del patto di riscatto, si dispone che se l’oggetto del contratto è un bene immobile, allora la dichiarazione di riscatto dev’essere scritta, e integrata al rogito di compravendita al momento della firma.

Se invece la vendita ha come oggetto un bene mobile, visto che non è presente alcun riferimento in merito, si procede generalmente con la stipula di un “atto di data certa”.

Ovvero, al momento del rogito le due parti firmeranno una dichiarazione datata al giorno stesso e ufficializzata dal notaio che attesta che il documento è stato firmato in quel giorno e a quell’ora.

È possibile stipulare il patto dopo la vendita?

Vista la carenza di diposizioni normative a riguardo, non è chiaro tutt’oggi se sia possibile sottoscrivere la dichiarazione di riscatto in un momento successivo rispetto alla data di firma dell’atto di compravendita.

I pareri in questo caso sono molto contrastanti. C’è chi afferma che il rogito di vendita e il patto di riscatto siano due atti che si riferiscono allo stesso oggetto, e che non siano frazionabili in quanto costituirebbero una fattispecie unitaria.

Questo per il semplice fatto che nel caso in cui fosse concesso alle due parti di stipulare un patto di riscatto successivo all’atto di compravendita, la dichiarazione di riscatto dovrebbe essere considerata come un accordo autonomo. E, in tal caso, non prevedrebbe per l’acquirente la possibilità del rimborso delle spese aggiuntive.

La tesi contraria sostiene invece che non si possa impedire a due parti contraenti di modificare il contenuto di un precedente contratto che hanno stipulato, se c’è la volontà di procedere da entrambe le parti.

La possibilità di modificare un contratto infatti è espressamente prevista dall’art. 1321 del codice civile, e ignorare tale normativa vorrebbe dire ledere i diritti delle due parti.

Secondo questa concezione quindi, il patto di riscatto non dovrebbe essere considerato come un documento autonomo, ma come un contratto “modificativo” della vendita. In alternativa, si dovrebbe almeno consentire alle parti di stipulare un contratto “novativo” (ovvero ex-novo), estinguendo la validità di quello stipulato in precedenza.

Vendita con patto di riscatto: termini e inadempienze

Il sistema che regolamenta la vendita con patto di riscatto prevede delle scadenze ben precise da rispettare. Il riacquisto del bene venduto dovrà avvenire entro e non oltre:

• 2 anni, per i beni mobili;
• 5 anni, per i beni immobili.

Tali tempistiche non possono essere estese in accordo tra le parti, il termine da rispettare è obbligatorio. Potrebbe però essere più breve, e in quel caso le parti potranno prorogare la validità del patto fino ad arrivare al termine massimo stabilito per legge, che comunque non si dovrà superare.

Se entro le scadenze prestabilite il venditore non dovesse procedere al riacquisto del bene venduto col pagamento delle spese aggiuntive, la possibilità del riscatto decadrebbe e l’acquirente sarebbe legittimato a tenersi la proprietà del bene.

Nel caso in cui invece sia lo stesso acquirente a rifiutarsi di ricevere il pagamento dei rimborsi o a rifiutare il riacquisto (appunto per potersi tenere il bene), il venditore avrebbe 8 giorni a partire dalla scadenza dei termini (2 anni per beni mobili e 5 per beni immobili) per fare una cosiddetta “offerta reale”.

Ovvero, potrà contestare l’inadempienza dell’acquirente e far sì che egli diventi un debitore moroso, con tutte le conseguenze che questo comporta.

Venditore e acquirente: obblighi e tutele

Come accade con ogni normale contratto, le parti sono tenute a rispettare degli obblighi precisi che serviranno per tutelare entrambe, nel caso in cui una di esse si mostrasse inadempiente.

Il venditore avrà il dovere di rispettare i termini stabiliti entro i quali rivendicare il patto di riscatto e riacquistare il bene venduto.

L’acquirente, dal canto suo, dovrà tenere sempre presente che il venditore potrebbe un giorno riacquistare il bene, e dunque è tenuto a conservarlo con la “diligenza del buon padre di famiglia”.

L’acquirente dovrà anche provvedere a non rialzare appunto il prezzo di riscatto rispetto a quello di vendita. Come abbiamo visto infatti, il prezzo di riscatto non può essere superiore a quello di vendita, a meno che ciò non sia giustificabile per via dei miglioramenti apportati al bene dall’acquirente a sue spese, che dovranno essere dimostrabili.

L’acquirente diventa titolare di un diritto reale di godimento?

Nella vendita con patto di riscatto, c’è chi assimila l’acquirente alla figura del titolare di un diritto reale di godimento, però temporaneo.

Il nostro ordinamento giuridico però non ammette la proprietà temporanea, almeno non per un tempo così limitato pari a 2 o 5 anni, e quindi probabilmente sarebbe più corretto parlare di proprietà “risolubile” (ovvero con condizione), ai sensi dell’art. 1356 e seguenti del codice civile.

Comunque lo si voglia pensare, in realtà, l’acquirente acquisisce tutto “il potere” di solito concesso ai titolari di un diritto reale di godimento, almeno per un massimo di 2 anni o 5 anni.

Infatti, chi acquista il bene potrà anche rivenderlo se vuole, così come potrà concederlo in godimento ad un terzo soggetto oppure anche costituire dei vincoli o delle ipoteche sul bene.

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Riscatto annulla gli atti: rimane possibile la locazione per 3 anni

Attenzione, perché qualsiasi atto che l’acquirente si riserverà di stipulare sul bene dovrà avere esclusivamente validità temporanea.

In seguito al patto di riscatto infatti, e quindi dopo che il venditore eserciterà il suo diritto al riacquisto, qualsiasi diritto costituito dall’acquirente negli anni precedenti non avrà più valore.

All’art. 1505 possiamo leggere però che:

“Il venditore che ha esercitato il diritto di riscatto riprende la cosa esente dai pesi e dalle ipoteche da cui sia stata gravata; ma è tenuto a mantenere le locazioni fatte senza frode, purché abbiano data certa e siano state convenute per un tempo non superiore ai tre anni.”

Dunque, l’unico diritto che non decadrà automaticamente col riscatto è quello di locazione. Se l’immobile è stato dato in affitto per un tempo non superiore ai 3 anni e nel contratto di locazione è stata ufficializzata la data certa, allora anche il venditore che ha esercitato il riscatto dovrà rispettare tale diritto di godimento.

In tal caso, ovviamente, dal momento del riscatto sarebbe il venditore a beneficiare del canone di locazione, e non più l’acquirente.

Bene venduto a terzi soggetti: il riscatto è possibile?

Nel caso in cui poi l’acquirente abbia direttamente rivenduto il bene ad un terzo soggetto, il venditore potrà comunque rivendicare il riscatto.

I termini e le condizioni saranno le stesse previste dal contratto originario, solo che l’acquirente sarà un nuovo soggetto. A quel punto, il venditore rivendicherà il suo diritto di riscatto nei confronti:

• Del primo acquirente, nel caso in cui il venditore non sia stato messo a conoscenza dell’avvenuta rivendita;
• Del successivo acquirente, nel caso in cui la rivendita sia stata formalmente notificata al venditore.

Perché il venditore possa rivendicare il riscatto del bene anche nei confronti di terzi soggetti, la dichiarazione di riscatto deve prevedere l’opzione dell’opponibilità a terzi.

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