Abuso edilizio dell’inquilino: quando il proprietario paga la demolizione

Se l’inquilino realizza un abuso edilizio, il proprietario non diventa automaticamente l’autore materiale dei lavori. Può però essere coinvolto nelle conseguenze amministrative quando conosce l’opera e rimane inattivo, oppure sostiene la posizione del conduttore senza attivarsi per il ripristino. In questa situazione il Comune può chiedergli anche il rimborso delle spese sostenute per eseguire la demolizione in danno.

È il principio applicato dal TAR Puglia, Lecce, con la sentenza n. 596/2026, pubblicata il 15 aprile 2026. Una locatrice contestava l’ingiunzione con cui l’amministrazione le aveva addebitato, insieme alla conduttrice, il costo della rimozione di due canne fumarie abusive.

Il ricorso è stato respinto perché la proprietaria conosceva la situazione, aveva appoggiato le iniziative dirette a mantenere le opere e non aveva provato diffide o azioni concrete contro l’inquilina.

Il caso: opere del conduttore e demolizione eseguita dal Comune

La controversia riguardava alcuni locali commerciali concessi in locazione. La società conduttrice aveva realizzato nuovi servizi igienici, due canne fumarie sulla parete dell’edificio e un’insegna luminosa. Aveva poi chiesto un titolo in sanatoria, che il Comune aveva inizialmente subordinato all’assenso del condominio per l’uso del muro comune.

L’assemblea aveva negato l’autorizzazione. Il titolo era stato quindi revocato e l’amministrazione aveva ordinato la demolizione, notificando il provvedimento anche alla proprietaria. Poiché il ripristino non era stato eseguito spontaneamente, il Comune aveva incaricato una ditta, rimosso le canne fumarie e anticipato una spesa di poco superiore a 7.000 euro.

Anni dopo l’ente aveva avviato il procedimento per recuperare la somma e aveva individuato proprietaria e conduttrice come obbligate in solido. La locatrice sosteneva di non essere responsabile perché le opere erano state realizzate dall’inquilina e perché era pendente una lite civile con il condominio. Il TAR ha ritenuto che questi elementi non bastassero a dimostrare la sua estraneità.

La locazione non elimina i poteri di controllo del proprietario

Il contratto trasferisce al conduttore la disponibilità materiale e il godimento dei locali, ma non cancella ogni potere del proprietario. Il locatore conserva compiti di cura e controllo sul bene, può intervenire per la manutenzione straordinaria e dispone degli strumenti contrattuali per contestare trasformazioni non autorizzate.

Gli articoli 29 e 31 del D.P.R. 380/2001 distinguono i soggetti coinvolti nella realizzazione dell’opera e permettono di indirizzare l’ordine ripristinatorio al responsabile dell’abuso e al proprietario. Il fatto che quest’ultimo non abbia materialmente commissionato i lavori è rilevante, ma non lo rende immune dalle conseguenze che dipendono dalla sua posizione sul bene e dalla condotta tenuta dopo aver conosciuto l’illecito.

La sentenza non afferma che ogni locatore debba sorvegliare continuamente l’immobile o rispondere penalmente per qualunque iniziativa dell’inquilino. Il giudizio riguardava l’individuazione del debitore delle spese di esecuzione amministrativa. Per dimostrare l’estraneità, il proprietario deve documentare comportamenti incompatibili con la tolleranza dell’abuso e concretamente diretti a impedirlo o rimuoverlo.

Quali iniziative possono dimostrare l’estraneità

Una semplice dichiarazione di dissenso formulata dopo la demolizione è debole. Servono atti tempestivi e verificabili: una diffida scritta a interrompere i lavori, la richiesta di ripristino, l’attivazione delle clausole contrattuali, l’eventuale azione per la risoluzione della locazione e le comunicazioni con cui il proprietario informa il Comune delle iniziative intraprese.

La scelta dipende dal caso. Il proprietario non deve compiere accessi arbitrari né demolire opere senza rispettare i diritti del conduttore, la sicurezza e le autorizzazioni necessarie. Deve però utilizzare gli strumenti disponibili e, se incontra un impedimento reale, documentarlo. Anche richieste di accesso, ricorsi urgenti o provvedimenti del giudice possono dimostrare che l’inattività non dipende da acquiescenza.

Perché la proprietaria è stata considerata corresponsabile

Nel caso esaminato non emergeva una locatrice inconsapevole. Il condominio l’aveva già diffidata a rimuovere la canna fumaria; la proprietaria aveva presentato istanze per rimettere in discussione la revoca del titolo e per fermare la demolizione comunale. Aveva quindi seguito la vicenda e sostenuto la posizione della società conduttrice.

Non risultava invece alcuna diffida rivolta all’inquilina per ottenere il ripristino, né l’avvio della risoluzione del contratto o un’altra iniziativa idonea a costringerla a rimuovere le opere. Per il TAR, questa combinazione di consapevolezza, sostegno e inerzia escludeva la condizione di proprietaria realmente estranea.

Il passaggio è importante perché la conoscenza, da sola, non equivale sempre a compartecipazione. Qui pesavano fatti convergenti: la diffida ricevuta, le iniziative a favore del mantenimento, l’assenza di atti contro la responsabile materiale e la mancata impugnazione dei provvedimenti edilizi.

La causa condominiale non sospendeva l’ordine amministrativo

Proprietaria e conduttrice avevano contestato davanti al giudice civile la delibera che negava l’uso del muro comune. Quel giudizio riguardava il rapporto con il condominio e si era concluso con l’ordine di rimuovere la canna fumaria. Durante una fase era stata sospesa l’esecuzione della decisione civile, ma ciò non rendeva lecita l’opera sul piano urbanistico.

La revoca del titolo e l’ordine comunale di demolizione non erano stati impugnati davanti al giudice amministrativo ed erano diventati definitivi. La sospensione dell’ordine civile non poteva caducare o congelare un diverso provvedimento pubblico. È un errore operativo frequente: autorizzazione condominiale, titolo edilizio e provvedimento sanzionatorio appartengono a piani collegati, ma non intercambiabili.

Chi contesta entrambi deve utilizzare i rimedi previsti in ciascuna sede e rispettarne i termini. Una causa contro il condominio non protegge automaticamente dalla demolizione comunale; allo stesso modo, un titolo edilizio non risolve i diritti sulla facciata.

Quando nasce il credito per la demolizione in danno

L’esecuzione in danno richiede un provvedimento esecutivo, l’inadempimento dell’obbligato e l’intervento sostitutivo dell’amministrazione. Quando il Comune incarica una ditta e paga il ripristino, può recuperare le spese effettivamente sostenute dai soggetti individuati come responsabili.

Il rimborso non è stato qualificato dal TAR come una nuova sanzione amministrativa, ma come un credito patrimoniale previsto dalla legge. Per questo la contestazione sulla persona obbligata conservava natura pubblicistica: la proprietaria non discuteva soltanto la cifra, bensì la legittimità dell’atto con cui il Comune l’aveva inclusa fra i debitori.

L’ente deve comunque ricostruire la sequenza degli atti, documentare i lavori eseguiti e motivare l’individuazione del soggetto passivo. Il proprietario può contestare errori sul destinatario, mancanza dei presupposti o vizi del procedimento, ma non può riaprire indirettamente un ordine di demolizione ormai consolidato.

Prescrizione: termine ordinario di dieci anni

La locatrice sosteneva che il credito fosse soggetto al termine quinquennale previsto per alcune sanzioni o per la responsabilità da fatto illecito. Il TAR ha respinto la tesi: il rimborso delle somme versate dall’ente per la demolizione è un credito previsto dalla legge e segue la prescrizione ordinaria decennale dell’articolo 2946 del Codice civile.

Il termine non decorre necessariamente dal giorno materiale in cui viene rimossa l’opera. In base all’articolo 2935, parte dal momento in cui il diritto può essere fatto valere. Nella vicenda, il Comune aveva potuto determinare e chiedere la somma dopo l’approvazione del certificato di regolare esecuzione e la liquidazione della fattura; la prima richiesta era arrivata prima del compimento dei dieci anni.

Non va ricavata una data automatica valida per ogni pratica. Occorre verificare quando il credito è divenuto certo ed esigibile, quali atti lo hanno quantificato e se siano intervenute comunicazioni idonee a interrompere la prescrizione.

Che cosa ha deciso il TAR e che cosa non ha deciso

Il TAR ha respinto il ricorso e confermato, per questo caso, l’addebito solidale delle spese alla proprietaria. Non ha stabilito che ogni locatore debba pagare gli abusi dell’inquilino, né che la mera proprietà equivalga alla responsabilità penale personale per la costruzione.

La decisione valorizza la condotta concreta. Un proprietario davvero ignaro, oppure informato ma subito attivatosi con strumenti idonei, si trova in una posizione diversa da chi conosce l’opera, la difende e non pretende il ripristino. Contratto, corrispondenza, diffide, ricorsi e tempi delle iniziative diventano quindi prove decisive.

Per il locatore la regola pratica è intervenire subito e lasciare traccia di ogni passaggio. Per il Comune è necessario distinguere l’autore materiale dal proprietario, motivando perché il comportamento di quest’ultimo lo renda o meno coinvolto nell’inadempimento che ha imposto l’esecuzione in danno.

Fonti ufficiali

• TAR Puglia, Lecce, Sezione Prima, sentenza n. 596/2026
• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 29: responsabilità dei soggetti coinvolti
• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 31: demolizione e spese dei responsabili
• Codice civile, articoli 2935 e 2946: decorrenza e prescrizione ordinaria