Negli ultimi mesi si fa sempre più concreto il rischio di controlli fiscali a raffica per migliaia di proprietari di immobili ristrutturati con il Superbonus.

Parliamo di contribuenti che, dopo lavori anche da centinaia di migliaia di euro, non hanno aggiornato la rendita catastale, nonostante l’obbligo previsto dalla normativa vigente. L’allarme arriva direttamente dalla Agenzia delle Entrate, che si prepara a inviare fino a 400 mila lettere di compliance per far emergere e sanare anomalie ormai difficili da ignorare.

Dopo una misura che è costata allo Stato oltre 220 miliardi di euro, l’avvio di verifiche mirate appare quasi inevitabile, anche per ristabilire equità fiscale e correttezza nei dati catastali.

Ma chi rischia davvero questi controlli? Cosa accade se si ignora l’avviso dell’Agenzia? E soprattutto, come ci si può mettere in regola evitando sanzioni pesantissime?

I termini da rispettare

La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto un obbligo molto chiaro: l’aggiornamento della rendita catastale deve essere effettuato tramite dichiarazione Docfa entro 30 giorni dalla fine dei lavori, quando l’intervento comporta un incremento di valore superiore al 15% rispetto a quello originario.

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Si tratta di un adempimento che scatta in presenza di modifiche rilevanti all’immobile, come:

  • variazioni della consistenza;
  • miglioramenti della classe energetica;
  • cambiamenti della destinazione d’uso.

Rientrano quindi a pieno titolo interventi tipici del Superbonus: cappotti termici, sismabonus, nuovi impianti fotovoltaici, sostituzione integrale degli impianti, opere che aumentano in modo significativo il valore dell’immobile.

Eppure, secondo le stime, in circa 500 mila casi la procedura di aggiornamento catastale non è mai stata avviata.

L’Agenzia delle Entrate, puntando sempre più sulla digitalizzazione, sta incrociando i dati provenienti dalle cessioni del credito con quelli della banca dati catastale. Le prime 3.000 lettere sono già state inviate nell’aprile 2025, ma questa rappresenta solo una fase iniziale.

Secondo i commercialisti, il numero complessivo degli avvisi potrebbe arrivare fino a mezzo milione, segnando una delle più ampie operazioni di compliance catastale degli ultimi anni.

Chi rischia davvero i controlli

Non si tratta di una caccia indiscriminata ai beneficiari del Superbonus. Le verifiche avviate dal Fisco sono mirate e selettive, basate sull’analisi incrociata dei dati disponibili.

Nel mirino finiscono soprattutto gli immobili che presentano rendite catastali molto basse o addirittura pari a zero, nonostante interventi dal costo elevatissimo finanziati con il Superbonus.

Sotto osservazione non ci sono soltanto le ville unifamiliari che oggi dispongono di:

  • cappotto termico,
  • infissi di ultima generazione,
  • impianti fotovoltaici e pompe di calore,

ma che al catasto risultano ancora assimilabili a fabbricati fatiscenti o poco più che ruderi.

Attenzione però anche ai condomini: interventi milionari sulle parti comuni, come il rifacimento integrale dell’involucro o il miglioramento sismico, impongono l’aggiornamento dei dati catastali. Chi ha “dimenticato” questo passaggio è considerato ad alto rischio di accertamento.

L’obiettivo dell’Amministrazione finanziaria è chiaro: individuare le situazioni in cui esiste una evidente sproporzione tra il valore dichiarato dell’immobile e gli investimenti sostenuti con fondi pubblici.

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Come mettersi in regola ed evitare le maxi sanzioni

Quando arriva la cosiddetta lettera “verde” dell’Agenzia delle Entrate, ignorarla è la scelta peggiore. Al contrario, rispondere tempestivamente consente di rimediare con costi contenuti.

La strada consigliata è presentare la dichiarazione Docfa, accompagnata dal ravvedimento operoso, che prevede una sanzione ridotta di 172 euro. Un importo decisamente più sostenibile rispetto alle conseguenze di un accertamento vero e proprio.

Se il contribuente non interviene, l’Agenzia può attribuire d’ufficio la nuova rendita catastale tramite avviso di accertamento, contro il quale è possibile presentare ricorso entro 60 giorni.

In questo caso, però, le sanzioni diventano molto più pesanti: si va da 1.032 euro fino a 8.264 euro, a cui si aggiungono interessi e il ricalcolo retroattivo delle imposte (Imu, imposte sui redditi e altre).

Per questo motivo è fondamentale verificare subito la rendita catastale del proprio immobile, soprattutto se sono stati eseguiti interventi rilevanti con il Superbonus.

Questa tornata di controlli, infatti, non è episodica. La manovra finanziaria ha acceso i riflettori anche sulle cosiddette “case fantasma” e sugli immobili abusivi, che in Italia si stimano intorno a 4,2 milioni di unità. L’obiettivo è recuperare gettito attraverso la lotta all’evasione e l’allineamento dei dati catastali alla realtà.

Chi si è messo in regola per tempo non ha nulla da temere. Chi ha rimandato, oggi ha ancora la possibilità di rimediare, pagando il dovuto ed evitando conseguenze ben più pesanti.