Nel settore dell’edilizia capita sempre più spesso che cittadini e professionisti si trovino a fare i conti con provvedimenti repressivi adottati dai Comuni mentre sono ancora in corso procedimenti amministrativi non conclusi. Ordini di sospensione dei lavori, ingiunzioni di demolizione e contestazioni di presunti abusi edilizi arrivano talvolta quando il proprietario ha già presentato una CILA o una SCIA in sanatoria, confidando nella possibilità di regolarizzare gli interventi eseguiti.

Ma fino a che punto l’Amministrazione può spingersi senza aver prima chiuso l’istruttoria?

Su questo tema interviene una recente sentenza del TAR Lazio, che ha affrontato un caso emblematico, chiarendo un principio di grande rilevanza pratica: l’ordine di demolizione non può essere emesso se il procedimento relativo a una SCIA in sanatoria è ancora aperto e non formalmente archiviato. Una decisione che richiama la necessità di rispettare tempi, regole e garanzie procedimentali, e che ridisegna i confini tra potere di controllo del Comune e tutela del privato.

Ma quando una SCIA può dirsi davvero efficace? E cosa succede se l’Amministrazione continua a chiedere integrazioni documentali, senza però assumere una decisione definitiva? Il proprietario è comunque esposto al rischio di demolizione oppure la legge gli riconosce una forma di protezione?

Il caso esaminato dal TAR: demolizione ordinata mentre la sanatoria è ancora aperta

La vicenda esaminata dal TAR Lazio nasce da alcuni interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti all’interno di un immobile, ritenuti dal Comune parzialmente abusivi. A seguito di un accertamento tecnico, l’Amministrazione ha prima disposto l’immediata sospensione dei lavori e, successivamente, ha emesso un ordine di demolizione delle opere realizzate, qualificandole come prive di titolo edilizio.

Tuttavia, dagli atti emerge un elemento decisivo: prima dell’adozione dei provvedimenti repressivi era stata presentata una CILA e, successivamente, una SCIA in sanatoria ai sensi dell’art. 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia. Non solo. Il procedimento di sanatoria non risultava affatto concluso, poiché il Comune aveva avviato un’istruttoria chiedendo più volte integrazioni documentali e chiarimenti tecnici, senza mai adottare un formale provvedimento di archiviazione o di rigetto.

Nonostante ciò, l’Amministrazione ha scelto di procedere ugualmente con l’ingiunzione a demolire, dando origine a una situazione paradossale: da un lato, la sanatoria veniva considerata ancora oggetto di valutazione; dall’altro, le opere venivano trattate come definitivamente abusive, senza attendere l’esito del procedimento amministrativo in corso.

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Le ragioni del ricorso: perché l’ordine di demolizione è stato contestato

Contro i provvedimenti adottati dal Comune è stato presentato ricorso al TAR, contestando sotto più profili l’illegittimità dell’ordine di sospensione dei lavori e dell’ingiunzione a demolire. In particolare, è stato evidenziato come le opere oggetto di contestazione non potessero essere automaticamente qualificate come abusive, poiché riconducibili a interventi soggetti a CILA oppure, in ogni caso, potenzialmente sanabili mediante SCIA in sanatoria ai sensi dell’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001.

Un ulteriore profilo critico ha riguardato la ricostruzione dei fatti operata dall’Amministrazione, ritenuta parziale e imprecisa. Secondo la difesa, il Comune avrebbe travisato lo stato reale dei luoghi e la natura degli interventi eseguiti, adottando i provvedimenti repressivi sulla base di un’istruttoria incompleta.

Ma il punto più rilevante del ricorso si è concentrato su un aspetto procedurale fondamentale: l’ordine di demolizione è stato emesso senza che la SCIA in sanatoria fosse stata previamente esaminata e archiviata. L’Amministrazione, pur dando atto dell’esistenza della sanatoria e continuando a chiedere integrazioni documentali, non ha mai spiegato per quale ragione essa dovesse ritenersi inefficace o inammissibile. Una contraddizione che, secondo il ricorrente, ha inciso in modo decisivo sulla legittimità dell’intero procedimento.

La decisione del TAR: applicato il principio della “ragione più liquida”

Esaminando la controversia, il TAR Lazio ha ritenuto di poter definire il giudizio concentrandosi su alcuni profili ritenuti decisivi, applicando il cosiddetto principio della “ragione più liquida”. In altre parole, il Collegio ha scelto di valutare direttamente i motivi di ricorso più evidenti e immediatamente risolutivi, senza soffermarsi su tutte le ulteriori censure sollevate.

Secondo i giudici amministrativi, l’elemento centrale della vicenda risiede nel fatto che l’ordine di demolizione è stato adottato in presenza di una SCIA in sanatoria ancora valida ed efficace, perché non archiviata né respinta formalmente dal Comune. L’Amministrazione, infatti, ha prima emesso l’ingiunzione a demolire e solo successivamente ha continuato a richiedere integrazioni documentali, dimostrando di fatto non aver ancora concluso il procedimento di controllo previsto dalla normativa.

In una situazione del genere, chiarisce il TAR, il Comune è chiamato a una scelta chiara: o ritiene il titolo edilizio inidoneo e lo archivia con un provvedimento espresso, oppure prosegue l’istruttoria.

Ciò che non è consentito è agire come se la sanatoria non esistesse, adottando misure drastiche come la demolizione mentre il procedimento amministrativo è ancora in corso.

Il principio affermato dal TAR: niente demolizione se la scia non è archiviata

Nel motivare la propria decisione, il TAR Lazio nella sentenza n° n. 22635/2025, ha ribadito un principio di grande rilevanza pratica in materia edilizia: l’ordine di demolizione è illegittimo quando viene adottato in presenza di una SCIA ancora pendente e non formalmente archiviata. Finché il procedimento di controllo non si conclude, il titolo edilizio conserva i suoi effetti e non può essere ignorato dall’Amministrazione.

Il Collegio ha richiamato un consolidato orientamento giurisprudenziale, già espresso dal Consiglio di Stato, secondo cui la presentazione di una SCIA, se non seguita nei termini di legge da un provvedimento inibitorio, determina il consolidamento degli effetti del titolo. In questo contesto, il Comune non può agire come se l’intervento fosse privo di qualsiasi copertura amministrativa, ma è tenuto a rispettare il corretto svolgimento del procedimento previsto dall’art. 19 della legge n. 241/1990 e dal Testo Unico dell’Edilizia.

La sentenza chiarisce così un passaggio fondamentale: la repressione degli abusi edilizi non può sovrapporsi o anticipare la conclusione della verifica sulla sanatoria. Solo dopo aver assunto una posizione chiara sulla validità o meno della SCIA l’Amministrazione potrà eventualmente esercitare i propri poteri repressivi, nel rispetto delle garanzie procedimentali riconosciute al privato.

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Le conseguenze pratiche della sentenza per proprietari e tecnici

La decisione del TAR Lazio assume un peso concreto rilevante per proprietari di immobili, tecnici e professionisti dell’edilizia, perché chiarisce in modo netto i limiti dell’azione amministrativa. Quando viene presentata una SCIA in sanatoria, l’Amministrazione è tenuta a esaminarla e a concludere il relativo procedimento prima di adottare misure repressive definitive. In mancanza di un provvedimento espresso di archiviazione o rigetto, l’ordine di demolizione non può essere considerato legittimo.

Per i tecnici incaricati – geometri, architetti e ingegneri – la sentenza rappresenta un importante punto di riferimento operativo. La corretta gestione della documentazione, il riscontro puntuale alle richieste di integrazione e la tracciabilità delle comunicazioni con il Comune diventano elementi decisivi per tutelare il committente. Allo stesso tempo, emerge con chiarezza che le richieste istruttorie dell’Amministrazione sono incompatibili con l’adozione di provvedimenti demolitori, perché dimostrano che il procedimento è ancora in corso.

Dal punto di vista dei proprietari, il pronunciamento rafforza una garanzia essenziale: la sanatoria edilizia, finché è pendente, non può essere ignorata. Ciò non significa che ogni intervento sia automaticamente legittimo, ma che l’Amministrazione deve prima concludere il procedimento secondo legge e solo successivamente, se ne ricorrono i presupposti, esercitare i poteri di vigilanza e repressione previsti dal Testo Unico dell’Edilizia.