Quando si parla di condono edilizio, molti proprietari pensano che il vero ostacolo sia solo dimostrare la conformità urbanistica dell’immobile. In realtà, la partita si gioca spesso su un altro terreno: quello documentale.

Una recente sentenza del TAR Lazio ha chiarito un punto fondamentale in materia di sanatoria su immobili soggetti a vincolo idrogeologico: se manca un documento richiesto dal Comune, e non viene prodotto entro 90 giorni, la domanda può essere dichiarata improcedibile. Anche se il certificato dipende da un altro ente. Anche se l’istruttoria è complessa. Anche se l’attesa non è imputabile direttamente al richiedente.

Il caso esaminato dai giudici amministrativi riporta al centro una questione che interessa migliaia di pratiche ancora pendenti: chi deve procurarsi i pareri necessari? Il Comune può rigettare la domanda prima che scadano i 180 giorni previsti per il silenzio dell’Autorità competente? E cosa succede se si chiede una proroga ma non arriva risposta?

È proprio su questi punti che la decisione offre indicazioni molto chiare — e per certi versi severe.

Il caso: condono edilizio e vincolo idrogeologico

La vicenda nasce da una domanda di condono edilizio presentata originariamente ai sensi della Legge 47/1985, poi riqualificata — su richiesta dei proprietari — ai sensi della Legge 724/1994, che ha riaperto i termini del secondo condono.

Durante la nuova istruttoria, il Comune ha richiesto un’integrazione documentale, tra cui un elemento decisivo: il certificato attestante il livello di rischio idraulico dell’area, da rilasciarsi dall’Autorità di Bacino competente.

La documentazione non è stata depositata entro i 90 giorni previsti dalla richiesta comunale.

È vero che il certificato era stato richiesto all’Autorità competente. È vero che era stata domandata una proroga dei termini. Ma è altrettanto vero che, allo scadere del termine assegnato, il Comune non aveva ricevuto quanto richiesto.

Dopo il preavviso di rigetto, non sono state presentate osservazioni difensive.

A quel punto è arrivato il diniego definitivo di condono.

Il TAR Lazio, con la sentenza n. 1891/2026 , ha ritenuto legittimo il comportamento dell’amministrazione.

Il principio affermato dal TAR: l’onere è in capo al richiedente

Il passaggio centrale della sentenza riguarda un punto molto delicato: chi deve acquisire il parere in presenza di un vincolo?

Il TAR richiama l’articolo 32 della Legge 47/1985, come modificato dalla Legge 724/1994 e dall’art. 2, commi 43 e 44, della Legge 662/1996. La norma stabilisce che, in caso di opere realizzate su immobili sottoposti a vincolo — come quello idrogeologico — il rilascio del titolo in sanatoria è subordinato al parere favorevole dell’amministrazione preposta alla tutela del vincolo.

Ma il punto decisivo è un altro.

Secondo i giudici, è il richiedente il condono che deve attivarsi per ottenere quel parere. Non esiste un obbligo del Comune di acquisirlo d’ufficio.

La legge, infatti, prevede uno strumento di tutela per il privato in caso di inerzia dell’ente competente: la possibilità di agire contro il cosiddetto silenzio-rifiuto decorso il termine di 180 giorni. Questo significa che l’ordinamento attribuisce l’iniziativa al cittadino, non all’amministrazione comunale.

In altre parole: se il certificato non arriva, non è il Comune a dover “aspettare”, ma è il richiedente che deve muoversi, anche giudizialmente se necessario.

Leggi anche: Immobili ante ’67: perché il tempo non salva gli abusi edilizi

I 90 giorni che fanno la differenza: quando il diniego diventa automatico

C’è un passaggio della sentenza che merita particolare attenzione, perché ha un impatto pratico enorme.

L’art. 39, comma 4, della Legge 724/1994 stabilisce che, se il Comune richiede un’integrazione documentale, la mancata produzione dei documenti entro tre mesi comporta l’improcedibilità della domanda e il conseguente diniego della sanatoria.

Non si tratta di una valutazione discrezionale. Non si tratta di una scelta politica o amministrativa.

È un effetto previsto direttamente dalla legge.

Il TAR è molto chiaro su questo punto: una volta decorso il termine dei 90 giorni senza che la documentazione richiesta venga depositata, il Comune è legittimato a rigettare l’istanza.

Anche se il documento dipende da un altro ente. Anche se il richiedente ha presentato un’istanza per ottenerlo. Anche se è stata domandata una proroga.

Nel caso concreto, la richiesta di integrazione non riguardava soltanto il certificato idrogeologico, ma anche altri documenti. Nessuno di questi è stato depositato entro il termine assegnato.

Di conseguenza, secondo il TAR, il diniego rappresenta un atto “vincolato”: l’amministrazione non aveva margini per decidere diversamente.