Per progettare la riqualificazione energetica del patrimonio edilizio serve sapere non soltanto quanti edifici esistono, ma come sono fatti, dove si trovano e quali impianti utilizzano. ENEA ha presentato il 24 settembre 2026 un metodo che incrocia archivi finora difficili da usare insieme per ricostruire gli “Edifici di Riferimento”: tipologie rappresentative delle sei zone climatiche italiane, utili a simulare scenari di intervento.

L’analisi riguarda circa 12 milioni di edifici residenziali, pari all’85% del totale nazionale, e oltre 31 milioni di unità abitative.

Il risultato principale non è un nuovo obbligo per i proprietari e neppure una classifica delle case più inefficienti. È una base informativa più articolata per comprendere come cambiano forma degli edifici, impianti e caratteristiche termiche nelle diverse aree del Paese. Lo studio è firmato dai ricercatori ENEA Domenico Palladino e Francesca Pagliaro ed è illustrato sulla rivista scientifica Energy and Buildings.

Che cosa sono gli “Edifici di Riferimento”

Un edificio di riferimento, in questo contesto, è un modello statistico rappresentativo di una configurazione ricorrente del patrimonio residenziale. Può combinare informazioni su periodo di costruzione, numero di piani, unità abitative, zona climatica, dimensioni, involucro e impianti. Con modelli di questo tipo i ricercatori possono simulare, per esempio, come cambierebbe il fabbisogno energetico variando determinate caratteristiche dell’edificio.

Non va confuso con il “fabbricato di riferimento” utilizzato nelle verifiche tecniche dei requisiti energetici dei progetti, né con una casa campione che descriva esattamente ogni immobile del suo territorio. Lo studio serve soprattutto a valutazioni aggregate e scenari: una scelta progettuale per il singolo edificio richiede rilievi, diagnosi e calcoli dedicati.

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Le differenze tra le sei zone climatiche

Incrociando i dati, ENEA rileva che gli edifici a due piani con una sola unità immobiliare sono la configurazione più diffusa in tutte le zone climatiche. La seconda tipologia più frequente cambia però con il clima: nelle zone più calde, dalla A alla C, ricorrono maggiormente edifici a un piano con una sola abitazione; nelle zone dalla D alla F sono più presenti edifici su più livelli e con più unità.

Queste lettere classificano i Comuni in base ai gradi-giorno e sono rilevanti per riscaldamento e requisiti energetici. Non rappresentano le classi energetiche A-G riportate nell’APE di un appartamento: le due classificazioni rispondono a domande differenti. Le configurazioni descritte dallo studio non significano neppure che ogni edificio delle zone calde sia monofamiliare o che tutti quelli delle zone fredde siano condomìni.

Per il quadro delle sei aree e dei criteri con cui vengono assegnate, la guida alle zone climatiche italiane aiuta a leggere il dato territoriale senza confonderlo con la prestazione della singola casa.

Il peso degli edifici costruiti prima delle norme energetiche

Secondo il ricercatore ENEA Palladino, circa il 65% degli immobili è antecedente all’introduzione delle prime normative energetiche ed è caratterizzato da consumi elevati. Il dato spiega perché una strategia identica per tutto il Paese sarebbe poco adatta a un patrimonio così eterogeneo. Non significa, però, che il 65% degli immobili abbia oggi classe energetica F o G: lo studio non formula questa equivalenza.

L’età è un indizio utile, non una diagnosi definitiva. Una casa datata può aver ricevuto isolamento, serramenti o impianti nuovi; una costruzione più recente può comunque presentare criticità di posa, regolazione o manutenzione. La prestazione effettiva dipende anche dall’involucro, dai ponti termici, dalla ventilazione, dall’impianto e dall’uso dell’immobile.

Per un proprietario il punto di partenza resta l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), da leggere insieme a bollette e condizioni reali dell’edificio. Quando si programmano lavori importanti, una valutazione tecnica più approfondita può confrontare diversi interventi, costi e risultati attesi.

Riscaldamento: caldaie tradizionali e pompe di calore

L’analisi mostra anche una differenza tra generazioni edilizie. Gli edifici costruiti prima del 1980 dipendono prevalentemente da caldaie tradizionali; nelle costruzioni più recenti, soprattutto successive al 2005, ENEA osserva una transizione verso tecnologie più efficienti. Le pompe di calore risultano sempre più diffuse nelle zone climatiche A e B, mentre il teleriscaldamento cresce negli edifici più recenti della zona F.

Non è un’indicazione a sostituire automaticamente la caldaia con una pompa di calore in ogni casa. Prima della scelta vanno verificati dispersioni, temperature richieste dai terminali, potenza elettrica disponibile, spazio per le unità, condizioni climatiche locali e costi di esercizio. Un impianto efficiente sulla carta può dare risultati deludenti se l’edificio e la regolazione non sono compatibili.

Da quali archivi arrivano i dati

La ricostruzione parte in larga parte dal Censimento della popolazione e delle abitazioni ISTAT, rielaborato per descrivere geometricamente lo stock residenziale. ENEA ha poi affiancato le informazioni del SIAPE, il sistema degli Attestati di Prestazione Energetica, per caratterizzare gli impianti e le prestazioni più ricorrenti. Il comunicato indica oltre 5 milioni di APE emessi tra la fine del 2015 e la metà del 2024 nell’insieme di dati utilizzato dallo studio.

Per la qualità termica dell’involucro, per esempio la trasmittanza, i ricercatori hanno utilizzato anche un rapporto nazionale ENEA della Ricerca di Sistema Elettrico e riferimenti tecnici e normativi. L’utilità del lavoro sta nella correlazione strutturata delle fonti, non nella scoperta di un singolo numero già assente dagli archivi.

È importante non confondere il periodo dei dati usati nello studio con la data del comunicato: le informazioni SIAPE richiamate nella ricerca arrivano fino a metà 2024, mentre la presentazione ENEA è del settembre 2026. Non sarebbe corretto leggere i “5 milioni di APE” come il totale aggiornato degli attestati nazionali alla data della notizia.

Che utilità ha per proprietari e professionisti

Per chi pianifica politiche territoriali, gli Edifici di Riferimento possono aiutare a stimare su quali tipologie di fabbricati concentrarsi e a confrontare scenari di riqualificazione nelle diverse zone climatiche. Per un tecnico possono offrire un contesto più realistico rispetto a un unico edificio medio nazionale, fermo restando che la progettazione resta basata sui dati del fabbricato reale.

Per il proprietario l’utilità è indiretta ma concreta: lo studio rafforza l’idea che interventi, impianti e priorità debbano essere scelti caso per caso. Un’abitazione di due piani in zona mite e un condominio pluripiano in zona fredda non hanno necessariamente gli stessi fabbisogni né la medesima soluzione conveniente. APE, rilievo dell’involucro, consumi, stato degli impianti e preventivi comparabili restano gli strumenti per decidere.

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Il prossimo passo della ricerca

Secondo ENEA, un’integrazione ulteriore con il SIAPE potrebbe collegare più strettamente le caratteristiche tipologiche degli edifici alle informazioni sulla loro prestazione energetica. È una prospettiva di sviluppo, non un nuovo database che fornisca già oggi una diagnosi energetica completa di ogni casa italiana.

La metodologia si inserisce nel lavoro europeo sulle banche dati del patrimonio edilizio e nella cornice della direttiva sulla prestazione energetica degli edifici. Il comunicato non introduce una scadenza per lavori nelle abitazioni, un nuovo incentivo o un obbligo immediato di sostituire caldaie: tratta conoscenza del patrimonio e strumenti per orientare analisi e politiche.

Domande frequenti

ENEA ha analizzato tutte le case italiane?

No. Lo studio ha considerato circa 12 milioni di edifici residenziali, indicati da ENEA come l’85% del totale nazionale, e oltre 31 milioni di unità abitative. I suoi risultati descrivono configurazioni ricorrenti, non una perizia individuale su ogni immobile.

Il 65% degli immobili è in classe F o G?

No: il 65% citato da ENEA riguarda gli immobili antecedenti alle prime normative energetiche. Il comunicato non equipara questa quota alla distribuzione delle classi energetiche APE.

La zona climatica A-F coincide con la classe energetica della casa?

No. La zona climatica classifica il Comune in base ai gradi-giorno; la classe energetica dell’APE riguarda la prestazione dell’immobile certificato. Sono informazioni diverse.

Questi dati obbligano a cambiare l’impianto di riscaldamento?

No. Lo studio rileva tendenze degli impianti nelle tipologie edilizie considerate, ma non introduce un obbligo di sostituzione per i proprietari. La scelta di un eventuale intervento richiede una valutazione dell’edificio e delle norme applicabili al caso.

Fonti ufficiali