Condono edilizio 2026: si riapre il 2003? Le ipotesi in Parlamento

Il tema del condono edilizio torna al centro del dibattito politico con la Legge di Bilancio 2026. In un panorama normativo già complesso, le oltre cinquemila proposte di emendamento presentate in Parlamento riaccendono l’interesse pubblico e istituzionale verso una possibile riapertura dei termini per la regolarizzazione degli abusi edilizi.

Due in particolare sono le iniziative che stanno facendo discutere: da un lato, la riapertura del condono del 2003; dall’altro, una nuova sanatoria straordinaria ispirata al modello del 1985. Entrambe puntano a sanare vecchie pendenze, semplificare l’attività amministrativa dei Comuni e – non da ultimo – garantire nuove entrate allo Stato.

Si tratta davvero di un ritorno al condono o di una nuova visione più selettiva e responsabile? Quali saranno le condizioni per poter accedere alla sanatoria?

E quali immobili potranno finalmente essere regolarizzati?

Riapertura del condono 2003: verso una sanatoria delle vecchie pendenze

Tra le proposte più significative emerse nel quadro della Legge di Bilancio 2026, spicca l’ipotesi di riaprire i termini del condono edilizio del 2003, previsto originariamente dal decreto-legge n. 269/2003. L’iniziativa, contenuta negli emendamenti 117.0.19 e 117.0.2, intende offrire una seconda possibilità di regolarizzazione per quegli interventi edilizi realizzati senza titolo abilitativo o in difformità, a condizione che siano conformi agli strumenti urbanistici adottati o approvati alla data del 31 marzo 2003.

Non si tratterebbe, secondo i promotori, di un nuovo condono, ma di una sanatoria mirata a chi, pur avendo presentato regolare istanza e pagato le oblazioni previste, è rimasto escluso a causa di disfunzioni amministrative.

Il caso più emblematico riguarda la Regione Campania, dove migliaia di cittadini che si erano autodenunciati all’epoca si sono ritrovati in una sorta di limbo giuridico, senza alcuna definizione sulla propria posizione edilizia. La norma proposta esclude esplicitamente dalla sanatoria gli immobili situati in aree sottoposte a vincoli paesaggistici, ambientali o idrogeologici, ma solo nel caso in cui tali vincoli – istituiti prima della realizzazione dell’opera – comportino un’inedificabilità assoluta.

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Un ulteriore elemento di rilievo è che, entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge, le Regioni saranno chiamate a deliberare le modalità applicative della sanatoria, stabilendo limiti, condizioni e iter procedurali. In altre parole, sarà una sanatoria “a geometria variabile”, che potrà assumere contorni differenti da territorio a territorio, pur nel rispetto dei criteri nazionali previsti.

Una nuova sanatoria sul modello del 1985: cosa prevede

Parallelamente alla riapertura del condono 2003, una seconda iniziativa propone una nuova sanatoria ispirata al primo condono edilizio introdotto con la legge 47/1985. L’obiettivo è regolarizzare interventi edilizi considerati di minore impatto, purché completati entro il 30 settembre 2025 e privi di aumenti di volume o superficie.

La proposta si rivolge in particolare a opere come portici, tettoie, balconi, logge, oltre a interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, realizzati senza titolo abilitativo o in difformità da esso.

Rientrano nella sanatoria anche le opere non misurabili, cioè quegli interventi che non modificano né la volumetria né la superficie utile degli immobili. Tuttavia, restano tassativamente escluse tutte le nuove costruzioni o gli interventi che hanno comportato la creazione di superfici utili aggiuntive. Si punta così a distinguere tra abusi “lievi”, sanabili in un’ottica di razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, e abusi “gravi” che restano fuori dal perimetro della sanatoria.

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Modifiche al Testo Unico Edilizia: nuove regole per sanatorie e sanzioni

Un altro fronte rilevante della discussione parlamentare riguarda la modifica del Testo Unico dell’Edilizia, con emendamenti mirati a semplificare le regole sulle difformità edilizie e le relative sanzioni. In particolare, si propone un aggiornamento dell’articolo 36-bis, che finora prevedeva due criteri distinti di conformità per poter ottenere la sanatoria: quello urbanistico al momento della domanda e quello edilizio al momento della realizzazione dell’opera.

La nuova formulazione punta ad allineare entrambi i requisiti al momento della richiesta, ampliando così le possibilità di regolarizzazione.

Oltre a ciò, si propone una razionalizzazione del sistema sanzionatorio: per gli interventi conformi ma privi di titolo, la sanzione minima viene fissata a 1.032 euro; per lavori eseguiti senza SCIA o in difformità, si parte da 2.068 euro. La soglia minima generale prevista per le violazioni è di 2.500 euro. Si tratta di una revisione che, da un lato, chiarisce il quadro normativo, e dall’altro punta a scoraggiare l’abusivismo tramite una maggiore certezza sanzionatoria.

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Tra sanatorie e condoni: quale direzione per la politica edilizia?

Le proposte emerse nel contesto della Legge di Bilancio 2026 segnalano un rinnovato interesse politico verso strumenti straordinari di regolarizzazione edilizia. Che si tratti della riapertura del condono 2003 o di una nuova sanatoria modellata sul 1985, il nodo resta sempre lo stesso: trovare un equilibrio tra legalità urbanistica, esigenze sociali e interessi economici. Se da un lato queste misure possono rappresentare una risposta concreta a situazioni irrisolte da decenni, dall’altro sollevano interrogativi sul rischio di legittimare comportamenti irregolari e indebolire il principio di pianificazione.

In questo scenario, saranno fondamentali i criteri di selettività e le scelte attuative delle Regioni, chiamate a definire limiti, modalità e perimetri della sanatoria. Solo una regolamentazione chiara e coerente potrà evitare che strumenti pensati per risolvere il passato diventino un incentivo all’abusivismo del futuro.