Le spese condominiali in affitto non devono essere elencate una per una nel contratto perché sorga l’obbligo di pagarle. La legge stabilisce già quali oneri accessori gravano normalmente sul conduttore, salvo un patto contrario consentito. Scrivere una clausola chiara resta però molto importante: permette di distinguere il canone dall’acconto spese, stabilire come avverrà il conguaglio e prevenire contestazioni.

Occorre inoltre separare due rapporti diversi. Verso il condominio il debitore è il proprietario dell’unità immobiliare; nel rapporto interno di locazione, invece, l’inquilino deve rimborsare al locatore le spese che la legge o il contratto pongono a suo carico. L’amministratore, quindi, non può trasformare automaticamente il conduttore nel debitore del condominio.

Questa distinzione risolve anche il dubbio più frequente: se il contratto tace, non significa che tutte le spese restino al proprietario. Si applicano le regole legali sugli oneri accessori, mentre una clausola ben formulata serve a rendere trasparenti importi, scadenze e documenti.

È obbligatorio inserire le spese condominiali nel contratto di locazione?

No, non è obbligatorio trascrivere nel contratto ogni voce del bilancio condominiale. L’articolo 9 della legge 392/1978 individua già una serie di spese interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario: pulizia, funzionamento e manutenzione ordinaria dell’ascensore, acqua, energia elettrica, riscaldamento, condizionamento, spurgo e altri servizi comuni. Per la portineria prevede il 90% a carico del conduttore, salvo accordo per una misura inferiore.

La clausola è comunque raccomandata perché “spese comprese”, “quota condominiale” e “acconto” non sono espressioni equivalenti. Il testo dovrebbe chiarire almeno:

  • quali criteri o quale tabella regolano la ripartizione tra proprietario e inquilino;
  • se l’importo mensile è un acconto da conguagliare oppure una somma fissa;
  • come e quando il locatore presenta il rendiconto e i documenti;
  • entro quale termine il conduttore versa il saldo;
  • come vengono gestiti consumi individuali, letture dei contatori e conguagli successivi alla riconsegna.
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Condominio e locazione: chi è il debitore?

Il condominio è estraneo al contratto stipulato tra proprietario e inquilino. Per le quote approvate dall’assemblea, l’amministratore si rivolge al condomino proprietario, che non può sottrarsi al contributo per la conservazione delle parti comuni. Il fatto che una voce sia rimborsabile dall’inquilino non libera il proprietario nei confronti del condominio.

Nel rapporto locativo, il proprietario può invece chiedere al conduttore gli oneri che gli spettano. Se l’inquilino non paga, il locatore conserva il proprio debito verso il condominio e deve recuperare separatamente il credito dal conduttore.

La tabella è scorrevole orizzontalmente su smartphone.

Rapporto Chi chiede il pagamento Chi risponde Regola pratica
Condominio-proprietario Amministratore per conto del condominio Proprietario condomino Il contratto di affitto non è opponibile al condominio per trasferire il debito all’inquilino
Proprietario-inquilino Locatore, con richiesta e rendiconto Conduttore per gli oneri a suo carico Si applicano legge, tipo di contratto e clausole valide
Fornitura intestata all’inquilino Gestore del servizio Intestatario dell’utenza È un rapporto diretto distinto dalle quote del bilancio condominiale

Un pagamento diretto all’amministratore può essere organizzato per comodità, ma va disciplinato e tracciato. Non cambia, da solo, la titolarità del debito condominiale né autorizza a confondere le posizioni contabili.

Quali spese paga l’inquilino e quali il proprietario?

La formula “ordinarie all’inquilino, straordinarie al proprietario” è un buon orientamento, ma non basta per classificare ogni voce. Conta la funzione concreta della spesa: gestione e consumo di un servizio, piccola manutenzione, installazione, sostituzione integrale, adeguamento normativo oppure intervento strutturale.

L’articolo 1576 del Codice civile pone a carico del locatore le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione spettanti al conduttore. L’articolo 1609 collega la piccola manutenzione al deterioramento prodotto dall’uso, non alla vetustà o al caso fortuito. Per i servizi comuni interviene poi l’articolo 9 della legge 392/1978.

Per i contratti abitativi a canone concordato, transitori e per studenti, il DM 16 gennaio 2017 adotta nell’Allegato D una tabella di ripartizione tra locatore e conduttore. Le voci non comprese rinviano alle leggi vigenti e agli usi locali.

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Voce Di regola al conduttore Di regola al locatore Attenzione
Pulizia e parti comuni Pulizia, materiali, consumi elettrici e gestione ordinaria Opere rilevanti su strutture e spazi comuni Controllare la natura della singola voce
Ascensore Funzionamento, energia, manutenzione ordinaria, piccole riparazioni, ispezioni e collaudi Installazione, manutenzione straordinaria e adeguamento a nuove norme Una “riparazione” costosa non è automaticamente straordinaria: conta l’intervento
Riscaldamento e condizionamento Combustibile, energia, letture e manutenzione ordinaria Installazione, sostituzione e adeguamento dell’impianto Consumi e quota fissa seguono anche contabilizzazione e regolamento applicabili
Acqua e autoclave Consumi, forza motrice, letture e manutenzione ordinaria Installazione e sostituzione integrale di impianto o componenti primari Verificare contatori e criteri di riparto
Portineria 90% secondo l’articolo 9, salvo accordo per una quota inferiore Quota residua e oneri non attribuiti al conduttore Una clausola o tabella applicabile può essere più favorevole all’inquilino
Amministrazione e assicurazione Non vanno addebitate in blocco senza verificare contratto e tabella applicabile Compenso dell’amministratore e assicurazione dello stabile risultano al locatore nella tabella ministeriale Distinguere eventuali costi di servizi richiesti dal conduttore
Lavori straordinari Danni imputabili al conduttore Facciate, tetto, strutture, sostituzioni integrali e fondo speciale per i lavori L’inquilino non finanzia automaticamente il fondo straordinario deliberato dal condominio
Danni nell’alloggio Ripristini dovuti a uso scorretto, negligenza o modifiche non autorizzate Guasti da vetustà, caso fortuito e riparazioni necessarie non imputabili all’inquilino Servono prova della causa, verbale di consegna e documentazione

La denominazione usata nel rendiconto o nella delibera non è decisiva nel rapporto di locazione. Una voce classificata contabilmente come “manutenzione” deve essere esaminata per capire se riguarda gestione ordinaria, sostituzione integrale o adeguamento. È utile chiedere fatture, delibera e descrizione tecnica, soprattutto per importi elevati.

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Cosa succede se il contratto non specifica le spese?

Se manca una clausola, non si crea un vuoto. Restano applicabili le norme sugli oneri accessori, sulle riparazioni e sulla piccola manutenzione. Il conduttore deve quindi sostenere le spese che l’articolo 9 pone a suo carico; il proprietario sopporta quelle che la legge gli attribuisce.

Il locatore non può però inviare una cifra indistinta e pretendere il pagamento immediato. La richiesta deve permettere di comprendere le voci e i criteri di ripartizione. L’inquilino ha diritto di vedere i documenti giustificativi prima di pagare.

Quando il testo è ambiguo, occorre interpretare l’intero contratto, il tipo di locazione e la disciplina inderogabile eventualmente applicabile. Non è prudente dedurre da una sola frase generica che ogni spesa, comprese sostituzioni e lavori straordinari, sia stata trasferita al conduttore.

Spese incluse, acconto e conguaglio: non sono la stessa cosa

La soluzione più comune consiste in un acconto mensile separato dal canone. A fine esercizio si confronta quanto versato con la quota effettivamente dovuta dall’inquilino: se l’acconto è insufficiente si paga il saldo, se è superiore il locatore restituisce o compensa l’eccedenza.

Un importo forfettario fisso può invece essere pensato senza conguaglio. Deve risultare con chiarezza, perché la semplice espressione “spese incluse” non dice se la somma sia definitiva o anticipata. Nei contratti regolati dagli accordi territoriali vanno rispettati modello, tabella e regole economiche applicabili.

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Formula Come funziona Vantaggio Rischio da evitare
Acconto mensile Versamento periodico seguito da rendiconto e conguaglio Segue i costi reali Non indicare periodo, documenti o restituzione dell’eccedenza
Pagamento a consuntivo Il locatore richiede le quote dopo il rendiconto Nessuna stima preventiva Richieste elevate concentrate in una sola scadenza
Forfait fisso Somma definita contrattualmente senza conguaglio, se validamente pattuita Prevedibilità Usare “spese incluse” senza chiarire cosa include e se sia davvero fisso
Pagamento diretto L’inquilino versa alcune quote o utenze al gestore o all’amministratore Flusso più semplice Credere che il proprietario non risponda più al condominio
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Fac-simile di clausola sulle spese condominiali

Quello che segue è uno schema editoriale da adattare al contratto concreto, all’accordo territoriale e alla tabella applicabile. Non va incollato senza verificare tipo di locazione, servizi presenti e modalità di gestione dello stabile.

“Oltre al canone, il conduttore corrisponde gli oneri accessori posti a suo carico dalla legge e, ove applicabile, dalla Tabella oneri accessori allegata al DM 16 gennaio 2017. A tale titolo versa un acconto mensile di euro ___, soggetto a conguaglio sulla base del rendiconto e dei criteri di ripartizione. Il locatore comunica il dettaglio delle spese e mette a disposizione i relativi documenti giustificativi. L’eventuale saldo è versato nel termine di legge dalla richiesta; l’eccedenza pagata dal conduttore è restituita o compensata. Restano a carico del locatore gli oneri non attribuiti al conduttore dalla disciplina applicabile.”

Si possono aggiungere regole su letture dei contatori, riscaldamento centralizzato, chiusura dell’esercizio, invio digitale dei documenti e conguaglio dopo la fine del contratto. È bene non indicare un acconto irrealistico: il preventivo condominiale e il consuntivo precedente aiutano a formulare una stima attendibile.

Richiesta di pagamento e diritto ai documenti

L’articolo 9 stabilisce che il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima del versamento il conduttore può ottenere l’indicazione specifica delle spese, con i criteri di ripartizione, e prendere visione dei documenti giustificativi.

Una richiesta corretta dovrebbe quindi contenere o rendere disponibili:

  • periodo di riferimento e totale della gestione;
  • quota attribuita all’unità immobiliare;
  • separazione tra voci a carico del locatore e del conduttore;
  • criterio usato, come millesimi, consumo o numero di occupanti;
  • acconti già versati e saldo finale;
  • possibilità concreta di consultare fatture, rendiconto e giustificativi.

È opportuno usare strumenti tracciabili e una causale precisa, per esempio “acconto oneri gennaio 2026” o “conguaglio gestione 2025”. Il pagamento non documentato è più difficile da provare; una richiesta generica, dall’altro lato, rende più probabile una contestazione.

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L’inquilino può partecipare all’assemblea?

Sì, ma con poteri limitati. L’articolo 10 della legge 392/1978 gli attribuisce, al posto del proprietario, il voto sulle spese e sulle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento. Può inoltre intervenire senza voto nelle delibere che modificano gli altri servizi comuni.

Questo diritto non rende l’inquilino condomino e non gli attribuisce il voto su bilancio generale, lavori strutturali o nomina dell’amministratore. Proprietario e conduttore dovrebbero coordinarsi sulla convocazione e sugli argomenti che riguardano i servizi utilizzati dall’inquilino.

Spese non pagate: quando si può arrivare allo sfratto?

Per le locazioni abitative, l’articolo 5 della legge 392/1978 considera motivo di risoluzione il mancato pagamento degli oneri accessori nel termine previsto quando l’importo non versato supera due mensilità del canone. È una soglia diversa dal mancato pagamento del canone, per il quale la norma considera il ritardo oltre venti giorni dalla scadenza.

Prima di agire occorre verificare che il credito sia effettivamente dovuto, determinato e documentato, sottraendo gli acconti. Una semplice morosità del proprietario verso il condominio non prova da sola che l’inquilino debba la stessa cifra.

Conguaglio dopo la fine dell’affitto

Il rendiconto condominiale può essere approvato mesi dopo la riconsegna dell’alloggio. La cessazione del contratto non elimina automaticamente i crediti e i debiti relativi al periodo in cui l’inquilino occupava l’immobile.

Alla consegna delle chiavi conviene redigere un verbale con letture dei contatori, recapito aggiornato, acconti versati e gestione ancora da chiudere. Quando arriva il consuntivo, il proprietario deve attribuire all’inquilino soltanto il periodo e le voci di sua competenza, consegnando il dettaglio. Anche un eventuale credito dell’inquilino deve essere restituito.

Il deposito cauzionale tutela obbligazioni e danni, ma non dovrebbe essere trattenuto in modo indefinito sulla base di una generica possibilità di spese future. Se resta un conguaglio non ancora calcolabile, è utile un accordo scritto e proporzionato, fermo il diritto al rendiconto.

Prescrizione degli oneri accessori

Le pretese periodiche relative agli oneri accessori sono normalmente soggette alla prescrizione quinquennale prevista dall’articolo 2948 del Codice civile. Individuare il giorno iniziale richiede però di capire quando il credito è diventato esigibile e come è stata formulata la richiesta.

Una comunicazione idonea può interrompere la prescrizione. Poiché rendiconti, conguagli e richieste possono avere date diverse, non è corretto applicare meccanicamente cinque anni dalla fattura del fornitore o dalla delibera senza esaminare i documenti del rapporto locativo.

Contratti a canone concordato, transitori e per studenti

Per queste tipologie il DM 16 gennaio 2017 contiene modelli contrattuali e la Tabella oneri accessori dell’Allegato D. La tabella indica con “L” le voci del locatore e con “C” quelle del conduttore, distinguendo in modo dettagliato ascensore, autoclave, illuminazione, riscaldamento, impianti sportivi, antincendio, pulizia, parti comuni, portierato e altre spese.

Il modello ministeriale prevede che il conduttore possa esaminare i giustificativi e, in sede di consuntivo, versi gli oneri entro sessanta giorni dalla richiesta. Per le voci non considerate si applicano leggi e usi locali. Occorre inoltre verificare l’accordo territoriale del Comune e l’eventuale attestazione richiesta per accedere alle agevolazioni.

Come contestare una richiesta errata

La contestazione dovrebbe essere specifica e tempestiva. L’inquilino può chiedere il prospetto analitico, indicare le voci ritenute estranee, richiamare la clausola o la tabella applicabile e domandare i giustificativi. Se una parte è pacificamente dovuta, pagarla con riserva può evitare che la lite si allarghi inutilmente, valutando il caso con un professionista.

Il proprietario, dal canto suo, dovrebbe evitare richieste cumulative prive di calcolo. Delibera, rendiconto condominiale e riparto del condominio non bastano se non viene anche separata la quota locativa dell’inquilino.

Le controversie in materia di condominio e locazione rientrano nella mediazione obbligatoria prima della domanda giudiziale, nei casi e con le eccezioni previste dall’articolo 5 del Dlgs 28/2010. Il procedimento di convalida di sfratto ha una disciplina specifica: la mediazione non opera nella fase iniziale fino all’eventuale mutamento del rito.

Errori da evitare

  • scrivere soltanto “spese incluse” senza precisare se esiste un conguaglio;
  • considerare l’inquilino debitore diretto del condominio;
  • addebitare tutto ciò che il rendiconto chiama genericamente manutenzione;
  • confondere il preventivo condominiale con il costo finale;
  • ignorare acconti già pagati o attribuire mesi successivi alla riconsegna;
  • negare la visione dei documenti giustificativi;
  • trasferire automaticamente fondo lavori, installazioni e sostituzioni integrali;
  • usare una clausola standard senza controllare contratto concordato e accordo territoriale.

Domande frequenti

Se il contratto non parla di condominio, l’inquilino deve pagare?

Sì, per le spese che la legge pone a suo carico. Il silenzio del contratto non trasferisce automaticamente tutti gli oneri al proprietario.

L’amministratore può chiedere le quote direttamente all’inquilino?

Il debitore verso il condominio resta il proprietario. Un pagamento diretto può essere concordato come modalità pratica, ma non sostituisce il rapporto condominiale.

Entro quanto tempo vanno pagati gli oneri accessori?

L’articolo 9 della legge 392/1978 prevede il pagamento entro due mesi dalla richiesta, dopo aver riconosciuto il diritto dell’inquilino a dettaglio, criteri e documenti.

L’inquilino paga il compenso dell’amministratore?

Non va addebitato automaticamente. Nella Tabella ministeriale dell’Allegato D il compenso dell’amministratore è attribuito al locatore; va comunque verificata la disciplina applicabile al contratto.

Chi paga la sostituzione dell’ascensore?

Installazione, sostituzione e manutenzione straordinaria spettano di regola al locatore; funzionamento e manutenzione ordinaria sono normalmente a carico del conduttore.

La portineria è tutta a carico dell’inquilino?

No. L’articolo 9 attribuisce al conduttore il 90%, salvo che le parti abbiano concordato una misura inferiore.

“100 euro di spese al mese” significa che non esiste conguaglio?

Non necessariamente. Il contratto deve chiarire se i 100 euro sono un acconto sui costi effettivi o un forfait fisso senza conguaglio.

Il proprietario deve mostrare le fatture?

L’inquilino ha diritto di prendere visione dei documenti giustificativi e di conoscere le singole spese e i criteri di riparto prima del pagamento.

Le spese non pagate possono causare lo sfratto?

Nelle locazioni abitative, il mancato pagamento degli oneri nel termine previsto può giustificare la risoluzione quando l’arretrato supera due mensilità del canone, ferme le verifiche sul credito.

Il conguaglio può arrivare dopo la riconsegna delle chiavi?

Sì, se riguarda il periodo di occupazione ed è documentato. Devono essere conteggiati correttamente durata, acconti e sole voci spettanti al conduttore.

Fonti normative