Nel delicato equilibrio tra repressione degli abusi edilizi e tutela della sicurezza degli edifici, non sempre la demolizione rappresenta la soluzione migliore. Lo dimostra una recente sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale della Campania, che ha affrontato un caso complesso in cui l’eliminazione delle opere ritenute abusive avrebbe potuto compromettere la stabilità strutturale di un immobile esistente.

In un contesto normativo reso ancora più attuale dalle novità introdotte dal cosiddetto decreto Salva Casa, il giudice amministrativo è stato chiamato a chiarire quando il Comune può legittimamente negare la fiscalizzazione dell’abuso e quando, invece, è tenuto a valutarla con maggiore attenzione tecnica.

Ma fino a che punto l’amministrazione può spingersi nel pretendere la demolizione? E cosa accade se questa mette a rischio le parti legittime dell’edificio?

Il caso: il diniego del comune tra demolizione e sanatoria

La vicenda prende avvio da un intervento edilizio realizzato su un fabbricato esistente, per il quale il proprietario era già titolare di un permesso di costruire rilasciato per opere di recupero e risanamento. Nel corso dei lavori, erano state presentate anche segnalazioni certificate di inizio attività in variante, nel tentativo di adeguare l’intervento alle esigenze emerse in fase esecutiva.

A seguito di un sopralluogo, tuttavia, l’amministrazione comunale ha ritenuto che alcune opere fossero state realizzate in difformità rispetto al titolo edilizio, qualificandole come abusive. In particolare, il Comune ha contestato la realizzazione di nuovi volumi e la modifica di porzioni dell’edificio, arrivando ad adottare più ordinanze di demolizione, riferite a diversi livelli del fabbricato.

Nel tentativo di regolarizzare la situazione, il proprietario ha progressivamente integrato la documentazione e le istanze già presentate, chiedendo che le opere contestate fossero valutate come difformità parziali rispetto a un organismo edilizio preesistente e legittimo. Da ultimo, anche alla luce del nuovo contesto normativo, è stata presentata un’istanza di fiscalizzazione dell’abuso, fondata sull’impossibilità tecnica di procedere alla demolizione senza arrecare un grave pregiudizio alle strutture legittime dell’edificio.

Il Comune, però, ha respinto ogni richiesta. Da un lato, ha negato l’accertamento di conformità, ritenendo che le opere fossero state realizzate in assenza di titolo e in contrasto con la disciplina urbanistica vigente. Dall’altro, ha escluso la possibilità di ricorrere alla fiscalizzazione, sostenendo che le unità oggetto di intervento fossero autonome, prive di collegamenti strutturali con il resto dell’immobile e, pertanto, integralmente abusive.

Una lettura rigidamente formale che ha portato l’amministrazione a confermare la scelta demolitoria, senza approfondire le conseguenze strutturali dell’intervento repressivo.

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La posizione del proprietario e il richiamo al contesto del decreto “Salva Casa”

Nel contestare i provvedimenti comunali, il proprietario ha sostenuto che le opere oggetto di rilievo non potessero essere considerate come una nuova costruzione autonoma. Al contrario, secondo la sua tesi, esse si inserivano all’interno di un organismo edilizio già esistente e legittimo, del quale rappresentavano una modifica limitata.

Gli interventi realizzati, quindi, non avrebbero dato vita a un fabbricato integralmente diverso, ma avrebbero inciso solo su porzioni circoscritte dell’immobile, configurando al più una difformità parziale rispetto al titolo edilizio originario. Da qui la convinzione che l’azione repressiva del Comune fosse stata impostata in modo eccessivamente rigido.

Un elemento centrale della difesa ha riguardato l’aspetto tecnico-strutturale. Secondo quanto evidenziato, la demolizione delle opere contestate non sarebbe stata possibile senza arrecare un grave pregiudizio alle parti legittime dell’edificio, con effetti potenzialmente critici sul comportamento statico e sismico della struttura nel suo complesso.

È in questo quadro che il proprietario ha presentato l’istanza di fiscalizzazione, richiamando anche il mutato contesto normativo introdotto dal cosiddetto decreto “Salva Casa”. Tale riferimento non è stato utilizzato come automatica sanatoria, ma come segnale di una tendenza legislativa orientata a soluzioni più proporzionate, capaci di contemperare il rispetto delle regole urbanistiche con la tutela della sicurezza degli edifici esistenti.

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La decisione del TAR: no alla sanatoria, sì alla fiscalizzazione

Con la sentenza n. 80/2026, il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania ha operato una distinzione netta tra le due istanze presentate dal proprietario, giungendo a un esito solo parzialmente favorevole.

Per quanto riguarda l’accertamento di conformità, il giudice amministrativo ha ritenuto corretto il diniego del Comune. L’istanza, infatti, era stata formulata in modo irrituale, poiché introdotta come semplice osservazione nell’ambito del preavviso di rigetto. Secondo il TAR, una domanda di sanatoria non può essere modificata o “trasformata” a procedimento ormai concluso, circostanza che rendeva l’istanza ex art. 36-bis inammissibile sotto il profilo procedurale.

Diversa, invece, la valutazione sull’istanza di fiscalizzazione. Su questo punto, il TAR ha censurato l’operato dell’amministrazione comunale, ritenendo insufficiente e carente la motivazione posta a fondamento del diniego. In particolare, la sentenza chiarisce che l’art. 34 del Testo Unico dell’edilizia non deve essere interpretato in modo meramente formale, come se fosse necessario dimostrare l’esistenza di un unico fabbricato.

Ciò che conta, secondo il giudice, è una valutazione sostanziale degli effetti della demolizione. Non rileva l’autonomia catastale o funzionale delle opere contestate, ma la verifica concreta del rischio che la loro rimozione possa arrecare un pregiudizio alle parti legittime dell’edificio.

Una verifica che, nel caso esaminato, il Comune non ha svolto, omettendo qualsiasi approfondimento tecnico sulle conseguenze strutturali e sismiche della demolizione.

Il principio di diritto: la fiscalizzazione va valutata in modo sostanziale

Dalla sentenza n. 80/2026 emerge con chiarezza un principio di diritto di particolare rilievo in materia edilizia. Il TAR afferma che l’istituto della fiscalizzazione dell’abuso non può essere interpretato in maniera rigida o meramente formale, ma deve essere applicato sulla base di una valutazione concreta e sostanziale degli effetti della demolizione.

Secondo il giudice amministrativo, non è decisivo stabilire se le opere abusive costituiscano un’unità immobiliare autonoma o se siano dotate di accessi indipendenti. Ciò che realmente conta è verificare se la loro rimozione possa compromettere le parti dell’edificio realizzate legittimamente. Anche opere formalmente separate, quindi, possono rientrare nell’ambito applicativo dell’art. 34 del Testo Unico dell’edilizia, qualora la demolizione incida negativamente sulla stabilità complessiva del fabbricato.

In quest’ottica, la pubblica amministrazione è tenuta a svolgere un’istruttoria tecnica puntuale e motivata.

Il diniego della fiscalizzazione non può fondarsi su affermazioni generiche o su una qualificazione astratta dell’abuso, ma deve confrontarsi con le risultanze delle relazioni tecniche prodotte e con i profili di sicurezza strutturale e sismica dell’immobile. In mancanza di tale approfondimento, il provvedimento risulta illegittimo per difetto di motivazione.