Alla fine di una locazione commerciale o professionale, uno dei momenti più delicati è sempre lo stesso: la riconsegna dell’immobile. Cosa succede se, nel corso degli anni, il conduttore ha eseguito lavori, installato impianti, modificato spazi interni o sostituito dotazioni esistenti? Tutto può essere rimosso liberamente oppure no?

Una recente sentenza del Tribunale di Bari affronta proprio questo nodo, distinguendo in modo netto tra migliorie, addizioni e trasformazioni dell’immobile, e chiarendo quando il conduttore è tenuto a ripristinare lo stato dei luoghi e quando, invece, non lo è.

Il caso è particolarmente interessante perché riguarda un immobile ad uso professionale, lavori autorizzati dal proprietario e una clausola contrattuale che, alla fine del rapporto, si è rivelata decisiva.

Ma fino a che punto il contratto può imporre obblighi più stringenti rispetto alla legge? E quali interventi possono davvero essere considerati “asportabili” senza conseguenze?

Il caso: lavori autorizzati, riconsegna dell’immobile e richiesta di risarcimento

La vicenda nasce da un contratto di locazione relativo a un immobile destinato ad attività professionale. Fin dall’inizio, le parti avevano concordato che il locale sarebbe stato adattato alle esigenze lavorative del conduttore, con una serie di interventi edilizi e impiantistici eseguiti prima e durante il rapporto.

Nel corso degli anni, l’immobile era stato oggetto di modifiche interne, installazioni di impianti e sostituzioni di dotazioni, tutte funzionali allo svolgimento dell’attività. Alla cessazione del contratto, però, al momento della riconsegna, il proprietario ha riscontrato l’assenza di numerosi elementi e la presenza di danni che, a suo avviso, non potevano essere ricondotti al normale utilizzo del bene.

Da qui l’azione giudiziaria: il locatore ha chiesto l’accertamento dell’inadempimento del conduttore e il risarcimento dei costi necessari per riportare l’immobile alle condizioni precedenti alla locazione. Il conduttore, dal canto suo, ha sostenuto che i lavori erano stati autorizzati e che quanto rilevato alla riconsegna fosse frutto del normale uso dell’immobile.

È proprio su questo contrasto che il Tribunale è stato chiamato a fare chiarezza, analizzando nel dettaglio la natura degli interventi eseguiti e, soprattutto, il contenuto del contratto di locazione.

Leggi anche: Aumento del canone di affitto: come avviene l’adeguamento all’inflazione?

Migliorie, addizioni e trasformazioni: perché non sono la stessa cosa

Nel decidere la controversia, il Tribunale di Bari ha ritenuto necessario fare una distinzione netta tra tre categorie di interventi sull’immobile, spesso confuse nella pratica ma giuridicamente molto diverse: migliorie, addizioni e trasformazioni.

Le migliorie sono opere che si incorporano stabilmente nell’immobile, ne aumentano il valore e non possono essere rimosse senza alterarne la struttura. Si tratta, in sostanza, di interventi che migliorano il bene in modo duraturo, rendendolo più funzionale o più appetibile sul mercato.

Le addizioni, invece, sono elementi che mantengono una propria autonomia rispetto all’immobile principale. Possono essere rimosse, ma solo a condizione che la loro eliminazione non provochi danni alla cosa locata. È proprio su questa categoria che, nella pratica, nascono la maggior parte dei contenziosi.

Diverso ancora è il caso delle trasformazioni. Quando gli interventi modificano la distribuzione interna degli spazi o la struttura dell’immobile, non si è più di fronte a semplici migliorie. In questi casi, il bene viene adattato a un uso specifico, spesso concordato tra le parti, e non sempre può essere richiesto il ripristino dello stato originario.

Questa distinzione non è teorica, ma ha conseguenze molto concrete: stabilisce chi deve sostenere i costi, cosa può essere rimosso e cosa deve restare al termine della locazione.

La clausola contrattuale che cambia tutto

Nel caso esaminato il contratto di locazione conteneva una clausola molto chiara: il conduttore dichiarava di aver ricevuto l’immobile in buono stato e si impegnava a non rimuovere le migliorie autorizzate, rinunciando fin da subito a qualsiasi richiesta di rimborso o indennizzo. In caso contrario, era previsto l’obbligo di ripristinare lo stato originario dei luoghi.

Questo passaggio contrattuale si è rivelato decisivo. Il giudice ha ricordato che le norme del codice civile in materia di migliorie e addizioni possono essere derogate dalle parti, purché l’accordo sia chiaro e consapevole. In altre parole, se il contratto stabilisce regole più stringenti rispetto alla disciplina ordinaria, queste regole diventano vincolanti.

Nel caso concreto, non ha avuto rilievo il fatto che molti interventi fossero stati autorizzati dal proprietario. L’autorizzazione ai lavori non equivale, automaticamente, al diritto di rimuovere ciò che è stato installato. Ciò che conta, alla fine della locazione, è l’impegno assunto per iscritto.

Il Tribunale ha quindi affermato un principio molto pratico: quando il conduttore accetta una clausola che impone di lasciare le migliorie a beneficio del locatore, non può smontare impianti e dotazioni alla riconsegna, anche se li aveva fatti installare per la propria attività.

Leggi anche: Fine contratto affitto: quando la tinteggiatura spetta all’inquilino?

Ripristino sì o no? cosa va rifatto e cosa resta com’è

Uno degli aspetti più interessanti della decisione riguarda l’estensione dell’obbligo di ripristino. Il giudice chiarisce infatti che non tutto ciò che è stato modificato durante la locazione deve necessariamente essere riportato allo stato originario.

Da un lato, il Tribunale esclude l’obbligo di ripristinare la distribuzione interna degli spazi. Le modifiche strutturali effettuate per adattare l’immobile all’attività professionale non vengono considerate semplici migliorie, ma vere e proprie trasformazioni concordate tra le parti. Poiché tali interventi erano stati autorizzati e finalizzati all’uso pattuito dell’immobile, non può essere imposto al conduttore di eliminarli alla fine del rapporto.

Diverso, invece, il discorso per impianti, dotazioni e finiture. Alla riconsegna, l’immobile risultava privo di numerosi elementi originari o comunque presenti durante la locazione: climatizzatori, porte interne, sanitari, impianti di aerazione, luci di emergenza e altri accessori. In questi casi, il giudice ha ritenuto che non si trattasse di normale deterioramento d’uso, ma di rimozioni indebite, in contrasto con quanto previsto dal contratto.

Il principio che emerge è molto chiaro: le trasformazioni funzionali e autorizzate possono restare, ma le addizioni e le dotazioni non possono essere smontate se il contratto ne impone la permanenza. In caso contrario, scatta l’obbligo di risarcire il costo del ripristino.

Come vengono calcolati i danni: il ruolo decisivo della consulenza tecnica

Per stabilire quanto dovesse essere risarcito, il Tribunale di Bari si è basato in modo determinante sulle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio svolta prima del giudizio di merito.

Il tecnico incaricato ha effettuato sopralluoghi, rilievi e verifiche fotografiche, confrontando lo stato dell’immobile al momento della riconsegna con quello originario. In mancanza di una descrizione dettagliata iniziale, il confronto è stato effettuato anche con l’unità immobiliare adiacente, realizzata con le stesse finiture e dotazioni.

Il giudice, però, non ha recepito integralmente la richiesta economica del proprietario. Alcuni costi sono stati esclusi, in particolare quelli relativi al ripristino della distribuzione interna dei locali, ritenuta legittima e concordata. Altri, invece, sono stati riconosciuti perché direttamente collegati alla rimozione indebita di elementi che avrebbero dovuto restare nell’immobile.

Alla fine, il risarcimento viene limitato ai soli interventi necessari per reintegrare impianti, sanitari, porte interne, climatizzazione e dotazioni di sicurezza, per un importo notevolmente inferiore rispetto a quello inizialmente richiesto.

Questo passaggio è fondamentale perché dimostra che il giudice non applica automaticamente quanto emerge dalla consulenza, ma opera una valutazione critica, distinguendo tra danni effettivi e costi non dovuti.

Cauzione e canone non pagato: quando il locatore può trattenere le somme

La sentenza n. 698/2026 affronta anche la questione della cauzione versata dal conduttore e del pagamento dell’ultimo canone di locazione, chiarendo alcuni principi che nella pratica vengono spesso fraintesi.

Il Tribunale di Bari ribadisce che la cauzione non serve soltanto a garantire il pagamento dei canoni, ma ha una funzione più ampia: copre tutti gli obblighi del conduttore, compresi i danni all’immobile accertati alla fine del rapporto. Per questo motivo, una volta riconosciuto l’inadempimento e quantificato il danno, il proprietario è legittimato a trattenere la somma versata a titolo di deposito cauzionale, imputandola a parziale copertura del credito.

Non è quindi automatica la restituzione della cauzione alla riconsegna dell’immobile. Se emergono danni concreti e provati, il locatore può trattenerla, senza che ciò costituisca un comportamento illegittimo.

Accanto a questo aspetto, il giudice ha anche condannato il conduttore al pagamento di un canone di locazione rimasto insoluto, relativo all’ultimo periodo di occupazione dell’immobile. Il principio è semplice: fino alla riconsegna effettiva delle chiavi, il canone è dovuto, anche se il recesso è stato comunicato in precedenza.

La decisione rafforza un concetto fondamentale: la fine formale del contratto non coincide sempre con la fine degli obblighi economici, che cessano solo con la reale restituzione dell’immobile.