Sanatoria edilizia in corso: perché blocca la demolizione

Ricevere un’ordinanza di demolizione rappresenta uno degli incubi peggiori per qualsiasi proprietario: significa, in pratica, vedersi contestare la realizzazione di opere ritenute abusive e, di conseguenza, doverle rimuovere a proprie spese, con un pesante danno economico e personale. Non di rado, però, queste ordinanze vengono impugnate davanti ai giudici amministrativi, che possono annullarle se risultano illegittime o viziate da errori.

È quello che è accaduto in un recente caso esaminato dal TAR Campania, dove un cittadino si è visto ordinare di demolire alcune modifiche apportate alla propria abitazione, comprese pavimentazioni esterne e la trasformazione di un sottotetto, opere sulle quali però pendeva una domanda di condono mai definita dal Comune.

Ma fino a che punto un Comune può ordinare la demolizione? E cosa succede se la sanatoria edilizia è ancora in corso?

Il contesto della vicenda

Il caso trae origine da un’ordinanza di demolizione emanata dall’Ufficio Urbanistica ed Edilizia Privata di un Comune del Cilento, che aveva contestato al proprietario alcune opere eseguite in un complesso residenziale. In particolare, si trattava della posa di una nuova pavimentazione in cotto su un camminamento esterno, della trasformazione del sottotetto — originariamente non abitabile — in un ambiente residenziale completo di camera da letto e bagno, e dell’arretramento di una falda del tetto per la creazione di un terrazzino con parapetto.

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Secondo l’amministrazione comunale, queste modifiche risultavano realizzate senza i titoli edilizi necessari, configurandosi come interventi abusivi soggetti a ripristino obbligatorio. Pertanto, con ordinanza emessa ai sensi dell’art. 31 del DPR 380/2001, è stato intimato al proprietario di demolire le opere a proprie spese, per poi ripristinare lo stato originario.

Il destinatario dell’ordinanza, però, si è opposto, presentando ricorso al TAR e sostenendo che le contestazioni erano infondate: da un lato la pavimentazione esterna costituirebbe edilizia libera, dall’altro per la trasformazione del sottotetto e per il terrazzino era già stata avviata una domanda di condono edilizio, mai definita dall’ente locale.

Secondo il ricorrente, l’ordine di demolizione era quindi illegittimo e lesivo del proprio diritto di attendere la conclusione della sanatoria.

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Le ragioni del ricorso

Il proprietario, assistito dal proprio legale, ha articolato una difesa molto dettagliata davanti al TAR per chiedere l’annullamento dell’ordinanza di demolizione. In primo luogo, ha sostenuto che la pavimentazione esterna rientrasse a pieno titolo tra le opere di edilizia libera, come previsto dall’art. 6, comma 1, lettera e-ter, del DPR 380/2001, il quale consente la riparazione, sostituzione o rinnovamento delle pavimentazioni senza bisogno di permessi di costruire.

A supporto di questa tesi, la difesa ha richiamato anche il cosiddetto “Glossario dell’edilizia libera” approvato con decreto ministeriale del 2018, che conferma la natura libera di interventi di questo tipo.

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Per quanto riguarda invece il sottotetto trasformato in spazio abitabile e il terrazzino ricavato mediante arretramento di una falda del tetto, la difesa ha eccepito che su queste opere gravava già una domanda di condono edilizio presentata dal precedente proprietario e mai definita dal Comune. In base alla normativa vigente (art. 38 della legge 47/1985), la presentazione della domanda di condono sospende l’esecuzione di sanzioni amministrative fino alla sua definizione.

Ne derivava, secondo il ricorrente, l’impossibilità per l’amministrazione di ordinare la demolizione prima di aver valutato l’istanza di sanatoria ancora pendente.

Infine, il ricorso evidenziava anche un difetto di motivazione nell’atto impugnato, in quanto il Comune non aveva bilanciato correttamente gli interessi in gioco: quello pubblico al ripristino dell’assetto urbanistico e quello privato alla conservazione di opere realizzate da tempo, su cui era maturato un legittimo affidamento.

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La decisione del TAR

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania, con la sentenza n. 1106/2025, ha accolto integralmente le ragioni del ricorrente, annullando l’ordinanza di demolizione emessa dal Comune. I giudici hanno riconosciuto che la pavimentazione esterna contestata rientra pacificamente tra le opere di edilizia libera, come stabilito dall’articolo 6, comma 1, lettera e-ter, del DPR 380/2001 e confermato dal cosiddetto Glossario dell’edilizia libera approvato dal Ministero delle Infrastrutture nel 2018.

In altre parole, il rifacimento di camminamenti esterni non richiede permessi di costruire e, di conseguenza, non può essere considerato abusivo.

Per quanto riguarda la trasformazione del sottotetto in ambiente abitabile e la creazione del terrazzino, il TAR ha osservato che su queste opere gravava una domanda di condono edilizio presentata dal precedente proprietario e mai definita dall’amministrazione comunale. La legge 47/1985, all’articolo 38, dispone chiaramente che la presentazione di una domanda di condono, corredata dal pagamento dell’oblazione, sospende ogni sanzione amministrativa fino alla decisione finale sull’istanza.

I giudici hanno sottolineato che l’amministrazione comunale, procedendo comunque con l’ordinanza di demolizione senza prima pronunciarsi sulla domanda di sanatoria, ha violato questo principio, agendo in maniera illogica e arbitraria.

Come ricorda la giurisprudenza consolidata, l’eventuale demolizione di opere potenzialmente sanabili rischierebbe di rendere inutile la stessa procedura di sanatoria, compromettendo in modo irreversibile la posizione giuridica del proprietario.

Con queste motivazioni, il TAR ha annullato l’ordinanza comunale e ha condannato il Comune anche al pagamento delle spese di lite, a favore del ricorrente.