Se il Comune non risponde alla domanda di condono per anni, si può davvero considerare l’abuso automaticamente sanato? Il decorso del tempo è sufficiente a trasformare il silenzio dell’amministrazione in un titolo edilizio valido?

Una recente sentenza del TAR Toscana (n. 35/2026) mette un punto fermo su un equivoco molto diffuso: il silenzio-assenso non può legittimare opere realizzate in aree soggette a vincoli di inedificabilità assoluta.

Il caso riguarda diversi interventi edilizi – ampliamenti, volumi accessori, locali interrati – per i quali era stata presentata domanda di condono ai sensi della legge 47/1985. I proprietari ritenevano che, trascorso il termine previsto dalla legge, la sanatoria si fosse ormai formata automaticamente.

Ma i giudici amministrativi hanno chiarito un principio destinato a incidere su molte situazioni analoghe: quando l’immobile ricade in fascia di rispetto cimiteriale, il condono non può essere rilasciato, né in forma espressa né per effetto del silenzio dell’amministrazione.

Cosa significa, allora, per chi ha presentato una domanda di condono in area vincolata? Quali sono i rischi concreti in caso di diniego? E quando il silenzio del Comune non produce alcun effetto sanante?

Più domande di condono per un unico complesso immobiliare

La vicenda nasce da tre distinti provvedimenti con cui il Comune ha respinto altrettante domande di concessione edilizia in sanatoria presentate ai sensi dell’art. 31 della legge 47/1985. Le istanze riguardavano diversi interventi realizzati nel tempo all’interno di un unico complesso immobiliare a destinazione residenziale: un fabbricato principale e due edifici minori pertinenziali.

Tra le opere oggetto di richiesta di condono figuravano:

  • ampliamenti in muratura;
  • locali tecnici;
  • tettoie e logge;
  • coperture di scale esterne;
  • vani accessori;
  • un’autorimessa interrata;
  • un ripostiglio seminterrato.

Il Comune ha respinto tutte le richieste rilevando che le opere erano state realizzate all’interno della fascia di rispetto cimiteriale prevista dall’art. 338 del R.D. 1265/1934 e che avevano comportato un incremento plano-volumetrico significativo rispetto alla consistenza originaria degli edifici.

Non solo. Contestualmente al diniego di sanatoria, l’amministrazione ha ordinato la demolizione delle opere abusive entro 90 giorni, avvertendo che, in caso di inottemperanza, sarebbe scattata l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell’area di sedime, ai sensi dell’art. 31 del DPR 380/2001, oltre all’applicazione della sanzione pecuniaria prevista.

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I proprietari hanno impugnato i provvedimenti sostenendo, tra l’altro, che:

  • alcune opere sarebbero state pertinenziali o di modesta entità;
  • la fascia di rispetto sarebbe stata in passato ridotta;
  • si sarebbe formato il silenzio-assenso sulla domanda di condono.

Il TAR, tuttavia, ha respinto integralmente queste argomentazioni.

Il principio chiave: l’abuso edilizio si valuta nel suo insieme

Uno dei passaggi più rilevanti della sentenza riguarda il metodo di valutazione delle opere abusive. I giudici amministrativi hanno chiarito che, quando ci si trova di fronte a una pluralità di interventi realizzati sullo stesso complesso immobiliare, non è possibile analizzarli in modo “atomistico”, cioè separandoli artificialmente tra loro.

In altre parole, non si può tentare di spacchettare gli interventi – ampliamento, tettoia, vano tecnico, garage interrato – per sostenere che ciascuno, isolatamente considerato, abbia un impatto limitato o natura pertinenziale.

Il TAR richiama un orientamento giurisprudenziale consolidato:

l’incidenza sull’assetto del territorio va valutata in modo globale e unitario, considerando l’effetto complessivo delle opere e non il peso del singolo manufatto.

Questo significa che:

  • anche opere realizzate in tempi diversi possono essere considerate parte di un disegno unitario;
  • la qualificazione di una singola struttura come “pertinenza” può diventare irrilevante se inserita in un ampliamento complessivo significativo;
  • ciò che conta è l’impatto finale sul carico urbanistico e sull’assetto del territorio.

Nel caso esaminato, il complesso degli interventi ha comportato un ampliamento plano-volumetrico rilevante, incompatibile con la disciplina applicabile all’area.

Per i professionisti del settore, il messaggio è chiaro: la strategia di presentare più domande di condono separate per interventi collegati tra loro non impedisce all’amministrazione – e al giudice – di ricostruire l’unitarietà sostanziale dell’operazione edilizia.

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Fascia di rispetto cimiteriale: perché il vincolo è assoluto

Il punto decisivo della sentenza riguarda la natura del vincolo cimiteriale previsto dall’art. 338 del R.D. 1265/1934. Il TAR ribadisce un principio ormai consolidato in giurisprudenza: la fascia di rispetto cimiteriale comporta un vincolo di inedificabilità assoluta che opera direttamente per legge (ope legis).

Questo significa che:

  • il vincolo non nasce dal piano regolatore;
  • non dipende da una scelta discrezionale del Comune;
  • non può essere superato da previsioni urbanistiche contrastanti.

La distanza ordinaria è di 200 metri dal perimetro del cimitero. Anche laddove vi siano state in passato riduzioni della fascia di rispetto, la giurisprudenza ha chiarito che il vincolo mantiene natura conformativa e inderogabile per interessi privati.

La ratio è chiara e duplice:

  • tutela igienico-sanitaria;
  • salvaguardia del carattere sacro dei luoghi e possibilità di futura espansione del cimitero.

Ed è proprio questo aspetto che incide in modo determinante sulla possibilità di ottenere una sanatoria.

Quando un’opera ricade in area soggetta a vincolo di inedificabilità assoluta:

  • non può essere rilasciato un titolo edilizio ordinario;
  • non può essere rilasciata una concessione in sanatoria;
  • non può essere invocato il silenzio-assenso.

Il TAR è molto netto: non sono ammesse deroghe per interessi privati.

Gli unici interventi consentiti nella fascia di rispetto sono quelli espressamente previsti dalla legge e comunque legati a un interesse pubblico o al recupero di edificazioni già esistenti nei limiti consentiti.

Nel caso esaminato, le opere contestate – ampliamenti, nuovi volumi, locali autonomi – non rientravano in alcuna delle ipotesi derogatorie.

Silenzio-assenso nel condono: quando non può formarsi

Molti proprietari – e talvolta anche alcuni operatori – ritengono che, trascorsi 24 mesi dalla presentazione della domanda di condono, la sanatoria si intenda automaticamente accolta. In realtà, la questione è molto più complessa. L’art. 35, comma 18, della legge 47/1985 prevede effettivamente che, decorso il termine di ventiquattro mesi, l’istanza si intenda accolta a determinate condizioni. Tuttavia, la stessa norma esclude espressamente i casi previsti dall’art. 33 della medesima legge.

E cosa prevede l’art. 33?

Che non sono suscettibili di sanatoria le opere realizzate in contrasto con vincoli che comportino inedificabilità assoluta. Ed è proprio questo il punto centrale. Se l’abuso ricade in una zona soggetta a vincolo cimiteriale – qualificato dalla giurisprudenza come vincolo di inedificabilità assoluta – la sanatoria non può essere rilasciata:

  • né con provvedimento espresso;
  • né per formazione del silenzio-assenso.

Il TAR lo chiarisce senza margini di ambiguità: il silenzio dell’amministrazione non può produrre un effetto che la legge vieta in modo assoluto.

In altre parole, il meccanismo del silenzio-assenso non può trasformarsi in uno strumento per aggirare un vincolo inderogabile.

Questo passaggio ha un impatto pratico enorme.

Significa che:

  • il pagamento degli oneri;
  • la presentazione della documentazione catastale;
  • il decorso del termine biennale;

non sono sufficienti se manca il presupposto fondamentale: la sanabilità dell’opera sotto il profilo urbanistico. Per i professionisti tecnici, è un promemoria essenziale: prima ancora di valutare la completezza della pratica di condono, occorre verificare l’assenza di vincoli ostativi assoluti.

Demolizione e acquisizione gratuita: cosa rischia concretamente il proprietario

Il rigetto della domanda di condono non rappresenta soltanto una chiusura amministrativa del procedimento.

Nel caso esaminato dal TAR, al diniego è stata affiancata l’ordinanza di demolizione delle opere abusive entro 90 giorni, con l’avvertimento delle conseguenze previste dall’art. 31 del DPR 380/2001.

Ed è qui che la situazione diventa particolarmente delicata.

Se il proprietario non ottempera all’ordine di demolizione:

  • l’immobile abusivo viene acquisito gratuitamente al patrimonio comunale;
  • insieme all’area di sedime;
  • e all’ulteriore area necessaria alla realizzazione di opere analoghe, entro i limiti previsti dalla legge.

Molti sottovalutano questo passaggio.

L’acquisizione gratuita non è una semplice sanzione economica: è una misura reale che comporta la perdita della proprietà senza indennizzo.

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Il TAR ha inoltre chiarito un aspetto procedurale importante:

l’indicazione dell’area da acquisire contenuta nell’ordinanza di demolizione non costituisce ancora la determinazione definitiva della superficie, ma rappresenta l’avvio del procedimento che potrà culminare, in caso di inottemperanza, nel provvedimento formale di acquisizione.

Questo significa che:

  • l’ordine di demolizione e il provvedimento di acquisizione sono atti distinti;
  • eventuali contestazioni sulla quantificazione dell’area potranno essere sollevate nella fase successiva;
  • ma ciò non incide sulla legittimità del diniego di sanatoria.

Per i tecnici e i consulenti, il dato è chiaro: quando un abuso ricade in zona di inedificabilità assoluta, il rischio non è soltanto la mancata regolarizzazione, ma la perdita effettiva del bene.