Prima casa rivenduta? Ecco come evitare la decadenza con una nuova costruzione

Acquistare una casa con le agevolazioni “prima casa” rappresenta un’opportunità concreta per ridurre sensibilmente le imposte legate alla compravendita immobiliare. Ma cosa accade se, dopo aver usufruito dell’agevolazione, si decide di rivendere l’immobile per costruirne uno nuovo? Si rischia la decadenza dal beneficio fiscale?

A rispondere è l’Agenzia delle Entrate, tramite il portale FiscoOggi, con un chiarimento importante per chi intende costruire una nuova abitazione dopo aver ceduto l’immobile acquistato con l’agevolazione.

Nel quesito posto da un contribuente si legge:

“Ho acquistato un immobile beneficiando delle agevolazioni ‘prima casa’ che ho successivamente rivenduto. Posso mantenere il beneficio oppure incorro nella decadenza in caso di costruzione di un nuovo fabbricato da adibire ad abitazione principale?”

Una domanda concreta e molto diffusa che riguarda sia i privati cittadini che gli operatori del settore immobiliare. In questo articolo analizziamo nel dettaglio la risposta dell’Agenzia delle Entrate, approfondendo cosa è necessario fare per non perdere i benefici fiscali già ottenuti.

Quali sono i requisiti per non decadere dall’agevolazione? Cosa si intende esattamente per costruzione di un nuovo fabbricato? E fino a che punto deve essere ultimato per mantenere il diritto al beneficio?

Scopriamolo insieme.

Quando non si perde l’agevolazione Prima Casa dopo la vendita dell’immobile

La normativa fiscale prevede che le agevolazioni “prima casa” non decadano automaticamente nel momento in cui l’immobile acquistato con tali benefici viene venduto. Tuttavia, affinché ciò accada, è necessario rispettare alcune condizioni ben precise entro un termine massimo di dodici mesi dalla data della vendita.

In particolare, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 29/2025 pubblicata su FiscoOggi, non si incorre nella decadenza se, entro un anno, il contribuente:

1. Acquista un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, anche se si trova all’estero, a condizione che esistano strumenti di cooperazione amministrativa tra Stati, tali da permettere la verifica effettiva dell’utilizzo dell’immobile come dimora abituale.
2. Acquista un terreno e, sempre entro l’anno, vi realizza un nuovo fabbricato non appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 (quindi escluse abitazioni di lusso, ville e castelli) da destinare ad abitazione principale.
3. Costruisce un nuovo immobile a uso abitativo su un terreno di cui era già proprietario al momento della vendita del primo immobile agevolato.

Questo punto è cruciale: il beneficio non si perde se l’intenzione del contribuente è quella di ricollocare la propria residenza abituale in un altro immobile, a patto che vengano rispettati i tempi e i requisiti previsti dalla normativa.

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Costruzione di un nuovo fabbricato: quando evita la decadenza dalle agevolazioni

Una delle situazioni più frequenti in cui si teme la perdita delle agevolazioni “prima casa” è quella in cui, dopo la vendita dell’immobile agevolato, il contribuente scelga di costruire un nuovo immobile su un terreno di proprietà. L’Agenzia delle Entrate, nella risposta ufficiale n. 29/2025, chiarisce che anche la costruzione può essere considerata un valido reinvestimento, ma a precise condizioni.

La normativa prevede infatti che non è necessario ultimare completamente l’immobile entro l’anno dalla vendita. È sufficiente che la costruzione, entro lo stesso termine di 12 mesi, abbia raggiunto un livello tale da assumere rilevanza urbanistica.

In pratica, per evitare la decadenza dall’agevolazione, devono sussistere le seguenti condizioni minime:

• Deve esistere un rustico, ossia una struttura comprensiva delle mura perimetrali delle singole unità abitative;
• Deve essere completata la copertura dell’edificio, ovvero il tetto;
• Il fabbricato non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9, che corrispondono rispettivamente ad abitazioni signorili, ville e castelli o palazzi di pregio storico e artistico.

Tali elementi sono ritenuti sufficienti per considerare la costruzione “avanzata” e per mantenere il diritto alle agevolazioni, anche se l’abitazione non è ancora pronta per essere abitata.

Questo orientamento dell’Agenzia permette di tutelare i contribuenti che, per ragioni personali o familiari, scelgono di realizzare un’abitazione su misura, senza penalizzarli fiscalmente per i tempi tecnici necessari alla costruzione.

Pianificazione e tempistiche: gli aspetti fondamentali per non perdere il beneficio

Come evidenziato dall’Agenzia delle Entrate, il termine di dodici mesi dalla data della vendita rappresenta un limite tassativo per poter usufruire del mantenimento delle agevolazioni “prima casa”. Trascorso questo periodo senza aver rispettato almeno una delle condizioni previste, il contribuente decade automaticamente dal beneficio, con l’obbligo di restituire le imposte risparmiate, maggiorate da sanzioni e interessi.

Ecco perché è fondamentale pianificare con precisione ogni fase del processo, soprattutto se si sceglie di costruire un nuovo immobile. Tra gli aspetti da considerare:

• Tempistiche urbanistiche e burocratiche: ottenere i permessi edilizi e avviare i lavori può richiedere mesi. È quindi consigliabile iniziare il processo ben prima della vendita dell’immobile originario.
• Documentazione tecnica: è essenziale poter dimostrare, con atti e certificazioni, che entro l’anno dalla vendita l’edificio ha raggiunto lo stato di rustico e ha la copertura completata. La mancanza di prove potrebbe portare a contestazioni.
• Comunicazioni all’Agenzia delle Entrate: pur non essendo sempre obbligatorie, eventuali comunicazioni o autocertificazioni possono rappresentare una tutela ulteriore per il contribuente.

In conclusione, il rispetto dei tempi e la presenza di una progettazione chiara e documentata sono elementi centrali per non vedere sfumare un’agevolazione fiscale che, se persa, può comportare un esborso economico non indifferente.