Quando si parla di detrazioni fiscali legate all’edilizia, uno dei temi che genera più dubbi riguarda la sorte delle quote residue in caso di vendita dell’immobile o di una sua pertinenza. È il caso, ad esempio, del box auto acquistato beneficiando della detrazione Irpef per il recupero del patrimonio edilizio.

Ma cosa accade se il proprietario decide di vendere il box? Le rate non ancora utilizzate vanno perse? Oppure possono essere trasferite all’acquirente? E quali condizioni devono essere rispettate per continuare a beneficiare dell’agevolazione fiscale?

In questo articolo analizziamo nel dettaglio la questione, partendo dalla risposta ufficiale dell’Agenzia delle Entrate pubblicata su FiscoOggi.

La domanda del lettore: cosa succede alle rate dopo la vendita?

Sul portale FiscoOggi è stata pubblicata la seguente domanda:

“Dovendo procedere alla vendita di un box auto pertinenziale acquistato beneficiando della detrazione Irpef, posso continuare, dopo la cessione, a detrarre le rate residue?”

Un quesito molto concreto, che riguarda una situazione frequente: il contribuente ha acquistato un box auto pertinenziale usufruendo della detrazione Irpef prevista per il recupero del patrimonio edilizio e, prima di aver esaurito tutte le quote annuali, decide di venderlo.

Il dubbio è più che legittimo: la detrazione segue il bene? Resta in capo al venditore? Oppure passa automaticamente all’acquirente?

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Detrazione irpef per box auto pertinenziale: cosa prevede la norma

Prima di entrare nel merito della risposta, è utile ricordare che la detrazione Irpef per il recupero del patrimonio edilizio spetta anche per l’acquisto di box o posti auto pertinenziali già realizzati dall’impresa costruttrice.

L’agevolazione riguarda esclusivamente le spese imputabili alla realizzazione del box, che devono essere certificate tramite apposita documentazione rilasciata dal venditore. Non si tratta quindi dell’intero prezzo di acquisto, ma soltanto della quota riferita ai costi di costruzione.

Il beneficio rientra nel quadro delle detrazioni disciplinate dall’articolo 16-bis del TUIR e consente al contribuente di recuperare una percentuale della spesa sostenuta, ripartita in più quote annuali di pari importo.

Ma cosa succede quando il box, per il quale si sta ancora beneficiando delle rate di detrazione, viene venduto? La detrazione si interrompe automaticamente oppure può continuare?

La risposta dell’Agenzia delle Entrate: cosa accade alle rate residue

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la detrazione Irpef per il recupero del patrimonio edilizio si applica anche all’acquisto di box o posti auto pertinenziali già realizzati dall’impresa costruttrice, ma solo per le spese effettivamente imputabili alla loro realizzazione, certificate dal venditore.

Il punto centrale riguarda però la vendita del box prima dell’esaurimento delle rate di detrazione. In questo caso, il proprietario dell’immobile principale può continuare a beneficiare delle quote residue, ma soltanto a una condizione ben precisa: tale volontà deve essere espressamente indicata nell’atto di vendita.

In altre parole, non si tratta di un automatismo. Se nel rogito notarile viene specificato che il venditore mantiene il diritto alla detrazione, le rate residue restano in capo a lui. Diversamente, il beneficio fiscale può trasferirsi all’acquirente, secondo le regole previste per il trasferimento delle detrazioni in caso di cessione dell’immobile.

Si tratta quindi di un aspetto contrattuale di grande rilevanza, che richiede attenzione in fase di stipula dell’atto.

Questo paragrafo va bene così? Vuoi che nel prossimo approfondisca cosa accade quando nell’atto non viene inserita alcuna indicazione specifica?

Cosa succede se nell’atto non si dice nulla?

Ed è proprio qui che molti contribuenti rischiano di commettere un errore.

Se nell’atto di vendita non viene inserita alcuna clausola relativa al mantenimento della detrazione in capo al venditore, il beneficio fiscale non resta automaticamente a chi ha sostenuto la spesa.

In assenza di una specifica indicazione nel rogito, infatti, le quote residue della detrazione possono essere trasferite all’acquirente del box, ma a una condizione ben precisa: nell’atto di acquisto deve essere indicato il vincolo pertinenziale del box a un’altra unità immobiliare a destinazione residenziale.

Questo passaggio è fondamentale. Il box deve conservare la natura di pertinenza di un immobile abitativo; diversamente, il meccanismo della detrazione non può proseguire correttamente.

Si tratta quindi di una questione che intreccia diritto fiscale e disciplina civilistica delle pertinenze. Una semplice omissione nell’atto notarile può determinare il trasferimento automatico del beneficio fiscale, con conseguenze economiche non trascurabili.

Un esempio pratico per evitare errori

Immaginiamo un contribuente che abbia acquistato un box auto pertinenziale beneficiando della detrazione Irpef per un importo complessivo ripartito in dieci rate annuali. Dopo aver fruito di quattro rate, decide di vendere il box.

A questo punto si aprono due scenari:

  • Se nell’atto di vendita viene specificato che il venditore mantiene il diritto alla detrazione, le sei rate residue continueranno a essere portate in detrazione dallo stesso venditore nella propria dichiarazione dei redditi.
  • Se nell’atto non viene inserita alcuna previsione, le rate residue potranno passare all’acquirente, purché il box risulti pertinenziale a un’unità immobiliare residenziale, come indicato nel rogito.

È evidente, quindi, che la corretta redazione dell’atto notarile diventa determinante. Un dettaglio formale può incidere concretamente sul diritto a recuperare somme anche rilevanti negli anni successivi.

Prima di procedere alla vendita, è sempre opportuno confrontarsi con il proprio consulente fiscale o con il notaio, per valutare quale soluzione sia più conveniente e formalizzare correttamente la scelta.