Rifacimento facciata, tetto, cappotto termico, ascensore, impianto fognario: quando si parla di lavori in condominio, il tema fiscale diventa immediatamente più complesso rispetto alla ristrutturazione della singola abitazione.

Chi ha diritto alla detrazione? Conta la data del pagamento del singolo condomino o quella del bonifico del condominio? Serve sempre l’amministratore? E nel 2026 spetta il 50% o il 36%?

Le regole per le parti comuni seguono principi specifici che spesso vengono fraintesi. In questa guida analizziamo in modo dettagliato come funziona la detrazione per lavori condominiali nel 2026, quali sono i requisiti, le modalità di pagamento e gli errori da evitare.

Cosa si intende per parti comuni e quali lavori sono detraibili

Quando si parla di lavori in condominio, il primo passo è capire cosa si intende per “parti comuni”. La detrazione fiscale non riguarda qualsiasi intervento effettuato all’interno dell’edificio, ma esclusivamente quelli che interessano le porzioni comuni ai sensi del Codice Civile.

L’articolo 1117 del Codice Civile individua come parti comuni, salvo diversa indicazione nei titoli, tutte le componenti strutturali e funzionali destinate all’uso collettivo dei condomini. Rientrano, tra le principali:

  • il suolo su cui sorge l’edificio;
  • le fondazioni e i muri maestri;
  • il tetto e il lastrico solare;
  • le facciate;
  • le scale;
  • i portoni di ingresso;
  • i cortili;
  • gli impianti idrici, elettrici, fognari e di riscaldamento centralizzato;
  • gli ascensori.

La detrazione per lavori sulle parti comuni spetta indipendentemente dalla categoria catastale delle singole unità immobiliari, purché l’edificio sia a prevalente destinazione residenziale.

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Ma quali interventi sono ammessi nel 2026?

A differenza delle singole abitazioni, dove la manutenzione ordinaria non è detraibile, nel condominio sono agevolabili anche gli interventi di manutenzione ordinaria.

Questo significa che sono detraibili:

  • tinteggiatura e rifacimento facciate;
  • riparazione del tetto;
  • sostituzione pavimentazione delle scale;
  • manutenzione impianti comuni;
  • rifacimento dell’intonaco esterno.

Naturalmente sono detraibili anche gli interventi di:

  • manutenzione straordinaria;
  • restauro e risanamento conservativo;
  • ristrutturazione edilizia.

Se l’edificio è composto sia da unità abitative sia da locali commerciali, la detrazione spetta comunque, ma con una distinzione importante: se la superficie residenziale supera il 50% dell’intero edificio, possono beneficiare della detrazione anche i proprietari delle unità non residenziali per la quota di spesa relativa alle parti comuni.

Se invece la superficie abitativa è inferiore al 50%, il beneficio spetta solo ai proprietari delle unità residenziali.

Questa verifica preliminare è fondamentale, soprattutto nei condomini misti.

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Quando matura la detrazione nei lavori condominiali

Nel caso di interventi sulle parti comuni, il momento in cui nasce il diritto alla detrazione segue una regola diversa rispetto ai lavori effettuati sulla singola unità immobiliare.

Per il singolo proprietario che ristruttura il proprio appartamento, la spesa si considera sostenuta nel momento in cui dispone il bonifico. Nel condominio, invece, il pagamento viene effettuato dall’amministratore per conto di tutti i partecipanti. Di conseguenza, ai fini fiscali rileva la data del bonifico eseguito dal condominio all’impresa incaricata dei lavori.

Questo principio ha effetti concreti sulla dichiarazione dei redditi. Se, ad esempio, i condomini versano le proprie quote nel corso del 2026 ma l’amministratore provvede al pagamento dell’impresa nel gennaio 2027, la detrazione maturerà nel 2027. Non assume alcuna rilevanza il momento in cui il singolo ha effettuato il versamento interno al condominio: ciò che conta è l’effettivo sostenimento della spesa verso il fornitore.

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La distinzione diventa particolarmente rilevante negli anni di transizione normativa, come il 2026, in cui le percentuali sono più favorevoli rispetto a quelle previste dal 2027 in avanti. Un ritardo nel pagamento da parte dell’amministratore può comportare l’applicazione di un’aliquota inferiore rispetto a quella inizialmente ipotizzata.

Affinché il condomino possa effettivamente fruire della detrazione, è inoltre necessario che la propria quota sia stata versata entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui il condominio ha sostenuto la spesa. In mancanza del pagamento della quota di competenza, il diritto alla detrazione non si perfeziona.

A supporto della posizione fiscale del singolo contribuente interviene la certificazione rilasciata dall’amministratore. Tale documento attesta l’importo complessivo dei lavori, la quota imputabile al condomino e l’avvenuto versamento. Si tratta di un elemento probatorio essenziale in caso di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate.

La corretta gestione delle tempistiche, dunque, non è un dettaglio organizzativo ma una variabile fiscale determinante, soprattutto quando le percentuali di detrazione sono destinate a ridursi negli anni successivi.

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Condominio minimo ed edificio con unico proprietario: come funziona la detrazione senza amministratore

Non tutti gli edifici hanno un amministratore nominato. In Italia sono molto diffusi i cosiddetti condomini minimi, così come gli edifici composti da più unità immobiliari ma interamente posseduti da un solo soggetto.

Dal punto di vista fiscale, queste situazioni richiedono particolare attenzione.

Il condominio minimo: cos’è e quali regole si applicano

Si parla di condominio minimo quando l’edificio è composto da un numero non superiore a otto condomini. In questi casi la legge non impone l’obbligo di nominare un amministratore né di richiedere un codice fiscale condominiale.

Questo, però, non significa che la detrazione non sia applicabile.

Anche in assenza di amministratore, i lavori sulle parti comuni danno diritto al Bonus Ristrutturazione, purché vengano rispettate alcune condizioni formali fondamentali.

Il pagamento deve essere effettuato tramite bonifico parlante, con applicazione della ritenuta prevista dalla normativa. Se non esiste un codice fiscale del condominio, nel bonifico dovrà essere indicato il codice fiscale del condomino che effettua il pagamento.

Le fatture possono essere intestate al condomino incaricato di eseguire i pagamenti, ma in sede di dichiarazione ciascun partecipante potrà detrarre esclusivamente la quota di propria competenza, dimostrando l’effettivo versamento.

In caso di controllo, sarà necessario documentare che gli interventi hanno riguardato effettivamente le parti comuni dell’edificio e non una singola unità immobiliare.

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Edificio con unico proprietario: si può parlare di parti comuni?

Un caso molto frequente riguarda l’edificio composto da due o più unità immobiliari distintamente accatastate, ma appartenenti a un unico proprietario.

In questa situazione non esiste formalmente un condominio, ma possono comunque esistere parti comuni strutturali, come il tetto, le fondazioni o la facciata.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, ai fini della detrazione, il concetto di parti comuni non dipende dal numero dei proprietari, bensì dalla presenza di più unità immobiliari funzionalmente autonome.

Ciò significa che anche l’unico proprietario può beneficiare della detrazione prevista per le parti comuni, a condizione che:

  • le unità siano distintamente accatastate;
  • gli interventi riguardino effettivamente elementi comuni alle diverse unità.

Questo aspetto può risultare particolarmente vantaggioso quando si effettuano lavori su tetto o facciata di un edificio composto, ad esempio, da due appartamenti sovrapposti di proprietà della stessa persona.

Attenzione alla corretta qualificazione dell’intervento

In entrambe le situazioni – condominio minimo o unico proprietario – è fondamentale che l’intervento sia qualificabile come lavoro su parte comune. Se l’opera riguarda esclusivamente una singola unità immobiliare, si applicheranno le regole ordinarie previste per le ristrutturazioni individuali.

La corretta impostazione iniziale, anche sotto il profilo catastale e tecnico, può incidere in modo significativo sul trattamento fiscale.

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Aliquota 50% o 36% nei lavori condominiali: come si applica nel 2026

Nel 2026 anche per i lavori sulle parti comuni condominiali non esiste più un’unica percentuale valida per tutti. La distinzione tra 50% e 36% dipende dalla posizione del singolo condomino, non dal condominio nel suo complesso.

Questo è un passaggio fondamentale.

L’intervento può essere identico per tutti – ad esempio il rifacimento della facciata o del tetto – ma l’aliquota applicabile può variare da condomino a condomino.

Quando spetta il 50%

Nel 2026 il 50% di detrazione spetta al singolo condomino solo se ricorrono contemporaneamente due condizioni:

  • è proprietario o titolare di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare;
  • l’unità è destinata ad abitazione principale.

La verifica avviene con riferimento alla posizione personale del contribuente. Non rileva che l’edificio sia prevalentemente residenziale o che altri condomini abbiano diritto al 50%.

Se un condomino utilizza l’appartamento come propria dimora abituale e possiede un diritto reale, potrà applicare il 50% sulla quota di spesa imputabile.

Quando si applica il 36%

L’aliquota scende al 36% in tutti gli altri casi.

Rientrano in questa categoria:

  • seconde case;
  • immobili concessi in locazione;
  • unità immobiliari non adibite a dimora abituale;
  • spese sostenute da detentori (inquilini o comodatari).

È quindi possibile che, nello stesso condominio e per lo stesso intervento, alcuni condomini detragano al 50% e altri al 36%.

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Il ruolo dell’abitazione principale nei lavori condominiali

Nel contesto condominiale il requisito dell’abitazione principale mantiene la stessa rilevanza che ha per le singole unità immobiliari.

La verifica va effettuata:

  • con riferimento alla titolarità del diritto reale all’inizio dei lavori (o al momento del sostenimento della spesa, se precedente);
  • con riferimento alla destinazione ad abitazione principale al termine dei lavori, se inizialmente l’immobile non era ancora adibito a dimora abituale.

Una volta maturato il diritto all’aliquota maggiorata, il beneficio continua anche se negli anni successivi l’immobile perde la qualifica di abitazione principale.

Impatto sulle decisioni assembleari

Questa distinzione può incidere anche sulle valutazioni economiche in assemblea. Un intervento deliberato nel 2026 potrebbe risultare fiscalmente più conveniente per chi ha diritto al 50% rispetto a chi rientra nel 36%.

Dal 2027, inoltre, le percentuali subiranno una riduzione ulteriore, rendendo il 2026 un anno particolarmente strategico per i lavori condominiali di maggiore entità.

Errori nei lavori condominiali: FAQ su come non perdere la detrazione

Qual è l’errore più grave nei lavori condominiali ai fini della detrazione?

L’errore più grave è effettuare il pagamento senza bonifico parlante correttamente compilato. Se la banca non applica la ritenuta prevista per legge, la detrazione può essere contestata. Nei lavori condominiali il bonifico deve essere effettuato dall’amministratore (o dal condomino delegato) con indicazione dei dati fiscali corretti dell’impresa.

Se pago la mia quota ma l’amministratore non ha ancora pagato l’impresa, posso detrarre?

No. Nei lavori su parti comuni, la detrazione matura nell’anno in cui il condominio effettua il pagamento all’impresa. Non conta la data in cui il singolo condomino versa la propria quota, ma quella del bonifico condominiale.

Posso detrarre se non ho ancora versato la mia quota al condominio?

No. Per beneficiare della detrazione è necessario aver effettivamente versato la quota di propria competenza entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui il condominio ha pagato l’impresa.

Se l’edificio ha negozi al piano terra, la detrazione spetta comunque?

Sì, ma con una distinzione importante. Se l’edificio è a prevalente destinazione residenziale (oltre il 50% della superficie), anche i proprietari delle unità non residenziali possono beneficiare della detrazione per le parti comuni. Se la superficie abitativa è inferiore al 50%, la detrazione spetta solo ai proprietari delle unità residenziali.

In un condominio minimo senza amministratore si può perdere la detrazione?

Sì, se non vengono rispettate le regole formali. Anche nel condominio minimo il pagamento deve avvenire tramite bonifico parlante. Se non esiste un codice fiscale del condominio, va indicato quello del condomino che effettua il pagamento. Una gestione informale può compromettere il diritto alla detrazione.

Se vendo l’appartamento durante i lavori condominiali cosa succede alla detrazione?

Se il pagamento è già stato effettuato dal condominio, la quota di detrazione segue le regole ordinarie: in assenza di accordi diversi nel rogito, le rate residue si trasferiscono all’acquirente. È quindi fondamentale disciplinare questo aspetto nell’atto di vendita.

L’inquilino può detrarre i lavori condominiali?

Sì, se sostiene la spesa e ha il consenso del proprietario. Tuttavia nel 2026 l’aliquota applicabile sarà del 36%, non del 50%, perché manca un diritto reale sull’immobile.

È possibile perdere la detrazione per un errore dell’amministratore?

Sì. Una gestione errata dei pagamenti, la mancata applicazione della ritenuta o l’assenza di corretta certificazione possono generare contestazioni. Il singolo condomino resta comunque responsabile della propria posizione fiscale e deve verificare che l’amministratore abbia adempiuto correttamente.