Una richiesta di sanatoria edilizia può essere respinta dal Comune perché il richiedente non è proprietario dell’immobile? E cosa succede se l’opera abusiva non ha ancora una precisa identificazione catastale?

Sono domande tutt’altro che teoriche. Molte pratiche edilizie nascono proprio in situazioni simili: interventi realizzati anni prima, modifiche interne a spazi comuni o pertinenziali, oppure locali utilizzati da tempo senza una perfetta regolarità urbanistica.

Una recente decisione della giustizia amministrativa ha affrontato proprio questo problema. Il caso riguardava alcune opere realizzate all’interno di un’area destinata a parcheggio condominiale, dove nel tempo erano stati ricavati spazi separati utilizzati come box e realizzato anche un piccolo soppalco. Quando il Comune ha respinto la SCIA in sanatoria, la vicenda è arrivata davanti al giudice amministrativo.

La sentenza chiarisce due aspetti molto rilevanti della normativa edilizia:

  • chi può realmente presentare una sanatoria;
  • se l’assenza di un identificativo catastale può bloccare la procedura.

Ma il Comune può davvero respingere una sanatoria per questi motivi? E cosa prevede esattamente il Testo Unico dell’Edilizia in casi come questo?

La vicenda: opere realizzate nell’area parcheggio condominiale

Il caso nasce all’interno di un complesso residenziale dove, già dagli anni Settanta, alcuni condomini disponevano del diritto di parcheggio coperto in un’area situata al piano terra dell’edificio. Si trattava di uno spazio complessivamente destinato a parcheggio dalla licenza edilizia e dall’autorizzazione di abitabilità del fabbricato.

Nel tempo, come spesso accade in molti contesti condominiali, quella grande area è stata progressivamente suddivisa. Attraverso alcune tramezzature interne, lo spazio destinato al parcheggio è stato diviso in porzioni utilizzate come box dai singoli condomini. In uno di questi spazi era stato inoltre realizzato un soppalco.

Leggi anche: Demolizione di un soppalco abusivo: quando serve il permesso di costruire?

A distanza di molti anni dalla realizzazione delle opere, il Comune ha effettuato degli accertamenti edilizi e ha contestato la presenza di interventi realizzati senza titolo abilitativo, ordinando il ripristino dello stato originario.

Per cercare di regolarizzare la situazione, la persona che utilizzava uno dei box ha quindi presentato una SCIA in sanatoria ai sensi dell’art. 37 del D.P.R. 380/2001, sostenendo che si trattasse di interventi edilizi minori e sanabili.

Il Comune, però, ha deciso di respingere la richiesta di sanatoria, ritenendo che mancassero alcuni presupposti fondamentali per poter esaminare la pratica.

Advertisement - Pubblicità

Perché il comune aveva respinto la SCIA in sanatoria

Nel provvedimento impugnato davanti al giudice amministrativo, il Comune aveva motivato il rigetto della sanatoria sulla base di due elementi ritenuti essenziali.

Il primo riguardava la mancanza del titolo di proprietà. Secondo l’amministrazione, la richiesta non poteva essere esaminata perché la persona che aveva presentato la SCIA non avrebbe dimostrato di essere proprietaria dell’unità immobiliare oggetto della sanatoria. In particolare, il Comune riteneva necessario indicare con precisione il titolo di proprietà relativo allo spazio utilizzato come box.

Il secondo motivo riguardava invece l’assenza di una precisa identificazione catastale dell’immobile. Nel provvedimento di rigetto si sosteneva infatti che non fosse possibile valutare la pratica edilizia perché la SCIA non indicava un subalterno catastale specifico relativo al vano interessato dalle opere abusive.

Secondo il Comune, proprio questa mancanza rendeva impossibile individuare con esattezza l’immobile oggetto della sanatoria e, di conseguenza, impediva all’amministrazione di esaminare la richiesta.

La ricorrente ha però contestato questa impostazione, sostenendo che la normativa edilizia non richiede necessariamente la proprietà dell’immobile per presentare una sanatoria e che l’opera era comunque individuabile attraverso gli elementi tecnici contenuti nella pratica.

Su questi due punti centrali si è quindi concentrata la valutazione del giudice amministrativo.

Sanatoria edilizia: cosa ha stabilito il TAR

La questione è arrivata davanti al Tribunale Amministrativo Regionale per la Sicilia – sezione di Catania, che con la sentenza n. 707 del 2026 ha esaminato la legittimità del rigetto della SCIA in sanatoria disposto dal Comune.

Il giudice amministrativo ha ritenuto fondato il ricorso e ha chiarito un principio molto importante: la richiesta di sanatoria edilizia non può essere presentata solo dal proprietario dell’immobile.

Richiamando le disposizioni del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), il TAR ha evidenziato che la normativa consente di chiedere la sanatoria anche al responsabile dell’abuso edilizio, cioè al soggetto che ha realizzato l’intervento o che comunque ha la disponibilità materiale dell’immobile.

Secondo i giudici, la legge è chiara: quando un intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia, la regolarizzazione può essere richiesta sia dal proprietario sia dal responsabile dell’abuso, senza che la proprietà rappresenti un requisito indispensabile.

Nel caso esaminato, la persona che aveva presentato la SCIA disponeva del bene e aveva realizzato le opere contestate. Proprio questa posizione era stata sufficiente, secondo il TAR, a riconoscerle la legittimazione a chiedere la sanatoria.

Per questo motivo il giudice ha ritenuto illegittima la decisione del Comune di respingere la pratica esclusivamente per la mancanza del titolo di proprietà.

Approfondisci: Sanatoria edilizia impossibile senza doppia conformità: cosa dice il TAR Campania

Advertisement - Pubblicità

Il secondo principio della sentenza: il catasto non può bloccare la sanatoria

Oltre alla questione della proprietà, il TAR ha affrontato anche un secondo punto centrale della vicenda: l’identificazione catastale dell’immobile oggetto della sanatoria.

Il Comune aveva infatti sostenuto che la SCIA non potesse essere esaminata perché il box realizzato all’interno dell’area parcheggio non risultava identificato con uno specifico subalterno catastale. In sostanza, secondo l’amministrazione, senza una precisa individuazione catastale dell’unità non sarebbe stato possibile valutare la richiesta di sanatoria.

Leggi anche: Categorie Catastali: la mini guida per capirle al meglio

Il giudice amministrativo ha però respinto questa interpretazione. Nella sentenza viene chiarito che la normativa edilizia non prevede l’obbligo di aggiornare preventivamente i dati catastali per poter ottenere una sanatoria.

Nel caso concreto, inoltre, la pratica edilizia conteneva già elementi sufficienti per individuare l’opera: nella documentazione erano indicati i dati catastali dell’area complessiva, oltre a planimetrie e descrizioni tecniche che consentivano di identificare con precisione la porzione di immobile interessata dagli interventi.

Secondo il TAR, pretendere l’accatastamento prima della valutazione della sanatoria significherebbe introdurre un obbligo non previsto dalla legge e potenzialmente inutile. Se infatti la sanatoria venisse poi respinta, il cittadino sarebbe costretto a modificare nuovamente i dati catastali per tornare alla situazione originaria.

Per questo motivo il giudice ha ritenuto illegittima anche questa seconda motivazione utilizzata dal Comune per respingere la SCIA.

Leggi anche: SCIA in sanatoria: quando un errore tecnico blocca il cantiere e fa nascere un contenzioso

La decisione finale del TAR: annullato il rigetto della sanatoria

Alla luce delle considerazioni svolte, il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sicilia – sezione di Catania, con la sentenza n. 707 del 4 marzo 2026, ha accolto il ricorso presentato contro il provvedimento comunale.

Il giudice ha stabilito che il Comune non avrebbe dovuto respingere la SCIA in sanatoria per le ragioni indicate nel provvedimento. Da un lato, perché la normativa edilizia consente di presentare la sanatoria non solo al proprietario, ma anche al responsabile dell’abuso o al soggetto che ha la disponibilità dell’immobile. Dall’altro, perché l’assenza di un identificativo catastale specifico non rappresenta un requisito richiesto dalla legge per la presentazione della sanatoria.

Proprio per questi motivi il TAR ha dichiarato illegittimo il rigetto della pratica edilizia e ha quindi annullato l’atto impugnato, consentendo all’amministrazione di riesaminare la richiesta di sanatoria alla luce dei principi indicati nella decisione.

La sentenza assume particolare rilievo perché chiarisce due aspetti che nella pratica amministrativa generano spesso contenziosi: i soggetti legittimati a richiedere la sanatoria edilizia e il rapporto tra procedure urbanistiche e adempimenti catastali.