Lastrico solare a uso esclusivo: spese, infiltrazioni e regola di un terzo

Quando un lastrico solare è utilizzato soltanto da un condomino, può sembrare naturale attribuire a lui tutte le spese. In realtà il lastrico continua quasi sempre a svolgere una funzione essenziale per il fabbricato: fa da copertura agli ambienti sottostanti. Per questo l’articolo 1126 del Codice civile ripartisce normalmente i costi tra chi ha l’uso esclusivo e i proprietari delle unità effettivamente coperte.

La nota regola di un terzo e due terzi, però, non si applica in modo meccanico a qualunque lavoro o danno. Bisogna prima verificare il titolo, la funzione dell’opera, la proiezione verticale del lastrico, l’origine dell’infiltrazione e quali parti dell’edificio traggano davvero utilità dalla copertura. Questa guida chiarisce il calcolo e affronta i casi che più spesso generano contestazioni.

Lastrico solare a uso esclusivo: che cosa significa

Il lastrico solare è una superficie piana posta alla sommità dell’edificio o di una sua parte e destinata principalmente a coprirlo. Può appartenere al condominio, essere di proprietà esclusiva oppure rimanere comune ma essere concesso in uso esclusivo a uno o più condomini. Proprietà e uso, quindi, non coincidono necessariamente.

La distinzione è importante perché l’articolo 1126 considera sia il proprietario sia chi ha l’uso esclusivo. In entrambi i casi, se la superficie copre locali sottostanti, il vantaggio privato della disponibilità del lastrico convive con una funzione comune di copertura. È proprio questa doppia utilità a giustificare la ripartizione speciale.

Prima di calcolare qualunque quota occorre leggere il rogito, il regolamento condominiale di natura contrattuale, gli elaborati allegati e gli eventuali atti di assegnazione. Una clausola che voglia derogare al criterio legale deve essere chiara e specifica: una generica previsione sulle spese condominiali non basta sempre a trasferire integralmente un costo che la legge distribuisce diversamente.

Quando si applica l’articolo 1126 del Codice civile

L’articolo 1126 opera quando l’uso del lastrico solare non è comune a tutti. Chi ne ha l’uso esclusivo contribuisce per un terzo alle spese di riparazione o ricostruzione; i restanti due terzi gravano sui condomini proprietari delle unità comprese nella parte dell’edificio servita dalla copertura, in proporzione al valore delle rispettive proprietà.

Non basta, dunque, che una spesa riguardi fisicamente il lastrico. Devono ricorrere insieme tre condizioni: la superficie deve avere una funzione di copertura, il godimento deve essere riservato soltanto ad alcuni soggetti e l’intervento deve riguardare elementi necessari a conservare o ripristinare quella funzione.

La tabella seguente aiuta a distinguere le regole più frequenti, ma il titolo condominiale e la configurazione reale dell’edificio restano sempre il punto di partenza.

Su schermi piccoli scorri la tabella orizzontalmente.

Come si calcolano un terzo e due terzi

Il calcolo corretto avviene in due passaggi. Prima si separa il terzo dovuto dal titolare dell’uso esclusivo. Poi si distribuiscono i due terzi soltanto tra le unità che il lastrico copre e serve, utilizzando i valori millesimali riferibili a quel gruppo.

U = S × 1/3

C = S × 2/3

Q_i = C × M_i / ΣM_c

Legenda della formula

• S è la spesa complessiva soggetta all’articolo 1126;
• U è la quota di un terzo a carico del proprietario o utilizzatore esclusivo;
• C è il fondo di due terzi da distribuire tra le proprietà coperte;
• Q_i è la quota dovuta dalla singola unità coperta;
• M_i indica i millesimi della singola unità compresa nel gruppo;
• ΣM_c è la somma dei millesimi di tutte e sole le unità coperte.

Esempio completo con una spesa di 30.000 euro

Supponiamo che il rifacimento dell’impermeabilizzazione costi 30.000 euro e che sotto il lastrico si trovino tre unità con valori pari a 250, 350 e 400 millesimi del gruppo coperto. Il titolare dell’uso esclusivo paga 10.000 euro, cioè un terzo. I restanti 20.000 euro sono suddivisi tra le tre unità.

La prima paga 20.000 × 250/1.000 = 5.000 euro; la seconda 20.000 × 350/1.000 = 7.000 euro; la terza 20.000 × 400/1.000 = 8.000 euro. La somma delle quote è 30.000 euro.

Se i millesimi delle unità coperte non totalizzano 1.000 perché rappresentano soltanto una porzione del fabbricato, non bisogna aggiungere condomini estranei per arrivare artificialmente a 1.000. Si riparametrano i valori del gruppo, dividendo ogni valore per la loro somma effettiva.

Chi partecipa ai due terzi: la proiezione verticale

Il punto più delicato è individuare i proprietari della parte di edificio alla quale il lastrico serve da copertura. La giurisprudenza considera normalmente le unità comprese nella proiezione verticale della superficie: non conta la scala di appartenenza in astratto, ma il rapporto concreto tra lastrico e locali sottostanti.

La Cassazione, con la sentenza n. 11484 del 2017, ha precisato che i due terzi gravano sui proprietari delle unità individuali effettivamente coperte. La sola presenza, nella stessa colonna d’aria, di parti comuni non rende automaticamente debitori tutti i condomini del fabbricato.

Su schermi piccoli scorri la tabella orizzontalmente.

Che cosa fare se un appartamento è coperto solo in parte

È uno dei casi nei quali è più rischioso applicare una percentuale improvvisata. Nella pratica si incontrano tabelle che considerano l’intero valore dell’unità, tabelle speciali riferite alle porzioni coperte e criteri elaborati mediante una relazione tecnica. La soluzione dipende dal titolo, dalla conformazione del fabbricato e dall’orientamento giurisprudenziale ritenuto applicabile al caso concreto.

Per evitare delibere contestabili, l’amministratore dovrebbe far rappresentare in planimetria la sagoma del lastrico e le unità sottostanti, chiedendo al tecnico di motivare il gruppo di spesa. Non è prudente moltiplicare i millesimi generali per una percentuale di superficie senza una base tecnica o convenzionale verificabile.

Il proprietario del lastrico che possiede anche un appartamento sottostante paga due volte?

Sì, ma per due titoli diversi. Il condomino versa il terzo perché gode in via esclusiva del lastrico e, se possiede anche un’unità coperta, partecipa inoltre alla distribuzione dei due terzi come proprietario sottostante. Non si tratta di una duplicazione illegittima: sono considerate due utilità differenti.

Nell’esempio precedente, se il titolare del lastrico possiede anche l’unità da 250 millesimi, pagherà 10.000 euro come utilizzatore esclusivo e 5.000 euro come proprietario coperto, per un totale di 15.000 euro. Questo principio è stato ribadito dalla Cassazione, tra l’altro, nella sentenza n. 1451 del 2014.

Se gli utilizzatori esclusivi sono più di uno

Quando il lastrico è attribuito in uso esclusivo a più condomini, il terzo non va necessariamente diviso in parti uguali. Occorre verificare i rispettivi diritti, il valore delle proprietà e l’utilità che ciascuno ricava dalla superficie. In mancanza di una regola specifica nel titolo, la ripartizione interna deve essere motivata secondo i criteri condominiali applicabili.

Anche ciascun utilizzatore che possieda un locale sottostante potrà concorrere una seconda volta nel gruppo dei due terzi. È quindi utile predisporre due prospetti separati: uno per il terzo degli utilizzatori e uno per i due terzi dei proprietari coperti.

Quali lavori rientrano nella regola dell’articolo 1126

Il criterio speciale riguarda le opere necessarie a conservare o ricostruire il lastrico nella sua funzione di copertura. Vi rientrano normalmente il supporto, i massetti e le pendenze, la membrana impermeabile e le lavorazioni indispensabili per raggiungere e ripristinare questi elementi.

Non ogni componente visibile sulla terrazza segue però la stessa regola. Una pavimentazione di pregio scelta soltanto per il godimento privato, una pergola, gli arredi o altri manufatti dell’utilizzatore non possono essere trasferiti automaticamente sul gruppo dei condomini coperti.

Su schermi piccoli scorri la tabella orizzontalmente.

Se per eseguire i lavori comuni è necessario rimuovere un manufatto privato, bisogna distinguere il costo strettamente indispensabile all’accesso da quello dovuto a installazioni irregolari, deteriorate o particolarmente complesse. Il verbale, il capitolato e il computo metrico dovrebbero separare le voci, evitando un’unica somma indistinta.

Infiltrazioni: chi è responsabile dei danni

La ripartizione del costo dei lavori non esaurisce il tema della responsabilità. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 9449 del 2016, hanno chiarito che l’utilizzatore esclusivo è custode del lastrico per gli obblighi connessi al suo uso, mentre il condominio conserva i doveri di controllo, manutenzione e conservazione della funzione di copertura attraverso amministratore e assemblea.

Quando un difetto di manutenzione provoca infiltrazioni, la responsabilità può quindi concorrere. Nei rapporti interni, in assenza della prova rigorosa di una diversa causa imputabile soltanto a uno dei soggetti, il peso economico viene normalmente ricondotto alla proporzione di un terzo e due terzi dell’articolo 1126.

Se invece l’infiltrazione deriva, per esempio, dalla perforazione della guaina eseguita dall’utilizzatore per installare un manufatto, dall’ostruzione colposa di uno scarico o da un intervento privato non autorizzato, il responsabile può essere chiamato a sopportare integralmente il danno. Il punto decisivo non è chi abbia scoperto per primo la macchia, ma quale causa sia accertata e se abbia carattere esclusivo.

Il condomino danneggiato partecipa anche alla spesa?

Può accadere che il proprietario dell’appartamento infiltrato abbia diritto al risarcimento e, nello stesso tempo, debba partecipare ai due terzi perché la sua unità è coperta. Le due posizioni vanno contabilizzate separatamente: da una parte il credito per i danni provati, dall’altra la quota condominiale. Una compensazione informale, priva di delibera e documentazione, rende più difficile controllare i conti.

Che cosa deve provare chi subisce l’infiltrazione

È utile documentare tempestivamente la macchia, l’umidità e i beni danneggiati con fotografie datate, comunicazioni all’amministratore, relazione tecnica, preventivi e fatture. Occorre dimostrare il danno e il collegamento causale con la cosa in custodia; condominio e utilizzatore potranno liberarsi nei limiti in cui provino il caso fortuito o una causa esclusiva estranea ai rispettivi doveri.

La ricerca dell’origine deve precedere il rifacimento integrale. Prove di tenuta, termografia, misurazioni igrometriche, ispezione di bocchettoni e risvolti possono distinguere una membrana degradata da un pluviale ostruito, una tubazione privata o una condensa interna. Senza diagnosi, si rischia di applicare l’articolo 1126 a un guasto che appartiene a un impianto diverso.

Difetti dell’impresa, del progettista o del costruttore

Se il problema dipende da un’opera eseguita male, possono aggiungersi le garanzie dell’appalto e, nei casi più gravi, la responsabilità per gravi difetti prevista dall’articolo 1669 del Codice civile. È necessario controllare contratto, data di consegna, denuncia dei vizi, verbali di collaudo, fatture e termini applicabili, facendosi assistere tempestivamente da un tecnico e, se occorre, da un legale.

La possibilità di rivalersi su impresa, progettista o venditore non autorizza però a lasciare che l’acqua continui a danneggiare gli appartamenti. Il condominio deve adottare le misure necessarie a eliminare il pericolo e limitare il danno, riservandosi poi l’azione verso chi ha causato il difetto. La Cassazione ha ribadito che un vizio originario attribuibile al costruttore non esclude automaticamente gli attuali obblighi di custodia del condominio.

Chi decide i lavori sul lastrico a uso esclusivo

Le opere sugli elementi strutturali e impermeabili che assicurano la copertura rientrano nella competenza condominiale. La Cassazione n. 19779 del 2017 ha chiarito che la decisione sulla riparazione o sostituzione di solaio, massetti e membrane funzionali alla copertura spetta all’assemblea, anche quando la proprietà o l’uso della superficie sono esclusivi.

Il titolare esclusivo non può impedire l’accesso necessario alla conservazione delle parti comuni, purché le modalità siano concordate e il disagio sia limitato. Allo stesso modo non dovrebbe sostituirsi unilateralmente al condominio, salvo una reale urgenza e nel rispetto delle condizioni previste per ottenere il rimborso.

Lavori urgenti e poteri dell’amministratore

Se attendere l’assemblea aggraverebbe le infiltrazioni o creerebbe un pericolo, l’amministratore può disporre lavori straordinari urgenti e riferirne alla prima assemblea, ai sensi dell’articolo 1135, secondo comma, del Codice civile. L’urgenza va documentata con sopralluogo, fotografie, relazione e ordine di servizio; non deve diventare una formula generica per evitare la deliberazione.

Per interventi programmabili, l’assemblea valuta diagnosi, capitolato, preventivi, impresa, ripartizione e fondo speciale. Le maggioranze dipendono dalla natura e dall’entità dell’opera e vanno verificate alla luce dell’articolo 1136 e del caso concreto: non esiste un unico quorum valido per qualsiasi rifacimento del lastrico.

Procedura pratica prima di deliberare

1. Controllare i titoli: rogiti, regolamento contrattuale, elaborati e diritto di uso esclusivo.
2. Accertare la causa: il tecnico deve distinguere guaina, scarico comune, tubazione privata, condensa o danno provocato da un manufatto.
3. Mappare la copertura: sovrapporre la sagoma del lastrico alle planimetrie dei piani sottostanti e individuare le unità servite.
4. Definire il gruppo di spesa: verificare millesimi, eventuale condominio parziale, unità coperte solo in parte e utilizzatori multipli.
5. Separare le lavorazioni: capitolato e computo devono distinguere copertura comune, finiture private, accessori e miglioramenti richiesti da un singolo.
6. Deliberare e finanziare: approvare impresa, direzione lavori, riparto provvisorio, fondo e modalità di pagamento collegate, se previsto, agli stati di avanzamento.
7. Conservare le prove: verbali, fotografie, relazioni, polizza, comunicazioni e contabilità devono rimanere accessibili ai condomini interessati.

Prima di addebitare le quote è opportuno chiedere all’assicurazione globale fabbricati se il sinistro rientri in copertura. La polizza può indennizzare alcuni danni ma non cambia automaticamente il criterio legale di ripartizione delle franchigie, delle spese non coperte e dei lavori di manutenzione.

Quattro esempi di ripartizione

Su schermi piccoli scorri la tabella orizzontalmente.

Errori da evitare nel riparto

L’errore più comune è applicare i millesimi generali dell’intero edificio ai due terzi, coinvolgendo proprietari non coperti. Altrettanto scorretto è porre tutto a carico dell’utilizzatore solo perché possiede le chiavi della terrazza, senza considerare la funzione di copertura.

È inoltre rischioso approvare un’unica cifra comprendente impermeabilizzazione, finiture di pregio, parapetti privati e danni interni. Ogni voce può seguire un titolo diverso. La delibera dovrebbe indicare il criterio usato, il gruppo dei partecipanti, i valori presi a base e la ragione delle eventuali esclusioni.

Se il riparto è contestato, prima della causa conviene richiedere formalmente documenti e correzione, allegando una relazione tecnica o contabile. Le controversie condominiali rientrano normalmente tra le materie soggette a mediazione obbligatoria prima del giudizio; termini e strategia devono essere verificati con un professionista, soprattutto quando si intende impugnare una delibera.

Domande frequenti

Il lastrico è di proprietà esclusiva: il condominio deve comunque pagare?

Sì, quando il lastrico copre unità sottostanti e la spesa riguarda la funzione di copertura. Salvo titolo valido o causa esclusiva diversa, l’utilizzatore sostiene un terzo e i proprietari coperti i restanti due terzi.

Chi non è sotto il lastrico paga?

Di regola non partecipa ai due terzi dell’articolo 1126. Potrebbe però essere coinvolto in voci autonome relative a beni comuni, come alcuni sistemi generali di smaltimento delle acque, se ricorrono i presupposti di un diverso criterio.

Il terzo comprende anche le quote dell’appartamento dell’utilizzatore?

No. Il terzo remunera il vantaggio dell’uso esclusivo. Se lo stesso soggetto possiede un appartamento coperto, paga separatamente anche la quota che gli spetta nei due terzi.

La pavimentazione del terrazzo segue sempre la regola un terzo e due terzi?

La rimozione e il ripristino della finitura ordinaria necessari per intervenire sull’impermeabilizzazione seguono normalmente l’opera principale. Un sovrapprezzo estetico o una finitura scelta esclusivamente dal titolare resta invece a suo carico.

Chi paga i parapetti?

Quando servono soltanto alla sicurezza e alla praticabilità della superficie esclusiva, sono normalmente attribuiti all’utilizzatore. Se svolgono anche una funzione strutturale, architettonica o comune specifica, occorre valutare titolo e caratteristiche dell’edificio.

Chi paga grondaie e pluviali?

Canali di gronda e pluviali sono generalmente parti comuni destinate allo smaltimento delle acque e non seguono automaticamente l’articolo 1126. Va individuato il tratto guasto, il servizio reso e il criterio dell’articolo 1123 eventualmente applicabile.

Il proprietario dell’appartamento infiltrato può rifiutarsi di pagare?

Non automaticamente. Può vantare un credito per i danni e al tempo stesso dover contribuire, come proprietario coperto, ai due terzi. Quote e risarcimento devono essere accertati e contabilizzati distintamente.

L’assicurazione del condominio sostituisce i condomini nel pagamento?

La polizza interviene solo nei limiti delle garanzie, dei massimali, delle franchigie e delle esclusioni contrattuali. Non elimina l’obbligo di riparare e non modifica da sola il criterio con cui distribuire ciò che resta a carico del condominio.

Serve una tabella millesimale speciale?

Non sempre esiste già, ma il gruppo dei proprietari coperti deve essere identificabile e i loro valori devono poter essere riparametrati. Nei fabbricati complessi è prudente far predisporre un prospetto tecnico motivato.

Il titolare dell’uso esclusivo può eseguire da solo i lavori?

Non dovrebbe decidere unilateralmente opere che riguardano la funzione comune di copertura. In caso di urgenza può attivarsi nei limiti previsti dalla legge, documentando necessità, tempestività e costi, ma il rimborso non è automatico.

Il condominio può entrare sul lastrico privato?

Il titolare deve consentire l’accesso necessario a ispezioni e lavori di conservazione, con modalità che riducano il pregiudizio. Amministratore e impresa devono concordare tempi, protezioni, custodia e ripristini.

Una clausola del regolamento può cambiare il riparto?

Una convenzione contrattuale può derogare al criterio legale se è chiara, specifica e opponibile ai soggetti interessati. Un regolamento assembleare approvato a maggioranza non può semplicemente trasferire a un condomino spese che la legge pone anche a carico di altri.

Conclusioni

La regola di un terzo e due terzi è semplice soltanto in apparenza. Il risultato corretto dipende dall’identificazione dell’utilizzatore esclusivo, delle unità realmente coperte e delle lavorazioni che mantengono la funzione di copertura. In presenza di infiltrazioni si aggiunge l’accertamento della causa e della responsabilità, che non può essere sostituito da un riparto automatico.

Una gestione solida parte da titoli e planimetrie, prosegue con una diagnosi tecnica e termina con un capitolato e una delibera che separino chiaramente opere comuni, componenti private e danni. È il modo più efficace per riparare il lastrico senza trasformare ogni fattura in una nuova controversia.

Fonti normative e giurisprudenziali

• Codice civile vigente, in particolare articoli 1123, 1125, 1126, 1135, 1136, 1669 e 2051;
• Corte Suprema di Cassazione, Rassegna 2016, approfondimento sul lastrico solare e Sezioni Unite n. 9449/2016;
• Corte Suprema di Cassazione, Rassegna 2017, con i richiami alle sentenze n. 11484/2017 e n. 19779/2017;
• Corte Suprema di Cassazione, Rassegna civile 2014, con i criteri per doppia contribuzione, più utilizzatori e componenti del lastrico.