Quando un controllo edilizio dipende da quote, superfici e misurazioni, una verifica approssimativa non basta. Se il giudice ha già ordinato al Comune di rinnovare l’istruttoria con strumenti tecnici e di consegnare al vicino interessato i rilievi del sopralluogo, l’amministrazione deve eseguire puntualmente quelle attività e mettere a disposizione i documenti individuati.

Lo ha ribadito il TAR Lazio con la sentenza n. 14282/2026, pubblicata il 14 agosto 2026. Il caso riunisce due profili diversi: il silenzio del Comune su una diffida diretta a sollecitare i poteri di vigilanza edilizia e la mancata esecuzione di una precedente sentenza che imponeva verifiche tecniche, provvedimenti conseguenti e accesso alle misurazioni.

La pronuncia non riconosce un diritto indiscriminato a ottenere qualsiasi dato né stabilisce definitivamente la regolarità di tutte le opere controverse. Spiega però che una sentenza esecutiva deve essere rispettata anche se è stata impugnata, finché il giudice d’appello non ne sospende gli effetti.

La vicenda: superfici contestate e un seminterrato da misurare

La controversia riguardava un edificio sul quale erano già intervenute più decisioni giudiziarie. Per tutelare la riservatezza delle parti, non indichiamo persone, indirizzo e ufficio territoriale coinvolto.

Secondo quanto ricostruito dal TAR, una precedente sentenza aveva confermato l’obbligo di ridurre la superficie utile eccedente del piano terra entro 64,70 metri quadrati e la superficie accessoria entro 12,94 metri quadrati. Un’altra decisione aveva accertato il superamento del limite riferito a diverse superfici accessorie, per complessivi 260 metri quadrati, e aveva imposto al Comune ulteriori verifiche.

Restavano infatti da accertare due questioni. La prima era l’eventuale emersione del locale seminterrato per oltre 0,80 metri dalla linea di campagna, circostanza rilevante per stabilire se l’autorimessa dovesse concorrere alla superficie utile dell’intervento. La seconda riguardava il possibile cambio di destinazione d’uso del locale da garage ad abitazione.

Il Comune avrebbe dovuto rinnovare l’istruttoria, determinare le quote altimetriche con strumenti adeguati, verificare l’uso effettivo e adottare gli eventuali provvedimenti previsti dalla normativa edilizia. Doveva inoltre consentire alla ricorrente l’accesso ai rilievi e alle misurazioni già espressamente individuati nella precedente sentenza.

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Perché una misurazione “empirica” non era sufficiente

Il punto tecnico è rilevante. La precedente decisione aveva contestato che la quota della superficie stradale fosse stata calcolata empiricamente, senza gli strumenti necessari a rilevare le quote altimetriche. Da quel dato dipendeva la possibilità di stabilire se il garage emergesse entro o oltre la soglia considerata nel caso concreto.

Quando la qualificazione urbanistica di una parte dell’edificio dipende da una differenza di quota, il sopralluogo visivo non sostituisce il rilievo. Occorre definire i punti di riferimento, utilizzare strumenti idonei, registrare le misure e rendere comprensibile il metodo seguito. Solo così l’amministrazione può motivare la propria conclusione e le parti possono verificarla.

La sentenza n. 14282/2026 non introduce una tecnica di misurazione valida per ogni Comune e per ogni regolamento. Impone invece di eseguire l’accertamento già richiesto dal giudice, tenendo conto delle specifiche soglie e regole applicabili all’intervento esaminato.

Documento o dato A cosa può servire Cosa indicare nella richiesta
Verbale di sopralluogo Ricostruire persone presenti, attività svolte e constatazioni dell’ufficio Data del sopralluogo, immobile e procedimento di riferimento
Rilievi e misurazioni Verificare superfici, distanze, altezze e quote considerate Misure richieste e atto nel quale sono richiamate
Quote altimetriche Confrontare terreno, strada e parti emergenti dell’edificio Punti di riferimento, elaborato o locale interessato
Elaborati tecnici e fotografie Comprendere metodo, geometria e stato dei luoghi rilevato Pratica edilizia, sopralluogo e periodo di formazione degli atti

Quali rilievi il Comune doveva consegnare

Nel caso esaminato l’oggetto dell’accesso era preciso: copia dei rilievi e delle misurazioni eseguiti durante un sopralluogo del 2023, oltre alle misure relative al piano di calpestio del piano terra e alla quota stradale. Il precedente giudizio, deciso anche ai sensi dell’articolo 116 del Codice del processo amministrativo, aveva già riconosciuto l’obbligo di ostensione.

Questo passaggio evita un equivoco. Il TAR non afferma che chiunque possa chiedere genericamente al Comune di creare nuovi documenti o compiere nuove elaborazioni solo per soddisfare un’istanza di accesso. Qui esistevano atti e dati tecnici individuati, mentre la rinnovazione dell’istruttoria derivava da un distinto comando della sentenza da eseguire.

Per una richiesta ordinaria restano necessari un interesse concreto, diretto e attuale e un collegamento tra i documenti e la situazione da tutelare. È quindi utile indicare pratica, immobile, provvedimento, sopralluogo e tipologia degli atti, evitando formule esplorative troppo ampie.

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Il vicino qualificato può sollecitare i controlli edilizi

La ricorrente aveva inviato una diffida chiedendo al Comune di dare seguito all’ordine di ripristino e di verificare l’inottemperanza della proprietaria delle opere. L’amministrazione non aveva fornito risposta.

Il TAR ha riconosciuto la legittimazione e l’interesse della ricorrente quale terza pregiudicata dall’intervento realizzato sul fondo vicino. In quella specifica vicenda, tali condizioni erano state già accertate anche in precedenti giudizi. Il Comune aveva quindi l’obbligo di prendere posizione con un provvedimento espresso sulla sollecitazione ricevuta.

Non significa che ogni segnalazione imponga automaticamente la demolizione o che basti la semplice vicinanza. La posizione del segnalante deve essere qualificata e l’amministrazione deve esercitare i poteri attribuiti dagli articoli 27 e seguenti del Testo unico dell’edilizia, valutando fatti, titoli, accertamenti già compiuti e provvedimenti esistenti. L’obbligo di rispondere non anticipa necessariamente quale debba essere l’esito finale, ma impedisce di lasciare senza conclusione una diffida proveniente da un soggetto legittimato.

Il ricorso non era una contestazione tardiva del titolo

La controinteressata aveva eccepito che il ricorso fosse tardivo e privo di interesse. Il TAR ha respinto la ricostruzione perché il nuovo giudizio non mirava a impugnare fuori termine un titolo edilizio.

L’oggetto era diverso e circoscritto: accertare l’obbligo del Comune di rispondere alla diffida e ottenere l’esecuzione di una precedente sentenza. Questioni come la tempestività di vecchie impugnazioni o la conformità complessiva dell’intervento non potevano modificare questo perimetro.

La distinzione è pratica. Contestare un permesso, una SCIA o un condono segue termini e regole propri; agire contro il silenzio dell’amministrazione o chiedere l’ottemperanza a una sentenza riguarda invece l’inerzia successiva e il rispetto di un comando giudiziale già pronunciato.

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L’appello non sospende automaticamente la sentenza

Le precedenti sentenze del TAR erano state impugnate. Questo, tuttavia, non autorizzava il Comune a restare fermo. Le sentenze dei Tribunali amministrativi regionali sono immediatamente esecutive; la loro efficacia può essere sospesa dal giudice dell’appello quando ne ricorrono i presupposti.

Nel caso concreto la sospensione cautelare era stata richiesta in un secondo momento, ma il Consiglio di Stato l’aveva respinta. Non esisteva dunque un ostacolo all’esecuzione della decisione.

Il principio è importante per gli uffici e per i privati: la sola pendenza dell’appello non equivale a una sospensione. Se manca un provvedimento cautelare favorevole, l’amministrazione deve conformarsi alla sentenza esecutiva, salvo gli effetti dell’eventuale successiva decisione di merito.

Cosa ha ordinato il TAR entro 90 giorni

La sentenza n. 14282/2026 ha accolto sia l’azione contro il silenzio sia la domanda di ottemperanza. Il Comune deve fornire un riscontro espresso alla diffida e compiere le attività necessarie a eseguire la precedente decisione.

In concreto, il TAR ha richiamato l’obbligo di ingiungere la rimozione delle superfici eccedenti già individuate nel giudicato, rinnovare l’istruttoria sulle quote altimetriche del garage, verificare l’eventuale mutamento d’uso, adottare i provvedimenti conseguenti e consentire l’accesso alla documentazione tecnica indicata.

Il termine assegnato è di 90 giorni dalla comunicazione della sentenza o dalla notificazione, se anteriore. Il Collegio non ha nominato immediatamente un commissario ad acta: la parte potrà chiederlo se, scaduto il termine, l’inerzia persisterà.

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I limiti della decisione: cosa resta ancora da accertare

La pronuncia va letta senza trasformarla in un accertamento più ampio di quello effettivamente compiuto. Le superfici accessorie eccedenti erano già state individuate nella precedente sentenza e su quel punto il Comune doveva procedere. Diversa era la situazione del seminterrato e del suo utilizzo.

Per il garage il giudice non ha stabilito direttamente se la soglia altimetrica fosse superata né se il locale fosse stato davvero trasformato in abitazione. Ha imposto al Comune di compiere l’istruttoria mancante e di adottare, in base al risultato, le misure previste dalla legge.

Allo stesso modo, il diritto di accesso riguardava documenti e misurazioni specificamente individuati. Non è una scorciatoia per ottenere ogni documento comunale senza dimostrare interesse e collegamento con la situazione tutelata.

Come impostare una richiesta efficace

Chi ritiene che opere vicine incidano concretamente sulla propria posizione dovrebbe separare le diverse esigenze. Una richiesta di accesso serve a conoscere documenti esistenti; una segnalazione o diffida sollecita i controlli edilizi; l’impugnazione contesta un atto entro i termini; l’ottemperanza serve a ottenere l’esecuzione di una decisione giudiziaria.

Nell’istanza di accesso è opportuno identificare con precisione la pratica e gli atti richiesti. Se si cercano misurazioni, conviene specificare data del sopralluogo, verbale, locale o quota interessata. Nella diffida occorre invece descrivere la propria posizione qualificata, i fatti, gli atti già adottati e il provvedimento che si chiede all’ufficio di assumere o verificare.

Il tecnico può contribuire individuando quali dati siano davvero decisivi: superfici, punti altimetrici, distanze, destinazione progettuale e stato rilevato. Una richiesta documentata e circoscritta rende più agevole sia l’istruttoria comunale sia l’eventuale tutela successiva.

Fonti

Allegato riservato
Scarica la sentenza n. 14282/2026 del TAR Lazio

TAR-Lazio-Roma-sentenza-14282-2026.pdf - 63,3 KB

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