Bonus ristrutturazione e vendita parziale: quando passano all’acquirente e quando no

Quando si parla di ristrutturazioni edilizie e detrazioni fiscali, uno dei dubbi più frequenti riguarda il destino dei benefici fiscali in caso di vendita dell’immobile. La questione si complica ulteriormente quando la cessione non riguarda l’intero bene, ma solo una quota di proprietà.

In questi casi, chi ha sostenuto le spese può continuare a usufruire delle detrazioni? Oppure il diritto passa automaticamente all’acquirente? A fare chiarezza è una recente risposta dell’Agenzia delle Entrate pubblicata su FiscoOggi, che affronta un caso molto concreto e tutt’altro che raro.

Ma cosa prevede davvero la normativa? E quali sono le eccezioni da conoscere per evitare errori in dichiarazione dei redditi?

La domanda del lettore pubblicata su fiscooggi

Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate nasce da un quesito posto da un contribuente sul portale FiscoOggi, relativo a una situazione molto specifica ma diffusa nella pratica. Di seguito la domanda del lettore, così come riportata:

«In caso di cessione di una quota di proprietà di un immobile da parte dell’unico proprietario che ha sostenuto le spese per lavori agevolabili di ristrutturazione, il diritto di detrazione passa all’acquirente?»

Il lettore, in sostanza, chiede se la vendita parziale dell’immobile comporti automaticamente il trasferimento delle detrazioni fiscali residue per gli interventi di ristrutturazione edilizia già effettuati e regolarmente portati in detrazione. Un dubbio tutt’altro che secondario, soprattutto considerando l’impatto economico delle agevolazioni fiscali e la frequenza delle vendite pro-quota, ad esempio tra familiari o ex coniugi.

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La risposta dell’agenzia delle entrate: il principio generale sulle detrazioni

Nella risposta pubblicata su FiscoOggi, l’Agenzia delle Entrate chiarisce innanzitutto un principio fondamentale: il trasferimento del diritto alla detrazione avviene solo in caso di cessione dell’intero immobile. In altre parole, la vendita di una sola quota di proprietà non è sufficiente a determinare il passaggio automatico delle detrazioni fiscali residue all’acquirente.

Secondo quanto precisato dall’Amministrazione finanziaria, infatti, «il trasferimento di una quota dell’immobile non è idoneo a determinare il contestuale trasferimento del diritto alla detrazione». Questo orientamento è coerente con quanto già espresso nella circolare n. 24 del 2004, che stabilisce come, qualora la vendita non riguardi il 100% del bene, le rate residue della detrazione rimangano in capo al venditore, cioè al soggetto che ha sostenuto le spese per i lavori agevolabili.

Si tratta di un chiarimento importante, perché evita interpretazioni errate secondo cui qualsiasi passaggio di proprietà, anche parziale, comporterebbe automaticamente il trasferimento dei benefici fiscali.

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L’eccezione: quando la detrazione passa all’acquirente della quota

Accanto al principio generale, l’Agenzia delle Entrate individua però un’importante eccezione che consente il trasferimento della detrazione anche in caso di cessione pro-quota. La residua detrazione, infatti, si trasmette all’acquirente quando, a seguito della vendita della quota, quest’ultimo diventa proprietario esclusivo dell’immobile.

È il caso tipico del comproprietario che possiede già una parte del bene e acquista la restante quota, come ad esempio chi detiene il 50% dell’immobile e rileva l’altra metà dall’ex proprietario unico. In questa situazione, pur trattandosi formalmente di una cessione parziale, si realizzano di fatto gli stessi effetti della vendita dell’intero immobile.

L’Agenzia delle Entrate richiama a tal proposito la circolare n. 25 del 2012, nella quale viene chiarito che, al verificarsi di questi presupposti, il diritto alle rate residue della detrazione può essere legittimamente trasferito all’acquirente, in quanto divenuto unico titolare del bene. Si tratta di una precisazione fondamentale per interpretare correttamente la norma ed evitare contestazioni future.

Implicazioni pratiche e attenzione agli atti di compravendita

I chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate hanno ricadute operative molto concrete, soprattutto nella fase di compravendita dell’immobile. In caso di cessione di una quota di proprietà, è fondamentale sapere che, salvo l’eccezione della proprietà esclusiva finale, le detrazioni restano in capo al venditore, indipendentemente da eventuali accordi tra le parti.

Questo significa che eventuali pattuizioni private inserite nell’atto notarile non possono modificare il regime fiscale previsto dalla legge. Per questo motivo, chi vende una quota dell’immobile deve continuare a indicare in dichiarazione dei redditi le rate residue della detrazione, mentre l’acquirente non potrà beneficiarne, anche se partecipa alle spese o subentra nella gestione del bene.

La corretta informazione preventiva, sia per il venditore sia per l’acquirente, diventa quindi essenziale per evitare errori fiscali, contestazioni future o aspettative non legittime sul recupero delle spese di ristrutturazione.