Cavi telefonici che corrono lungo le facciate di un palazzo, lavori di ristrutturazione bloccati, richieste di rimozione che restano senza risposta. È una situazione tutt’altro che rara nei condomìni italiani, soprattutto negli edifici più datati, dove impianti installati decenni fa continuano a creare problemi di sicurezza, decoro e gestione.

Ma cosa succede quando quei cavi sono lì da oltre vent’anni? Possono essere considerati abusivi oppure diventano legittimi col passare del tempo? E soprattutto: il condominio può comunque pretendere lo spostamento degli impianti per rifare la facciata, e chi deve sostenere i costi?

A queste domande ha risposto una recente sentenza del Tribunale di Reggio Calabria, che offre indicazioni molto utili per condomìni, amministratori e proprietari alle prese con impianti di telecomunicazione sulle parti comuni.

Il caso: i cavi telefonici sulle facciate del condominio

La vicenda nasce dal contenzioso tra un condominio e una società di telecomunicazioni, accusata di aver installato e mantenuto cavi telefonici sulle facciate dell’edificio senza un valido titolo.

Secondo il condominio, quegli impianti:

  • non erano adeguatamente fissati alle facciate,
  • rappresentavano un pericolo per l’incolumità di condomini e passanti,
  • compromettevano il decoro architettonico dell’immobile.

Per queste ragioni era stato chiesto al Tribunale di ordinare la rimozione dei cavi, oppure almeno la loro messa in sicurezza, oltre al risarcimento dei danni subiti.

La società convenuta, dal canto suo, ha respinto ogni accusa, sostenendo che i cavi fossero presenti da moltissimi anni e che, proprio per il decorso del tempo, si fosse ormai consolidato un diritto di servitù di linea telefonica sulle facciate del fabbricato.

Non solo. In via riconvenzionale, la società ha chiesto che il Tribunale accertasse l’avvenuto acquisto della servitù per usucapione, facendo leva sulla presenza continuativa e indisturbata degli impianti per oltre vent’anni.

Quando i cavi diventano una servitù: il ruolo dell’usucapione

Uno dei passaggi più importanti della sentenza riguarda la qualificazione giuridica dei cavi telefonici installati sulle facciate del condominio.

Dall’istruttoria è emerso che gli impianti non servivano esclusivamente le unità immobiliari del palazzo, ma alimentavano anche utenze situate in edifici vicini. In questi casi, secondo la giurisprudenza consolidata, l’appoggio dei cavi sul fabbricato altrui non è un semplice uso tollerato, ma integra una vera e propria servitù di linea telefonica.

Il Tribunale ha poi verificato se questa servitù si fosse costituita per usucapione. La risposta è stata positiva.

Le prove raccolte – documentali, testimoniali e tecniche – hanno dimostrato che:

  • i cavi erano presenti sulle facciate da oltre vent’anni,
  • l’installazione era avvenuta in modo continuativo e visibile,
  • non risultavano contestazioni formali nei primi anni di posa degli impianti.

In presenza di questi elementi, il giudice ha ritenuto maturato il termine necessario per l’usucapione, con la conseguenza che la società di telecomunicazioni aveva acquisito il diritto di mantenere la servitù sulle facciate dell’edificio.

Questo punto è centrale: una volta riconosciuta l’usucapione, l’installazione dei cavi non può più essere considerata abusiva, anche se inizialmente era avvenuta senza un accordo scritto con il condominio.

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Perché il condominio non ha diritto al risarcimento dei danni

Nella sentenza n. 1872 del 5 dicembre 2025, il Tribunale di Reggio Calabria chiarisce un punto spesso frainteso nei contenziosi condominiali: l’usucapione della servitù elimina alla radice l’illiceità della condotta del gestore degli impianti.

Secondo il giudice, l’usucapione produce effetti retroattivi, nel senso che il diritto di servitù si considera esistente sin dal momento iniziale dell’esercizio del possesso. Questo significa che l’installazione dei cavi, una volta maturato il termine ventennale, non può più essere qualificata come abusiva, nemmeno con riferimento al periodo iniziale.

Le conseguenze sono rilevanti:

  • viene meno il presupposto dell’illecito civile;
  • non è configurabile alcun risarcimento del danno;
  • non è dovuta nemmeno un’indennità per l’occupazione delle facciate.

Il Tribunale ha inoltre osservato che il condominio non ha fornito una prova concreta dei danni lamentati, come la compromissione del decoro architettonico o il pericolo per la sicurezza, né del nesso causale tra tali pregiudizi e la condotta della società.

In assenza sia dell’illiceità sia della prova del danno, la domanda risarcitoria è stata quindi integralmente rigettata.

Il diritto del condominio di rifare la facciata e pretendere lo spostamento dei cavi

Un altro passaggio centrale della sentenza riguarda un aspetto spesso ignorato: anche quando esiste una servitù di linea telefonica, il condominio non perde il diritto di intervenire sul proprio edificio.

Il Tribunale ha richiamato una norma chiave del Codice delle Comunicazioni Elettroniche (articolo n° 52), che riconosce al proprietario dell’immobile la facoltà di eseguire qualunque innovazione sul proprio fondo, anche se ciò comporta la rimozione o il diverso collocamento di cavi e impianti.

In concreto, questo significa che:

  • il condominio può legittimamente rifare la facciata;
  • può pretendere lo spostamento degli impianti interferenti con i lavori;
  • le spese non possono essere poste a suo carico, ma devono gravare sul gestore della rete.

Il giudice ha precisato che questo diritto sussiste a prescindere dal modo in cui la servitù si è costituita: per contratto, per provvedimento amministrativo o anche per usucapione. La presenza di una servitù, dunque, non congela l’edificio né impedisce interventi di manutenzione o restauro.

Proprio su questo punto il Tribunale ha censurato la condotta della società di telecomunicazioni, che, a fronte della richiesta di spostamento degli impianti per consentire i lavori sulle facciate, non ha provveduto tempestivamente e ha addirittura preteso che i costi fossero sostenuti dal condominio.

La condotta illegittima del gestore e i suoi limiti di responsabilità

Pur avendo riconosciuto la validità della servitù di linea telefonica, il Tribunale non ha affatto “assolto” in toto la società di telecomunicazioni dal punto di vista della condotta.

Dalla ricostruzione dei fatti è emerso che, quando l’amministratore del condominio ha richiesto lo spostamento dei cavi per poter eseguire i lavori di restauro delle facciate, il gestore:

  • non ha provveduto in tempi ragionevoli alla rimozione o ricollocazione degli impianti;
  • ha subordinato l’intervento al pagamento delle spese da parte del condominio, comportamento ritenuto non conforme alla normativa di settore.

Secondo il giudice, questa inerzia ha inciso sul diritto del proprietario di disporre liberamente del proprio immobile, diritto che resta integro anche in presenza di una servitù.

Tuttavia, la sentenza compie una distinzione importante. La condotta illegittima del gestore, da sola, non è sufficiente a fondare una condanna al risarcimento dei danni, se il condominio non dimostra in modo preciso:

  • l’esistenza di un danno concreto e attuale;
  • il nesso causale diretto tra il pregiudizio subito e il comportamento della società.

Nel caso esaminato, tali elementi non sono stati provati in maniera adeguata, anche perché lo stato di precarietà dei cavi risultava legato a precedenti lavori di manutenzione eseguiti da soggetti terzi.