Moroso in condominio? Attenzione a sanzioni e decreto ingiuntivo

Gestire un immobile in condominio comporta diritti e doveri ben precisi, ma cosa accade quando un proprietario contesta un decreto ingiuntivo per spese condominiali? È quanto accaduto nel caso recentemente affrontato dal Tribunale di Genova con la sentenza n. 2395/2025, che ha visto protagonista un condomino opponente e l’amministrazione condominiale.

Nel dettaglio, l’uomo si era visto notificare un decreto ingiuntivo per oltre 11.800 euro, relativi a spese condominiali accumulate tra il 2011 e il 2024. A fondamento dell’opposizione, due argomentazioni principali: l’inopponibilità delle delibere assembleari per mancata convocazione e notifica, e l’intervenuta prescrizione dei crediti più datati. Tuttavia, secondo il Tribunale, tali eccezioni non sono risultate fondate, portando al rigetto integrale dell’opposizione.

Questa vicenda apre interrogativi cruciali: quando una delibera condominiale è considerata valida anche se non si è stati convocati? E in quali casi le spese condominiali possono ritenersi prescritte? Se sei un proprietario, un amministratore o semplicemente vuoi tutelarti meglio nei rapporti condominiali, continua a leggere per scoprire le implicazioni concrete di questa pronuncia.

Delibere assembleari e opposizione al decreto ingiuntivo: quando si possono contestare?

Nel cuore del contenzioso analizzato dal Tribunale di Genova c’era la questione della validità delle delibere assembleari condominiali. L’opponente sosteneva di non essere mai stato convocato alle assemblee né di aver ricevuto i relativi verbali, motivo per cui riteneva inopponibili le delibere che avevano approvato i rendiconti e i riparti delle spese. Tuttavia, la sentenza richiama un principio giurisprudenziale ormai consolidato: la semplice eccezione di annullabilità di una delibera non è sufficiente a bloccare un decreto ingiuntivo per spese condominiali.

Infatti, secondo la Cassazione a Sezioni Unite (sent. n. 9839/2021), e confermato di recente dalla Corte di Cassazione con ordinanza n. 16635 del 14 giugno 2024, per contestare efficacemente una delibera assembleare in sede di opposizione a decreto ingiuntivo è necessario presentare una domanda riconvenzionale di annullamento, ai sensi dell’art. 1137, comma 2, del codice civile. L’opponente, in questo caso, si era limitato a sollevare delle eccezioni senza avviare una vera impugnazione.

La sentenza sottolinea che i vizi lamentati (mancata convocazione o notifica del verbale) determinano l’annullabilità e non la nullità della delibera. Ciò significa che, se non vengono impugnate entro 30 giorni dalla conoscenza, queste delibere diventano definitive ed esecutive, costituendo così valido titolo per la richiesta di pagamento.

Questa decisione rafforza un principio fondamentale per la vita condominiale: la partecipazione attiva e tempestiva alle assemblee e la conoscenza delle delibere sono essenziali per tutelare i propri diritti. Ignorare gli avvisi o non reagire formalmente alle decisioni assembleari può tradursi in obblighi economici che difficilmente potranno essere annullati in un secondo momento.

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Prescrizione delle spese condominiali: quando può essere accolta?

Un altro punto centrale della causa riguardava la richiesta dell’opponente di dichiarare prescritti i crediti relativi alle annualità più remote, in particolare quelle anteriori al quinquennio precedente. L’articolo 2948, n. 4, del codice civile prevede infatti che il diritto del condominio a riscuotere contributi per spese comuni si prescrive in cinque anni. Una regola che molti condomini invocano per difendersi da richieste giudiziali che sembrano “fuori tempo massimo”.

Nel caso esaminato dalla sentenza n. 2395/2025 del Tribunale di Genova, però, tale eccezione è stata rigettata. Perché? Perché, come sottolineato nel testo, la prescrizione era stata efficacemente interrotta da una serie di atti formali di costituzione in mora (cioè solleciti di pagamento), regolarmente notificati con raccomandata all’opponente. Inoltre, le ricevute di ritorno erano state allegate e non disconosciute in giudizio, elemento determinante ai fini della prova.

Questo passaggio è importante: non basta affermare genericamente la prescrizione, ma è necessario dimostrare che non vi sono stati atti interruttivi nel corso del tempo. Anche qui la giurisprudenza è chiara: per eccepire validamente la prescrizione, la parte deve indicare con precisione a quali annualità si riferisce e fornire elementi che ne dimostrino l’inerzia del creditore.

Il principio che ne emerge è chiaro: la prescrizione è uno strumento potente, ma va usato con rigore e precisione. In presenza di solleciti documentati e notificati, anche i crediti risalenti a oltre cinque anni possono continuare ad essere validamente richiesti.

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Mediazione obbligatoria e spese legali: attenzione alle omissioni procedurali

Un ulteriore aspetto che ha pesato sulla posizione dell’opponente riguarda la mancata partecipazione al procedimento di mediazione, obbligatorio nei casi di controversie condominiali ex art. 5, comma 1-bis del D.lgs. 28/2010.

Come riportato nella sentenza, l’opponente non si è presentato all’incontro di mediazione previsto tra il 26 e il 29 novembre 2024, svoltosi in modalità telematica, senza fornire alcuna giustificazione documentata. Il Tribunale ha quindi applicato l’art. 12-bis del D.lgs. 149/2022, secondo cui la parte che, pur costituita in giudizio, non partecipa senza giustificato motivo alla mediazione obbligatoria, è condannata al versamento di una somma pari al doppio del contributo unificato a favore del bilancio dello Stato.

Questa sanzione si è aggiunta alla condanna al pagamento delle spese legali, liquidate in oltre 5.500 euro, oltre accessori e rimborsi, secondo i parametri forensi. Inoltre, il decreto ingiuntivo opposto è stato integralmente confermato, aggravando ulteriormente la posizione dell’opponente.

Il messaggio che arriva dalla sentenza è forte e chiaro: la mediazione non è una formalità. Anche in caso di convinzione sulla fondatezza delle proprie ragioni, non parteciparvi può comportare gravi conseguenze economiche, oltre che processuali. In ambito condominiale, dove la mediazione è condizione di procedibilità, la mancata comparizione equivale a un errore strategico che può costare caro.