Attestato di Prestazione Energetica (APE): Cos’è, obblighi e costi

L’Attestato di Prestazione Energetica, comunemente chiamato APE, descrive la prestazione energetica di un edificio o di una singola unità immobiliare e assegna una classe dalla A4 alla G secondo il sistema oggi applicato in Italia. Non indica quanto spenderà con certezza una famiglia: utilizza condizioni standard per rendere confrontabili immobili diversi.

L’APE è necessario soprattutto quando un immobile viene costruito, venduto o locato a un nuovo conduttore. Deve essere redatto da un certificatore abilitato dopo il sopralluogo, consegnato nei momenti previsti dalla legge e registrato secondo la procedura della Regione o Provincia autonoma competente.

La guida distingue le regole italiane già operative dalle novità della Direttiva (UE) 2024/1275. Alla data di aggiornamento il recepimento non è ancora completo: non esiste un obbligo generalizzato di rifare gli APE validi né un declassamento automatico delle abitazioni.

Che cos’è l’APE e che cosa misura

L’attestato riassume il comportamento energetico dell’immobile considerando involucro, orientamento, caratteristiche di pareti e serramenti, impianti di climatizzazione, produzione di acqua calda, ventilazione e, quando presenti, fonti rinnovabili. Il risultato principale è l’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile, espresso in kWh per metro quadrato all’anno, dal quale deriva la classe energetica.

Nel documento compaiono anche la prestazione energetica globale totale, la qualità dell’involucro, le emissioni di anidride carbonica e le raccomandazioni per migliorare l’immobile. Gli interventi consigliati devono essere distinti tra ristrutturazioni importanti e riqualificazioni energetiche e non equivalgono a lavori obbligatori.

La classe non coincide con le bollette reali. Due famiglie nello stesso appartamento possono consumare quantità molto diverse per temperatura impostata, orari di utilizzo e numero di occupanti; l’APE usa invece condizioni convenzionali proprio per consentire il confronto tecnico.

Quando l’APE è obbligatorio

La disciplina principale è contenuta nell’articolo 6 del D.Lgs. 192/2005. Gli adempimenti cambiano secondo l’operazione: “avere l’APE”, mostrarlo durante le trattative, consegnarlo e allegarlo al contratto non sono sempre la stessa cosa.

Nei contratti di compravendita, negli atti di trasferimento a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione deve comparire la clausola con cui acquirente o conduttore dichiarano di aver ricevuto informazioni e documentazione. La copia dell’APE va allegata, tranne nei contratti di locazione di singole unità immobiliari.

Per gli annunci la legge prevede una specifica eccezione per le locazioni di edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi l’anno. Anche gli edifici pubblici o aperti al pubblico sono soggetti a regole di produzione e affissione legate a uso e superficie.

Chi può redigere l’APE

L’attestato è redatto da un soggetto certificatore abilitato secondo il D.P.R. 75/2013 e le eventuali disposizioni regionali. Non basta quindi utilizzare un software o compilare un modello online. Il professionista deve possedere i requisiti previsti per il proprio titolo di studio e ambito di competenza, operare con indipendenza e dichiarare l’assenza delle condizioni di conflitto previste dalla normativa.

Il sopralluogo è obbligatorio. Durante la visita il tecnico rileva geometria e superfici disperdenti, controlla serramenti e involucro, identifica gli impianti e raccoglie i dati necessari al calcolo. Un APE proposto a distanza senza una vera verifica dell’immobile è un segnale di scarsa affidabilità.

Documenti da preparare per il certificatore

Una documentazione ordinata riduce tempi e approssimazioni. In genere servono planimetria catastale o rilievo disponibile, dati catastali, anno di costruzione, eventuali relazioni tecniche o stratigrafie, informazioni sui serramenti e documenti degli impianti. Per caldaia e climatizzazione sono importanti il libretto di impianto, i rapporti di controllo di efficienza energetica e il codice del catasto regionale, quando previsto.

Vanno inoltre segnalati fotovoltaico, solare termico, pompe di calore e lavori eseguiti sull’involucro. Se un dato non è documentabile, il certificatore deve adottare la procedura tecnica consentita e motivare le assunzioni; il proprietario non dovrebbe indicare materiali o prestazioni soltanto presunti.

Dopo il calcolo l’attestato viene trasmesso al catasto energetico della Regione o Provincia autonoma. Il SIAPE gestito da ENEA raccoglie a livello nazionale i dati provenienti dai catasti territoriali, ma gli adempimenti operativi del certificatore restano quelli stabiliti localmente.

Quanto dura l’APE e quando deve essere aggiornato

L’APE ha una validità massima di dieci anni dalla data di rilascio. La durata è subordinata al rispetto delle prescrizioni per controllo e manutenzione dei sistemi tecnici, in particolare degli impianti termici. Se tali prescrizioni non vengono rispettate, l’attestato decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello della prima scadenza non rispettata.

Prima dei dieci anni l’APE deve essere aggiornato dopo una ristrutturazione o riqualificazione che modifica la classe energetica. La sostituzione della caldaia, l’installazione del fotovoltaico, il cappotto o il cambio degli infissi non comportano quindi, presi isolatamente, un automatismo identico in ogni caso: occorre verificare se l’intervento ha cambiato la classificazione dell’immobile o se una pratica specifica richiede un nuovo attestato.

Per controllare un documento esistente bisogna verificare data di rilascio, codice identificativo, eventuali lavori successivi e regolarità dei controlli dell’impianto. La sola data stampata sul frontespizio non è sufficiente a dimostrare che l’APE sia ancora utilizzabile.

Quanto costa fare un APE

Non esiste un tariffario nazionale obbligatorio. Il compenso dipende da superficie e complessità dell’immobile, numero e tipo di impianti, documenti disponibili, distanza per il sopralluogo, procedura regionale e urgenza. Come ordine di grandezza, il mercato presenta spesso queste fasce:

Le cifre sono indicative e bisogna chiedere se comprendano IVA, contributo previdenziale, diritti regionali, sopralluogo e deposito. Un preventivo molto basso non è conveniente se il tecnico evita la visita, usa dati non verificati o consegna un attestato che può essere contestato.

Sanzioni per APE mancante o irregolare

Il D.Lgs. 192/2005 prevede sanzioni distinte per proprietario, costruttore, responsabile dell’annuncio e certificatore. Le principali sono:

Per l’omessa dichiarazione o allegazione contrattuale, quando dovuta, l’articolo 6 stabilisce inoltre una sanzione da 3.000 a 18.000 euro; per la locazione della singola unità immobiliare la fascia è da 1.000 a 4.000 euro, ridotta alla metà se il contratto non supera tre anni. Il pagamento non elimina l’obbligo di presentare la documentazione all’autorità competente.

Un attestato errato può produrre anche conseguenze nei rapporti tra le parti, soprattutto quando la classe dichiarata ha inciso sulla decisione o sul prezzo.

Quando l’APE non è obbligatorio

Le esclusioni devono essere applicate con precisione. L’Appendice A delle Linee guida nazionali comprende, tra gli altri, fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati; determinati edifici industriali e artigianali riscaldati per esigenze del processo produttivo; edifici agricoli o rurali non residenziali senza impianto di climatizzazione; box, cantine, autorimesse e depositi il cui uso standard non prevede sistemi tecnici; luoghi di culto; ruderi; edifici in costruzione venduti allo stato di scheletro strutturale o al rustico.

Le condizioni contano. Per ruderi e fabbricati incompleti lo stato deve essere espressamente dichiarato nell’atto notarile; le porzioni adibite a ufficio di un edificio altrimenti escluso possono richiedere l’APE se sono scorporabili. Un immobile “da ristrutturare”, una casa priva di caldaia o un’unità catastale collabente non sono formule che consentono automaticamente di evitare l’attestato.

Differenza tra APE, AQE e APE convenzionale

L’APE è rilasciato dal certificatore indipendente, assegna la classe ed è il documento usato per vendita e locazione. L’Attestato di Qualificazione Energetica, o AQE, ha funzioni e responsabilità differenti nell’ambito dei lavori e non sostituisce l’APE quando quest’ultimo è obbligatorio.

Il cosiddetto APE convenzionale è invece uno strumento di calcolo riferito all’edificio e utilizzato nelle pratiche che richiedono la dimostrazione del miglioramento energetico; non sostituisce l’APE ordinario della singola unità per una compravendita.

Cosa cambia con la Direttiva europea “Case Green”

La Direttiva (UE) 2024/1275 richiede un nuovo modello di attestato su scala chiusa da A a G: la A corrisponde agli edifici a emissioni zero e la G agli edifici con le prestazioni peggiori del patrimonio nazionale al momento dell’introduzione della scala. Gli Stati possono prevedere una classe A+ per edifici particolarmente efficienti e produttori netti di energia rinnovabile in loco.

Il termine generale di recepimento era il 29 maggio 2026. Il 15 luglio 2026 la Commissione europea ha comunicato l’apertura di procedure d’infrazione verso tutti i 27 Stati membri per mancato completo recepimento. Per il lettore italiano occorre quindi distinguere l’obiettivo europeo dalle regole operative: fino all’adozione delle disposizioni nazionali continuano ad applicarsi il sistema e le procedure italiane vigenti.

La direttiva non impone di sostituire un attestato ancora valido soltanto perché è stata approvata la nuova scala. Quando l’Italia completerà il recepimento dovrà disciplinare formato, soglie, transizione e procedure. Il DM 28 ottobre 2025, efficace dal 3 giugno 2026, ha nel frattempo aggiornato il distinto decreto sui metodi di calcolo e sui requisiti minimi degli edifici: non equivale al completo recepimento della nuova disciplina europea dell’APE.

Esempio pratico: vendita dopo lavori energetici

Un proprietario possiede un APE del 2021 e nel 2025 ha sostituito infissi e generatore. Prima della vendita non dovrebbe limitarsi a controllare che non siano trascorsi dieci anni. Il certificatore verifica documenti, caratteristiche attuali e incidenza degli interventi: se la classe è cambiata, l’attestato deve essere aggiornato. Se invece i lavori non hanno modificato la classe e l’APE conserva tutti i requisiti di validità, la sola esecuzione di un intervento non crea automaticamente un nuovo obbligo.

Il venditore deve comunque mettere l’attestato valido a disposizione del potenziale acquirente dall’avvio delle trattative, consegnarlo alla conclusione e coordinarne allegazione e clausola con il notaio.

Domande frequenti

Chi paga l’APE nella vendita?

Il proprietario venditore deve produrlo quando l’immobile non dispone già di un attestato valido e sostiene normalmente il relativo costo.

Il proprietario può fare un APE completamente online?

No, non se il servizio esclude il sopralluogo obbligatorio. Raccolta documentale e consegna possono essere digitali, ma il certificatore deve verificare l’immobile.

L’APE serve anche per una donazione?

L’articolo 6 include i trasferimenti a titolo gratuito nell’obbligo di produrre l’attestato quando manca. Le regole sulla clausola e sull’allegazione contrattuale non coincidono però integralmente con quelle dei trasferimenti onerosi.

Si può vendere una casa in classe G?

Sì. La classe G non impedisce di per sé la vendita: l’APE assicura trasparenza sulla prestazione energetica. Non esiste oggi un divieto nazionale generalizzato di vendere abitazioni in una determinata classe.

Cambiare la caldaia obbliga sempre a rifare l’APE?

No. L’aggiornamento è necessario se l’intervento modifica la classe energetica o se lo richiede una specifica procedura. Il caso concreto va verificato dal tecnico.

Come si controlla se un APE è valido?

Si verificano codice identificativo e deposito regionale, data, firma del certificatore, manutenzione degli impianti e lavori successivi. Le modalità di consultazione cambiano tra Regioni e Province autonome.

L’APE e la conformità urbanistica sono la stessa cosa?

No. L’attestato descrive la prestazione energetica e non certifica stato legittimo, conformità catastale, agibilità o regolarità edilizia dell’immobile.

Fonti principali

• D.Lgs. 192/2005, articolo 6 – rilascio, validità e obblighi
• D.Lgs. 192/2005, articolo 15 – sanzioni
• D.P.R. 75/2013 – requisiti dei certificatori energetici
• MIMIT – Linee guida nazionali APE del 26 giugno 2015 e appendici
• DM 28 ottobre 2025 – aggiornamento dei requisiti minimi degli edifici
• Direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia
• Commissione europea – stato del recepimento al 15 luglio 2026
• ENEA – Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica

Contenuto verificato e aggiornato al 22 luglio 2026. Le procedure di deposito, controllo e consultazione dell’APE possono essere integrate da disposizioni regionali.