Presentare una domanda di condono edilizio dovrebbe servire a regolarizzare una situazione irregolare, ma cosa accade se, nel frattempo, sull’immobile vengono realizzati altri interventi senza titolo? Il Comune può respingere la sanatoria senza ulteriori verifiche o è obbligato a valutare nel dettaglio lo stato reale dell’edificio?

Una recente sentenza del Consiglio di Stato chiarisce un punto fondamentale: la presenza di opere abusive successive non basta, da sola, a bloccare il condono, se l’abuso originario è ancora riconoscibile e valutabile.

Ma quali sono i limiti? E soprattutto, quali errori non può commettere l’amministrazione comunale?

Il caso: una domanda di condono e il diniego del comune

La vicenda prende avvio da una domanda di condono edilizio presentata per regolarizzare alcune opere realizzate senza titolo, in ampliamento rispetto a un fabbricato originariamente costruito in modo legittimo. L’istanza era stata depositata nei termini previsti dalla normativa sul condono e riguardava una porzione ben definita dell’immobile, chiaramente rappresentata negli elaborati tecnici allegati.

Negli anni successivi, tuttavia, sull’edificio erano stati eseguiti ulteriori interventi abusivi, diversi e successivi rispetto a quelli oggetto della domanda di sanatoria. Si trattava di opere che avevano portato il Comune a emanare specifiche ordinanze di demolizione, rimaste però inottemperate.

È proprio su questo punto che l’amministrazione comunale ha fondato il proprio diniego. Secondo il Comune, la realizzazione di nuove opere abusive, non comprese nel progetto di condono, rendeva improcedibile l’intera domanda di sanatoria, senza necessità di ulteriori verifiche. In sostanza, la presenza di abusi successivi veniva considerata sufficiente, di per sé, a bloccare definitivamente il procedimento.

Questa impostazione è stata inizialmente condivisa anche dal TAR Campania, che ha respinto il ricorso del proprietario. Il giudice di primo grado ha infatti ritenuto necessario valutare l’abuso edilizio in modo unitario e complessivo, sostenendo che l’immobile dovesse essere considerato come un corpo unico, non scindibile tra opere originarie e interventi successivi.

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Perché il giudice ha dato torto al comune e al TAR

Secondo il giudice d’appello, l’impostazione seguita dal Comune e confermata in primo grado era troppo rigida e automatica. Il semplice fatto che, dopo la presentazione della domanda di condono, siano stati realizzati ulteriori abusi non consente infatti di respingere la sanatoria senza una valutazione concreta della situazione.

Il punto centrale della decisione è chiaro: il condono può essere negato solo se le opere successive hanno trasformato radicalmente l’immobile, al punto da rendere impossibile individuare e valutare l’abuso originario oggetto della domanda.

In altre parole, l’amministrazione non può limitarsi a constatare l’esistenza di nuovi interventi abusivi. Deve invece verificare se l’opera da condonare sia ancora riconoscibile nella sua consistenza, nei volumi e nella sagoma descritti nella domanda di sanatoria.

Nel caso esaminato, questa verifica non è mai stata svolta. Il diniego comunale si basava su un presupposto astratto: nuove opere uguale rigetto del condono. Una conclusione che il giudice ha ritenuto insufficiente, perché priva di una reale istruttoria tecnica e di una motivazione puntuale.

Opere successive e condono: quando la sanatoria resta possibile

Uno degli aspetti più rilevanti della decisione riguarda il rapporto tra domanda di condono pendente e interventi edilizi realizzati successivamente. Il giudice chiarisce che, in linea generale, la presentazione della domanda di sanatoria non autorizza automaticamente a completare, modificare o ampliare l’immobile. Le opere abusive restano tali fino a quando non interviene un provvedimento favorevole.

Tuttavia, questo principio non può essere applicato in modo meccanico. Le opere successive, infatti, non determinano sempre e comunque il rigetto del condono. Ciò accade solo quando tali interventi incidono in maniera così profonda e irreversibile sull’edificio da renderlo diverso rispetto a quello descritto nella domanda di sanatoria.

Il criterio decisivo diventa quindi la riconoscibilità dell’abuso originario. Se l’immobile oggetto di condono è ancora individuabile con precisione – per sagoma, volumetria e caratteristiche costruttive – il procedimento non può essere arrestato senza ulteriori accertamenti.

In questi casi, le opere successive possono essere considerate autonomamente abusive e, come tali, assoggettate a demolizione, senza però travolgere l’intera istanza di condono.

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Il ruolo della prova tecnica e gli obblighi dell’amministrazione

Un altro passaggio centrale della sentenza riguarda chi deve dimostrare cosa nel procedimento di condono. Il giudice chiarisce che spetta al proprietario fornire la prova che l’opera oggetto della domanda di sanatoria sia ancora riconoscibile e conforme a quanto rappresentato nell’istanza originaria. Una prova che, nella pratica, passa quasi sempre attraverso una relazione tecnica dettagliata, corredata da elaborati grafici e documentazione fotografica.

Nel caso esaminato, questa dimostrazione era stata fornita. La relazione tecnica evidenziava con chiarezza quali parti dell’edificio fossero riconducibili all’abuso originario e quali, invece, rappresentassero interventi successivi e autonomi, suscettibili di demolizione. Elementi che consentivano, almeno in astratto, di riesaminare la domanda di condono una volta ripristinato lo stato dei luoghi.

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A fronte di ciò, il Comune non ha svolto alcuna valutazione concreta di tali elementi. Il diniego si è limitato a richiamare l’esistenza di nuove opere abusive, senza spiegare in che modo queste avessero alterato in modo irreversibile l’immobile oggetto di sanatoria. Proprio questa mancanza di approfondimento istruttorio e di motivazione puntuale ha portato il giudice a ritenere illegittimo il provvedimento.

Conclusione: il condono non si nega per automatismi

La sentenza n° n. 243/2026 del Consiglio di Stato ribadisce un principio di equilibrio che spesso viene trascurato nella pratica amministrativa: il condono edilizio non può trasformarsi né in una sanatoria indiscriminata, né in uno strumento svuotato da rigetti automatici. Quando l’abuso originario è ancora identificabile e separabile dalle opere successive, l’amministrazione è tenuta a valutare nel merito la domanda, senza scorciatoie.

Allo stesso tempo, resta fermo che gli interventi non riconducibili alla sanatoria devono essere rimossi. Una decisione che richiama Comuni e cittadini a un confronto più tecnico, più responsabile e, soprattutto, più rispettoso delle regole.