Muro sulle parti comuni: senza assenso del condominio la sanatoria si ferma

Il condomino interessato a conservare un’opera può presentare una domanda di sanatoria anche se non è stato il materiale esecutore dei lavori. Se però il manufatto occupa o trasforma una parte comune, il suo interesse non sostituisce la disponibilità giuridica del bene: davanti al rifiuto espresso dell’assemblea, il Comune può archiviare la pratica.

Lo ha stabilito il TAR Lombardia, Brescia, con la sentenza n. 1006/2026. Il caso riguardava un muro di sostegno e una soletta in cemento armato realizzati fra un giardino privato sopraelevato e un camminamento condominiale, al posto della barriera in legno approvata inizialmente.

La decisione chiarisce chi può chiedere l’accertamento di conformità, quale peso ha il dissenso del proprietario dell’area comune e perché la clausola che lascia salvi i diritti dei terzi non permette al singolo condomino di ottenere un titolo su un sedime di cui non ha la disponibilità esclusiva.

Dalla palizzata in legno al muro in cemento armato

Il giardino di proprietà esclusiva era delimitato da una siepe e da una palizzata di legno che sosteneva il tratto in pendenza. Sotto il terrapieno passava un camminamento appartenente alle parti comuni del condominio.

L’assemblea aveva approvato lavori di consolidamento e il rifacimento della barriera con mezzi tronchi di larice, definendo anche la ripartizione delle spese e l’impresa incaricata. Durante l’esecuzione, però, l’amministratore segnalò al Comune che erano comparsi un muro di contenimento e una soletta in cemento armato, diversi dalla soluzione autorizzata, con un possibile sconfinamento sull’area condominiale.

Il Comune avviò la vigilanza edilizia. Il proprietario dell’appartamento e del giardino presentò quindi una domanda di permesso di costruire in sanatoria.

Il parere favorevole del Comune era condizionato

In una prima fase l’amministrazione espresse una valutazione favorevole, ma subordinò l’efficacia della sanatoria all’assenso del condominio. L’opera ottenne anche la compatibilità paesaggistica, che tuttavia riguardava un profilo distinto e non attribuiva la disponibilità delle aree comuni.

Negli anni successivi il Comune chiese più volte di depositare il parere assembleare. Non ricevendolo, comunicò l’intenzione di archiviare la pratica. Infine l’assemblea deliberò espressamente di non concedere l’utilizzo delle aree condominiali.

Preso atto del diniego, il Comune archiviò la richiesta. Il proprietario impugnò il provvedimento, ma il TAR ha ritenuto corretta la conclusione del procedimento.

Chi può chiedere una sanatoria edilizia

La domanda non è riservata esclusivamente al proprietario del bene. Secondo la sentenza può essere presentata dai soggetti titolari di diritti idonei a chiedere il permesso, dal responsabile dell’abuso e anche da chi tragga un’utilità concreta dalla conservazione dell’opera.

Questa apertura risponde a una necessità pratica: il soggetto interessato alla regolarizzazione può non coincidere con chi ha materialmente costruito o commissionato i lavori. La legittimazione a presentare l’istanza, però, non garantisce che il titolo possa essere rilasciato.

Quando sorgono conflitti tra chi vuole conservare il manufatto e il titolare del diritto inciso, prevale la posizione di chi dispone del bene. Il Comune non può usare la sanatoria per attribuire al richiedente facoltà che mancano sul piano proprietario.

Presentare la domanda non significa poterla ottenere

È questo il passaggio centrale della sentenza n. 1006/2026. Il proprietario aveva interesse a mantenere il muro e, proprio per tale ragione, poteva attivare il procedimento. Ma parte dell’opera risultava collocata su un sedime non esclusivo e coinvolgeva un elemento strutturale comune.

La verifica della legittimazione deve quindi essere svolta su due livelli. Il primo riguarda l’interesse a chiedere la sanatoria; il secondo, distinto, riguarda la disponibilità giuridica dell’immobile necessario per conseguire il titolo.

Confondere questi livelli porterebbe a ritenere sufficiente qualsiasi utilità personale anche quando l’opera modifica un bene appartenente ad altri.

Perché sulle parti comuni serve l’assenso

La proprietà condominiale è una forma di comunione pro indiviso. Il singolo può servirsi della cosa comune nei limiti stabiliti dal Codice civile, ma non può appropriarsi di una porzione o imporre agli altri una trasformazione che richiede la disponibilità dell’area.

Nel caso concreto l’assemblea non si era limitata a discutere genericamente i lavori. Aveva prima approvato una precisa barriera in legno e successivamente aveva negato l’uso delle aree per il diverso risultato in cemento armato.

Per il TAR, rilasciare comunque la sanatoria avrebbe legittimato una sostanziale appropriazione di spazio comune nonostante la volontà contraria degli altri condomini, interessati anche alla rimozione amministrativa dell’opera.

Gli altri condomini non erano semplici terzi

Il ricorrente richiamava l’articolo 11, comma 3, del D.P.R. 380/2001, secondo cui il permesso di costruire viene rilasciato senza limitare i diritti dei terzi. Da questa regola deduceva che il dissenso condominiale dovesse restare fuori dal procedimento edilizio ed essere eventualmente risolto dal giudice civile.

Il TAR ha respinto la tesi. Quando il titolo chiesto da un comproprietario incide direttamente su una parte comune, gli altri comproprietari non sono estranei rispetto all’effetto dell’atto: sono titolari del diritto sul bene trasformato.

La clausola di salvezza evita che il permesso risolva controversie private, ma non obbliga il Comune a ignorare la mancanza manifesta della disponibilità giuridica necessaria per realizzare o mantenere l’opera.

Il diniego dell’assemblea era inequivoco

Secondo il proprietario, la delibera avrebbe soltanto rinviato la decisione agli esiti di un accertamento tecnico preventivo o di una futura causa. Il giudice ha letto diversamente il verbale.

L’assemblea aveva negato espressamente l’utilizzo delle aree condominiali. L’eventuale azione giudiziaria riguardava un’altra questione: accertare la difformità delle opere e lo sconfinamento.

Il Comune non doveva attendere la conclusione della lite civile per prendere atto del dato già certo nel procedimento: mancava il consenso del titolare dell’area comune interessata.

La CTU ha confermato l’incidenza sul sedime non esclusivo

Nel contenzioso tecnico che aveva coinvolto proprietario, condominio e impresa, una consulenza aveva esaminato la conformità dei lavori e il possibile sconfinamento. Le risultanze attestavano che almeno una parte dell’opera era stata realizzata su un sedime non appartenente in via esclusiva al richiedente.

Non era quindi una richiesta assembleare fondata su un dubbio astratto. Il muro interessava concretamente l’area comune e la sua funzione strutturale.

Questa prova ha rafforzato la necessità dell’assenso e la correttezza dell’archiviazione comunale.

Nuova costruzione o manutenzione: il consenso resta necessario

Un altro argomento riguardava la qualificazione dell’intervento. Il proprietario sosteneva che si trattasse della manutenzione straordinaria di una struttura preesistente, utile anche a proteggere il camminamento, e non di una nuova opera privata.

Per il TAR, in questa controversia la distinzione non cambiava l’esito. Qualunque fosse la categoria edilizia, il manufatto incideva sul diritto di proprietà condominiale: il titolo non poteva essere rilasciato senza la disponibilità del bene trasformato.

La qualificazione rimane importante per individuare titolo, conformità e sanzioni. Non risolve però il problema civilistico preliminare del potere di intervenire su quell’area.

Non conta chi ha materialmente eseguito il muro

Il richiedente osservava di non essere né l’esecutore materiale né il committente, perché i lavori erano stati affidati nell’ambito condominiale. Anche questo elemento è stato ritenuto non decisivo.

Con la richiesta di parere preventivo e poi con la domanda di sanatoria, il proprietario aveva manifestato l’interesse a conservare il risultato. La medesima utilità che gli consentiva di avviare il procedimento lo assoggettava alle condizioni necessarie per ottenere il titolo.

La ripartizione delle responsabilità e dei costi fra condomino, assemblea e impresa resta una questione distinta, eventualmente da risolvere nei rapporti privati.

Il preavviso di rigetto era stato rispettato

La pratica non fu archiviata all’improvviso. Il Comune aveva inviato due comunicazioni, precisando che senza il parere favorevole del condominio la sanatoria non avrebbe potuto proseguire. Alla prima il proprietario rispose chiedendo sospensione e proroga; dopo la seconda arrivò il diniego assembleare.

Secondo il TAR non era necessario un ulteriore preavviso dopo la comunicazione dell’amministratore. La ragione ostativa era rimasta la stessa ed era nota da tempo; una nuova interlocuzione non avrebbe introdotto un tema diverso sul quale difendersi.

Questo profilo distingue il caso dalle procedure in cui il provvedimento finale utilizza una motivazione mai anticipata al richiedente.

Il confronto con la sanatoria delle finestre sulla facciata

La canonica sulle finestre trasformate in porte senza consenso condominiale riguarda un’altra sentenza: opere sul prospetto, precedenti atti comunali contraddittori e necessità di motivare il cambio di posizione.

Qui il manufatto era un muro di sostegno con soletta, diverso dalla barriera in legno deliberata, e la consulenza aveva accertato l’incidenza almeno parziale sul sedime non esclusivo. Inoltre, l’assemblea aveva negato in modo esplicito l’utilizzo dell’area.

I due articoli restano autonomi perché fatti e ratio non coincidono, pur convergendo sulla regola per cui il titolo edilizio non crea diritti sulle parti comuni.

La verifica pratica prima di presentare la sanatoria

Quando il consenso non è automaticamente richiesto

Non ogni intervento del singolo su una parte comune richiede necessariamente una delibera. L’articolo 1102 del Codice civile consente determinati usi individuali se non cambia la destinazione del bene, non impedisce il pari uso e non lede gli altri limiti applicabili.

La guida sulle modifiche alle parti comuni e sull’autorizzazione condominiale approfondisce queste differenze. Nel caso del muro, però, non si discuteva di un uso pacifico entro quei limiti: esistevano opera difforme, occupazione almeno parziale del sedime e opposizione assembleare.

Il Comune non deve risolvere ogni disputa civilistica, ma può e deve fermarsi quando la mancanza del titolo sul bene è evidente e documentata.

I limiti della sentenza n. 1006/2026

La pronuncia non afferma che ogni domanda edilizia relativa a un condominio debba contenere una delibera. La necessità dipende dall’opera, dal diritto del singolo, dalla parte interessata e dall’esistenza di contestazioni concrete.

Non stabilisce neppure che la compatibilità paesaggistica sia inutile: quel provvedimento resta necessario quando previsto, ma non sostituisce il diritto a utilizzare il sedime.

Infine, il TAR non ha deciso la responsabilità economica fra proprietario, condominio e impresa. Ha verificato soltanto se il Comune potesse archiviare la sanatoria davanti alla mancata disponibilità delle parti comuni, concludendo in senso affermativo.

Fonti ufficiali

• TAR Lombardia, Brescia, Sezione Seconda, sentenza n. 1006/2026
• D.P.R. 380/2001, articolo 11
• D.P.R. 380/2001, articolo 36
• D.P.R. 380/2001, articolo 36-bis
• Legge 241/1990, articolo 10-bis
• Codice civile, articolo 1102