Negli ultimi anni il Superbonus 110% ha rappresentato una straordinaria occasione di riqualificazione per migliaia di condomìni, ma anche una delle principali fonti di conflitto tra committenti e imprese edili. Cantieri mai realmente partiti, lavori sospesi, ponteggi montati e poi smontati, scadenze fiscali mancate: situazioni che hanno lasciato molti edifici incompiuti e amministratori alle prese con conseguenze economiche pesantissime.

In questo contesto si inserisce una recente e significativa sentenza del Tribunale di Salerno, che affronta il tema dell’abbandono del cantiere e della perdita del Superbonus, chiarendo quando l’impresa è chiamata a rispondere integralmente dei danni subiti dal condominio.

Cosa accade, però, quando i lavori non vengono mai eseguiti? Chi risponde se l’agevolazione fiscale sfuma? E il subappalto può davvero sollevare l’appaltatore dalle proprie responsabilità?

Il caso: un appalto superbonus mai realmente avviato

La vicenda esaminata dal Tribunale di Salerno nasce da un contratto di appalto stipulato da un condominio per la realizzazione di importanti interventi di miglioramento sismico ed efficientamento energetico, progettati espressamente per beneficiare del Superbonus 110%. L’assemblea condominiale aveva seguito l’iter corretto: approvazione dello studio di fattibilità, successiva approvazione del progetto definitivo e conferimento degli incarichi tecnici necessari, con l’obiettivo di rispettare le scadenze imposte dalla normativa fiscale.

Il contratto prevedeva un importo di diversi milioni di euro e stabiliva termini molto chiari sia per l’inizio dei lavori sia per la loro conclusione, fissata entro la fine del 2023, data fondamentale per la maturazione del diritto alla detrazione. Nonostante il formale avvio dell’iter amministrativo e la predisposizione della documentazione tecnica, l’attività dell’impresa si è però limitata a una fase meramente preparatoria. Sul piano concreto, il cantiere non ha mai visto l’esecuzione di opere strutturali o impiantistiche, né tantomeno degli interventi “trainanti” indispensabili per accedere all’agevolazione fiscale.

Già nei primi mesi successivi alla data prevista per l’inizio delle opere, è apparso evidente come il cronoprogramma contrattuale non venisse rispettato. I lavori non decollavano e, a fronte di una presenza solo formale in cantiere, mancava qualsiasi avanzamento reale idoneo a incidere sulle prestazioni energetiche e sismiche dell’edificio.

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Le diffide, l’inerzia dell’impresa e l’abbandono del cantiere

Con il passare dei mesi, l’assenza di un reale avanzamento dei lavori ha spinto il condominio e i tecnici incaricati a sollecitare formalmente l’impresa affinché desse concreta esecuzione al contratto. A più riprese sono state inviate comunicazioni e diffide, nelle quali veniva evidenziata la totale mancanza di interventi sostanziali e il rischio sempre più concreto di non riuscire a rispettare le scadenze previste per il Superbonus 110%.

Nonostante tali sollecitazioni, l’impresa non ha mai fornito risposte operative adeguate, né ha predisposto un nuovo cronoprogramma attendibile. I sopralluoghi tecnici hanno confermato che il cantiere restava sostanzialmente fermo e che le attività si erano arrestate a una fase iniziale, priva di qualsiasi utilità ai fini dell’agevolazione fiscale. Nessun intervento strutturale, nessun miglioramento energetico, nessuna opera in grado di avvicinare il condominio al traguardo richiesto dalla legge.

La situazione è definitivamente precipitata quando l’impresa ha interrotto ogni attività e ha comunicato la propria intenzione di rimuovere le opere provvisionali. Lo smontaggio dei ponteggi ha rappresentato, secondo il Tribunale, un segnale inequivocabile dell’abbandono del cantiere e della rinuncia alla prosecuzione dei lavori.

A quel punto, la possibilità di completare l’intervento entro i termini di legge è divenuta definitivamente irrealizzabile, determinando la perdita del beneficio fiscale e aprendo la strada al contenzioso giudiziario.

La decisione del tribunale: grave inadempimento e risoluzione del contratto

Esaminata la documentazione prodotta dalle parti, il Tribunale di Salerno ha ritenuto che il comportamento dell’impresa integrasse un inadempimento di particolare gravità, tale da giustificare la risoluzione del contratto di appalto. Secondo il Giudice, non ci si trovava di fronte a un semplice ritardo esecutivo, ma a una vera e propria paralisi dell’intervento, protrattasi per un arco temporale incompatibile con la funzione economica dell’accordo.

La circostanza che le attività si fossero limitate all’installazione dei ponteggi, senza l’avvio di alcun intervento “trainante”, è stata considerata decisiva. In un appalto finalizzato al Superbonus, infatti, il tempo non rappresenta un elemento accessorio, ma costituisce parte essenziale del sinallagma contrattuale.

Il mancato rispetto delle scadenze fiscali non incide solo sull’organizzazione del cantiere, ma svuota di contenuto l’intero contratto, facendo venir meno lo scopo perseguito dalle parti.

Il Tribunale ha inoltre escluso che l’impresa potesse giustificare il proprio comportamento richiamando genericamente difficoltà operative o sopravvenienze di mercato. In assenza di prove concrete di eventi imprevedibili e non superabili con l’ordinaria diligenza, l’abbandono del cantiere è stato qualificato come una scelta imputabile esclusivamente all’appaltatore.

Da qui la dichiarazione di risoluzione del contratto ai sensi dell’articolo 1453 del codice civile, per inadempimento non di scarsa importanza.

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Subappalto e responsabilità: perché l’impresa resta l’unica obbligata

Nel corso del giudizio, l’impresa ha tentato di attribuire la responsabilità dell’inadempimento a una società terza, sostenendo di averle affidato l’eseczione dei lavori in subappalto. Secondo questa impostazione difensiva, il blocco del cantiere sarebbe dipeso esclusivamente dal comportamento del subappaltatore e non da una scelta o da una colpa dell’appaltatore principale.

Il Tribunale ha respinto in modo netto tale argomentazione, richiamando un principio ormai consolidato nel diritto degli appalti privati: nei confronti del committente, l’unico soggetto responsabile dell’esecuzione dell’opera resta sempre l’appaltatore. Il subappalto, anche quando conosciuto o tollerato, costituisce un rapporto autonomo che non incide sugli obblighi assunti verso il condominio. Quest’ultimo rimane estraneo a tale rapporto e non può subire le conseguenze delle scelte organizzative dell’impresa.

Nel caso esaminato, peraltro, non è emersa alcuna prova di un subappalto regolarmente autorizzato, né di un’effettiva attività di controllo e coordinamento da parte dell’appaltatore. L’inerzia protratta nel tempo, unita alla mancata sostituzione del presunto subappaltatore e all’assenza di iniziative concrete per far ripartire il cantiere, ha aggravato ulteriormente la posizione dell’impresa.

Per il Giudice, dunque, la responsabilità dell’inadempimento è risultata piena e diretta, senza possibilità di scaricarla su soggetti terzi.

La perdita del Superbonus 110% come danno risarcibile

Uno dei passaggi più rilevanti della sentenza riguarda il riconoscimento della perdita del Superbonus 110% come vero e proprio danno patrimoniale risarcibile. Il Tribunale di Salerno ha chiarito che, nel caso di appalti stipulati espressamente per beneficiare di un’agevolazione fiscale, il mancato conseguimento del bonus non rappresenta un evento aleatorio o ipotetico, ma una conseguenza diretta dell’inadempimento dell’impresa.

Nel caso concreto, i lavori non sono stati completati entro il termine previsto dalla legge e, soprattutto, non è stata realizzata alcuna delle condizioni tecniche minime richieste per l’accesso all’agevolazione, come il miglioramento delle classi energetiche dell’edificio. Tale circostanza ha reso definitivamente impossibile per il condominio usufruire del beneficio fiscale, indipendentemente da eventuali future riprese dei lavori.

Secondo il Giudice, il danno subito dal condominio coincide con il valore economico dell’agevolazione persa, poiché l’intervento edilizio era stato concepito sin dall’origine come operazione “a costo zero”, grazie al meccanismo della cessione del credito e dello sconto in fattura. Venuto meno questo presupposto per fatto imputabile all’appaltatore, il pregiudizio economico diventa immediato, concreto e quantificabile. Da qui la condanna dell’impresa al risarcimento di un importo pari al valore delle opere agevolabili non realizzate.

Nessuna colpa del condominio e cumulo tra risoluzione e risarcimento

Nel valutare la condotta delle parti, il Tribunale ha escluso in modo netto qualsiasi responsabilità o concorso colposo del condominio. Dalla documentazione esaminata è emerso, infatti, che la parte committente ha agito con diligenza, sollecitando più volte la ripresa dei lavori, inviando diffide formali e tentando anche una soluzione transattiva pur di salvare l’intervento e il beneficio fiscale. Solo di fronte all’evidente rinuncia dell’impresa alla prosecuzione delle opere è stata intrapresa l’azione giudiziaria.

Secondo il Giudice, questo comportamento è pienamente conforme ai principi di correttezza e buona fede e non consente di imputare al condominio alcuna corresponsabilità nella produzione del danno. Al contrario, l’attivazione tempestiva e documentata del committente dimostra la volontà di limitare le conseguenze negative dell’inadempimento, come richiesto dall’ordinamento.

La sentenza chiarisce inoltre che la risoluzione del contratto per grave inadempimento può coesistere con la domanda di risarcimento del danno. La risoluzione, infatti, scioglie il vincolo contrattuale per il futuro, ma non elimina i danni già prodotti dal comportamento dell’impresa.

Nel caso esaminato, il condominio ha subito non solo la perdita dell’agevolazione fiscale, ma anche l’inutilità delle spese tecniche e progettuali sostenute, pregiudizi che legittimano pienamente la condanna risarcitoria dell’appaltatore.