Acquisizione per abuso edilizio: il Comune deve calcolare l’area circostante

Quando un ordine di demolizione resta ineseguito nei termini, il Comune può acquisire gratuitamente il manufatto abusivo e la sua area di sedime. Può acquisire anche terreno circostante, ma non scegliere semplicemente l’intera particella catastale perché rientra nel limite massimo previsto dalla legge. Deve individuare e calcolare l’area ulteriore necessaria secondo le prescrizioni urbanistiche applicabili.

È la distinzione su cui si fonda la sentenza n. 5030/2026 del TAR Campania, Napoli, Sezione Settima, pubblicata il 27 agosto. Il ricorso di una società è stato accolto soltanto in parte: resta ferma, nel caso, l’acquisizione delle opere abusive e del loro sedime; è annullata la porzione del decreto che estendeva l’acquisizione all’area circostante senza spiegare il relativo calcolo.

I giudici hanno lasciato salvi eventuali successivi provvedimenti del Comune.

Le demolizioni tardive e il decreto sull’intera particella

La controversia nasce da più interventi edilizi irregolari realizzati nel tempo in un complesso immobiliare: un corpo di fabbrica, ampliamenti e altri manufatti. Il Comune aveva impartito due ordini di ripristino nei primi anni Duemila; un verbale successivo aveva accertato che le opere non erano state abbattute. Il decreto di acquisizione è arrivato molti anni dopo, quando le opere abusive erano già state demolite nel 2014 attraverso una procedura in sede penale, in parte dopo un’autodemolizione incompleta.

L’atto comunale acquisiva la quasi totalità della particella, escludendo un fabbricato legittimo con il suo sedime e una stretta area di accesso. La società contestava sia il presupposto dell’acquisizione sia l’estensione del terreno sottratto.

Il TAR ha tenuto separati questi due profili: l’effetto legato alla mancata demolizione nei 90 giorni e la misura dell’area ulteriore rispetto a quella occupata dalle opere abusive.

Perché la demolizione del 2014 non ha cancellato l’acquisizione

L’articolo 31, comma 3, del DPR 380/2001 collega l’acquisizione di diritto alla mancata demolizione e al mancato ripristino entro 90 giorni dall’ingiunzione. Nel caso esaminato, i termini erano scaduti molti anni prima della rimozione materiale delle opere. Per il TAR, dunque, la demolizione tardiva non ha eliminato retroattivamente l’effetto acquisitivo già maturato. Il decreto successivo aveva funzione ricognitiva di quell’effetto.

La società invocava anche il sequestro penale del complesso. I giudici hanno rilevato che la misura non era un ostacolo assoluto: il destinatario dell’ordine avrebbe dovuto attivarsi tempestivamente per ottenere il dissequestro finalizzato al ripristino, ma non risultava che lo avesse fatto. Su questa distinzione tra vincolo penale e dovere di demolire rimanda la nostra analisi sull’immobile sequestrato e la richiesta di dissequestro.

Nemmeno la domanda di sanatoria presentata dopo la scadenza dei 90 giorni poteva, secondo la sentenza, riportare indietro il termine ormai decorso.

Non significa che ogni domanda di regolarizzazione sia irrilevante in qualsiasi fase: occorre guardare al momento in cui è stata proposta e allo stato del procedimento. La nostra guida su sanatoria e acquisizione al Comune approfondisce questo rapporto in termini generali.

Sedime e area circostante non sono la stessa cosa

Il sedime è la superficie su cui insistevano le opere abusive. L’articolo 31 consente di acquisire anche l’area necessaria, secondo le prescrizioni urbanistiche vigenti, alla realizzazione di opere analoghe. La norma fissa poi un tetto: la superficie complessiva acquisita non può superare dieci volte la superficie utile abusivamente costruita. Quel tetto, però, è un limite massimo, non una formula che autorizza a prendere automaticamente un’area pari al decuplo o tutta la particella sottostante.

Nel decreto esaminato il Comune aveva indicato la superficie utile abusiva e affermato di restare entro il limite quantitativo. Non aveva però identificato separatamente e quantificato con chiarezza l’area circostante, né sviluppato il calcolo urbanistico che spiegasse perché proprio quella estensione fosse necessaria.

Non basta richiamare la gravità e la pluralità degli abusi: sono elementi rilevanti per valutare la vicenda, ma non sostituiscono i parametri richiesti dalla norma per delimitare il terreno aggiuntivo.

Che cosa mancava nel calcolo urbanistico

Secondo il TAR, l’ufficio tecnico doveva indicare la classificazione della zona, il suo regime e gli indici di fabbricabilità pertinenti; su quella base doveva mostrare come arrivava alla superficie necessaria per opere analoghe a quelle abusive. Il decreto, invece, ammetteva che l’indice vigente fosse pari a zero e che non fosse possibile determinare con tale indice la superficie richiesta. Nonostante ciò, estendeva l’acquisizione al terreno circostante. Questa è la lacuna che ha portato all’annullamento parziale.

Il giudice non ha stabilito quale sia la superficie corretta da acquisire al posto di quella annullata. Ha lasciato all’amministrazione la possibilità di adottare nuovi atti, purché fondati su un’istruttoria e un calcolo conformi ai criteri di legge. Per capire l’impatto pratico di una demolizione eseguita oltre i termini, è utile anche la nostra analisi sulla demolizione tardiva e la perdita della proprietà: le vicende vanno comunque distinte nei fatti e nei tempi.

Che cosa controllare in un decreto di acquisizione

Chi riceve un atto del genere dovrebbe separare tre verifiche. La prima riguarda gli ordini di demolizione, le notifiche e il decorso del termine di 90 giorni; la seconda riguarda l’accertamento dell’inottemperanza e l’identificazione delle opere e del sedime; la terza riguarda l’eventuale terreno oltre il sedime, che deve essere individuato e giustificato con i parametri urbanistici applicabili. Un controllo limitato al rapporto “meno di dieci volte la superficie abusiva” non basta a spiegare l’estensione scelta.

Nel caso deciso, il TAR ha respinto le censure dirette a negare in blocco l’acquisizione, comprese quelle fondate sul sequestro, sulla sanatoria tardiva e sulla demolizione del 2014. Ha invece annullato solo l’acquisizione dell’area circostante.

Le spese di giudizio sono state compensate. Presentare la sentenza come annullamento dell’intero decreto, o come esenzione per chi demolisce dopo anni, ne invertirebbe il significato.

Fonti ufficiali

• TAR Campania, Napoli, Sezione Settima, sentenza n. 5030/2026, testo integrale
• DPR 380/2001, articolo 31: demolizione e acquisizione gratuita

La pronuncia riguarda un complesso caso di abusi e atti succedutisi per anni. Presupposti, estensione e tempi dell’acquisizione vanno verificati sui documenti del singolo procedimento.