Le infiltrazioni d’acqua in condominio rappresentano una delle cause più frequenti di conflitto tra proprietari e amministratori. Quando compaiono macchie di umidità, muffa o intonaco che si stacca, la reazione è quasi sempre la stessa: se l’acqua arriva dall’esterno, deve pagare il condominio.

Ma la realtà giuridica è davvero così semplice?

Una recente sentenza del Tribunale di Torre Annunziata del gennaio 2026 ha chiarito un principio molto importante: non tutte le infiltrazioni provenienti dall’esterno comportano automaticamente la responsabilità condominiale. In alcuni casi, infatti, la causa del danno può essere ricondotta a elementi di proprietà esclusiva del singolo condomino, con conseguenze economiche tutt’altro che trascurabili.

La decisione affronta due aspetti centrali: cosa occorre dimostrare per ottenere un risarcimento e come distinguere correttamente tra parti comuni e parti private dell’edificio.

Se l’acqua entra nel tuo appartamento puoi davvero rivalerti sempre sul condominio? E cosa succede se esegui i lavori prima di accertare ufficialmente l’origine delle infiltrazioni?

Vediamolo nel dettaglio.

I fatti: due infiltrazioni, due cause diverse

La vicenda nasce dalla richiesta di una proprietaria di appartamento che lamentava infiltrazioni d’acqua all’interno della propria abitazione. Secondo quanto ricostruito nel processo, i fenomeni infiltrativi sarebbero stati due e distinti nel tempo.

Il primo episodio risaliva all’inverno del 2012. L’acqua piovana, secondo la ricostruzione della proprietaria, proveniva dal lastrico solare condominiale. A causa delle infiltrazioni, alcune stanze dell’immobile sarebbero diventate difficilmente utilizzabili e la proprietaria aveva provveduto autonomamente ai lavori di ripristino, chiedendo poi il rimborso delle spese sostenute.

Il secondo episodio si sarebbe verificato a partire dall’inverno 2014-2015. In questo caso, le infiltrazioni sarebbero state riconducibili alle pareti esterne del fabbricato, con nuovi danni interni e ulteriore richiesta di risarcimento.

In primo grado, però, il Giudice di Pace aveva rigettato la domanda, ritenendo non sufficientemente provato il nesso tra le parti comuni del condominio e i danni lamentati.

La proprietaria ha quindi proposto appello, sostenendo che la consulenza tecnica d’ufficio fosse stata valutata in modo errato e che la responsabilità del condominio fosse evidente.

Ma il Tribunale, riesaminando la vicenda, è arrivato a una conclusione molto diversa rispetto alle aspettative dell’attrice.

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Il primo nodo: senza prova non c’è risarcimento

Il Tribunale ha affrontato innanzitutto il primo episodio di infiltrazioni, quello risalente al 2012 e attribuito al lastrico solare condominiale. Qui il punto decisivo non è stato tanto “da dove veniva l’acqua”, ma cosa fosse stato realmente dimostrato in giudizio.

Per ottenere un risarcimento nei confronti del condominio, infatti, non basta affermare che le infiltrazioni provengano da una parte comune. È necessario provare con certezza:

  • l’esistenza concreta del danno;
  • il nesso causale tra la parte condominiale e il danno subito;
  • l’effettiva entità delle somme richieste.

Nel caso esaminato, la proprietaria aveva prodotto una fattura per i lavori eseguiti. Tuttavia, la fattura non risultava quietanzata, cioè non vi era prova del pagamento. Inoltre, era stata emessa due anni dopo l’epoca in cui i lavori sarebbero stati effettuati.

Un elemento che ha pesato in modo determinante.

Ma non solo.

Il Tribunale ha evidenziato un altro aspetto fondamentale: prima di modificare lo stato dei luoghi con interventi di ripristino, sarebbe stato opportuno richiedere un accertamento tecnico preventivo, così da cristallizzare le cause delle infiltrazioni.

Una volta eseguiti i lavori, infatti, diventa molto più difficile ricostruire con certezza l’origine del danno.

In sostanza, non è sufficiente che un danno esista: occorre dimostrare che derivi proprio da un bene condominiale e che il condominio, in quanto custode, ne sia responsabile.

Ed è proprio qui che entra in gioco l’articolo 2051 del codice civile.

Il secondo nodo: il balcone è davvero una parte comune?

Il secondo fenomeno infiltrativo, iniziato tra il 2014 e il 2015, è stato analizzato attraverso una consulenza tecnica d’ufficio. E qui emerge il passaggio più interessante dell’intera sentenza.

Dalla perizia tecnica è risultato che le infiltrazioni non dipendevano da un difetto strutturale della facciata condominiale, ma da una serie di criticità legate al balcone dell’appartamento:

  • impermeabilizzazione non correttamente eseguita;
  • guaina non risvoltata sulla parete;
  • battiscopa con taglio orizzontale vulnerabile all’acqua;
  • mancanza di sigillature adeguate;
  • presenza di fori per il passaggio di cavi di antenna e condizionatore.

In altre parole, le cause erano riconducibili a elementi strutturali e impiantistici collegati al balcone dell’unità immobiliare privata.

Ed è qui che il Tribunale richiama un principio ormai consolidato della Corte di Cassazione: i balconi aggettanti – cioè quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio – non sono parti comuni, ma costituiscono un prolungamento dell’appartamento e sono di proprietà esclusiva del singolo condomino.

Questo significa che, se l’infiltrazione deriva da un difetto di impermeabilizzazione del balcone aggettante, la responsabilità non può essere attribuita al condominio.

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La responsabilità da custodia prevista dall’articolo 2051 del codice civile si applica solo quando il danno deriva da un bene condominiale. Se il bene è esclusivo, il condominio non risponde.

Ed è proprio questa distinzione che ha determinato il rigetto dell’appello.