Prima casa: più tempo per vendere senza perdere le agevolazioni

Una recente risposta dell’Agenzia delle Entrate, pubblicata come Risposta n. 127/2025 su FiscoOggi, chiarisce un punto fondamentale per chi ha acquistato un immobile con le agevolazioni “prima casa” e si trova nella delicata fase di dover vendere il precedente immobile agevolato. L’intervento dell’Agenzia si colloca all’interno di un cambiamento introdotto dalla Legge di Bilancio 2025 (legge n. 207/2024), che ha modificato il termine entro cui è possibile alienare l’immobile già posseduto senza perdere le agevolazioni fiscali.

In particolare, la legge ha esteso il termine da uno a due anni: una variazione apparentemente semplice, ma che incide notevolmente sui diritti fiscali del contribuente e sui tempi delle operazioni immobiliari.

Cosa succede se il termine annuale non è ancora scaduto al 31 dicembre 2024? E chi ha già acquistato una nuova casa nel 2024 può beneficiare della nuova scadenza?

Vediamolo in dettaglio, a partire proprio dal caso specifico analizzato dall’Agenzia.

Il quesito del contribuente

Il chiarimento richiesto all’Agenzia delle Entrate nasce da una situazione concreta, che potrebbe riguardare molti cittadini alle prese con compravendite immobiliari ravvicinate. L’Istante ha raccontato di aver acquistato nel 2018 un’abitazione usufruendo delle agevolazioni “prima casa”. Successivamente, il 25 gennaio 2024, ha comprato un nuovo immobile nello stesso comune, nuovamente avvalendosi del beneficio fiscale, impegnandosi – come previsto dalla normativa – a vendere la casa precedentemente agevolata entro un anno.

Tuttavia, a causa di ritardi bancari imputabili all’acquirente della sua prima abitazione, la vendita non è stata possibile entro la scadenza originaria del 25 gennaio 2025. A questo punto, l’Istante si è chiesto se potesse beneficiare del nuovo termine biennale introdotto dalla Legge di Bilancio 2025. Nello specifico, ha domandato:

“I rogiti stipulati nel 2024 per i quali il termine annuale non sia scaduto al 31 dicembre 2024 rientrano nella nuova ‘alienazione infrabiennale’ prevista dal comma 116 della legge 207/2024?”

Una domanda che tocca un nodo cruciale della normativa, e che riguarda direttamente la possibilità di non perdere le agevolazioni fiscali già ottenute.

La risposta dell’agenzia delle entrate: il termine di rivendita passa a due anni

L’Agenzia delle Entrate ha confermato l’interpretazione proposta dal contribuente, richiamando il nuovo comma 4-bis della Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR (D.P.R. 131/1986), come modificato dalla Legge di Bilancio 2025 (legge n. 207/2024, art. 1, comma 116). La modifica ha stabilito che, a partire dal 2025, chi acquista una nuova abitazione con le agevolazioni “prima casa” e possiede già un immobile comprato con lo stesso beneficio, ha due anni di tempo per vendere il primo immobile, senza perdere le agevolazioni sul secondo.

In precedenza, il termine era di un solo anno. L’estensione a due anni è una misura che riconosce le difficoltà pratiche che molti contribuenti possono incontrare nella vendita dell’immobile precedentemente agevolato, e che permette una maggiore flessibilità nella gestione delle operazioni immobiliari.

Fondamentale è anche il chiarimento sulla retroattività della norma: l’Agenzia ha specificato che non è richiesto che l’atto di acquisto sia avvenuto a partire dal 1° gennaio 2025. La nuova disciplina si applica anche a coloro che hanno acquistato l’immobile nel 2024, purché il termine annuale per la vendita del primo immobile non fosse ancora scaduto al 31 dicembre 2024. Dunque, come nel caso dell’Istante, se il secondo acquisto è avvenuto il 25 gennaio 2024, il termine per vendere la casa pre-posseduta slitta al 25 gennaio 2026.

Più tempo per vendere e non perdere le agevolazioni: un’opportunità per molti contribuenti

Il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 127/2025 rappresenta una tutela concreta per tutti quei contribuenti che si trovano nella situazione di dover gestire due immobili acquistati con l’agevolazione “prima casa”. Il passaggio da un termine annuale a uno biennale per l’alienazione dell’immobile pre-posseduto riduce il rischio di decadenza dai benefici fiscali e tiene conto delle complessità reali del mercato immobiliare.

In sostanza, chi ha acquistato una nuova casa nel 2024 con le agevolazioni “prima casa” e non è riuscito a vendere in tempo la precedente, può tirare un sospiro di sollievo: se il termine annuale era ancora in corso al 31 dicembre 2024, ha tempo fino al 2026 per concludere la vendita, mantenendo intatti i benefici fiscali.

Questa novità normativa, oltre ad alleggerire la pressione sui tempi di vendita, rafforza il principio di equità fiscale e contribuisce a rendere più fluido il sistema delle agevolazioni immobiliari.