Il nuovo decreto fiscale Salva Condomini si prepara a intervenire su uno dei nodi più delicati degli ultimi anni: le irregolarità legate al Superbonus e ai bonus edilizi. Secondo quanto riportato da Il Sole 24 Ore, il Governo starebbe lavorando a uno strumento di sanatoria destinato a ridurre l’impatto economico su cittadini e imprese coinvolti in irregolarità formali o tecniche emerse dopo i controlli fiscali.

Non si tratterebbe di un condono generalizzato, ma di un meccanismo pensato per tutelare chi è incappato in errori non dolosi, senza offrire alcuna copertura a comportamenti fraudolenti. Una misura che potrebbe rappresentare un punto di svolta per molti condomìni rimasti intrappolati tra cantieri incompleti, asseverazioni contestate e crediti fiscali sotto verifica.

Ma come funzionerà concretamente la norma “Salva Condomini”? Chi potrà realmente accedere alla sanatoria? E quali saranno le conseguenze per chi non regolarizzerà la propria posizione?

Come funziona la sanatoria prevista dal decreto fiscale

La misura allo studio del Governo prevede l’introduzione di un’imposta sostitutiva che consentirebbe ai condomìni e ai proprietari di immobili di chiudere eventuali pendenze fiscali legate all’utilizzo del Superbonus. In sostanza, chi si trova coinvolto in irregolarità formali o tecniche — non riconducibili a comportamenti fraudolenti — potrebbe regolarizzare la propria posizione restituendo una quota del beneficio ottenuto tramite cessione del credito o sconto in fattura.

Il meccanismo avrebbe una funzione precisa: evitare lunghi contenziosi con l’Agenzia delle Entrate e ridurre l’impatto economico su quei soggetti che, pur risultando formalmente beneficiari della detrazione, non hanno avuto un ruolo diretto negli eventuali errori.

Oggi infatti il quadro normativo attribuisce al committente finale — quindi al condominio o al singolo proprietario — la responsabilità ultima in caso di irregolarità, anche quando queste derivano da asseverazioni tecniche inesatte, errori nei SAL (Stati di Avanzamento Lavori) o difformità contabili tra imprese e subappaltatori.

Con la nuova disciplina, il legislatore sembrerebbe voler riequilibrare questo sistema di responsabilità, offrendo uno strumento di chiusura agevolata delle contestazioni fiscali.

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In quali casi potrebbe intervenire la norma “salva condomini”

Uno degli aspetti più delicati riguarda i lavori non completati. Per accedere al Superbonus, come previsto dall’articolo 119 del Decreto-Legge 34/2020 (cosiddetto Decreto Rilancio), era necessario garantire il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio oppure il conseguimento della classe energetica più alta. Il mancato completamento degli interventi comporta la perdita del diritto alla detrazione e l’obbligo di restituzione delle somme indebitamente fruite.

In questi casi, la sanatoria allo studio consentirebbe di regolarizzare la posizione versando un’imposta sostitutiva calcolata in proporzione al beneficio effettivamente incassato. Uno strumento che potrebbe rivelarsi decisivo per quei condomìni rimasti bloccati tra ritardi nei cantieri, crisi delle imprese e difficoltà finanziarie.

Un secondo ambito riguarda le irregolarità nelle asseverazioni tecniche. Se quanto realizzato in cantiere non coincide perfettamente con quanto dichiarato nelle comunicazioni ufficiali — anche per errori materiali o interpretativi — il rischio è l’avvio di contestazioni fiscali. Lo stesso vale per eventuali criticità nei SAL (Stati di Avanzamento Lavori), soprattutto nei casi in cui siano stati contabilizzati materiali consegnati ma non ancora installati per rispettare le scadenze normative.

Infine, si starebbe valutando un intervento specifico anche per le contestazioni rivolte ai general contractor, ipotizzando la possibilità di riversare le agevolazioni percepite senza applicazione di interessi o sanzioni, purché in assenza di dolo.

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Responsabilità del committente: cosa cambia con il “salva condomini”

Nel sistema attuale dei bonus edilizi, il beneficiario finale della detrazione è sempre il committente, ossia il condominio o il proprietario dell’immobile. Questo significa che, in caso di controlli fiscali e di accertamento di irregolarità, l’Agenzia delle Entrate può rivalersi direttamente su di lui, anche quando gli errori derivano da tecnici asseveratori, imprese esecutrici o soggetti terzi coinvolti nella filiera dell’appalto.

Si tratta di un meccanismo che ha generato non poche criticità. Molti amministratori condominiali e proprietari si sono trovati esposti a richieste di restituzione di somme molto elevate pur non avendo competenze tecniche né poteri di controllo effettivi sulle attività specialistiche svolte da professionisti e imprese. La responsabilità oggettiva del beneficiario finale, infatti, prescinde spesso dalla reale consapevolezza dell’errore.

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La nuova misura in arrivo con il decreto fiscale sembrerebbe voler intervenire proprio su questo squilibrio, introducendo uno strumento che distingue tra irregolarità formali o tecniche e comportamenti fraudolenti. L’obiettivo è evitare che soggetti in buona fede subiscano conseguenze sproporzionate rispetto al loro ruolo effettivo nella gestione dei lavori.

Resta però un punto centrale: la sanatoria non dovrebbe applicarsi ai casi di frode o di utilizzo consapevole di crediti inesistenti. In altre parole, il legislatore punta a tutelare chi ha commesso errori senza dolo, ma non chi ha aggirato volontariamente la normativa.